Oneigenlijke verhuur probleem voor huizenmarkt
Prijzen worden opgedreven door beleggers die huizen opkopen. Wat te doen?
Steeds meer mensen kopen woningen om die vervolgens weer te verhuren. Hier heb ik de laatste tijd meerdere blogs over geschreven. In mijn blog Verhuurhypotheek of gewone hypotheek? kon u de nadelen maar ook de voordelen lezen van de verhuurhypotheek.
Het “opkopen” van koopwoningen om deze vervolgens te verhuren zorgt voor (grote) problemen op de huizenmarkt. De opgekochte woningen worden vaak verhuurd voor hoge huurprijzen. Bovendien zorgt het opkopen ervoor dat er steeds minder koopwoningen beschikbaar komen voor mensen die gewoon een huis willen kopen om in te gaan wonen. Wordt het niet eens tijd om hier wat aan te doen?
Maatregelen
Op dit ogenblik wordt volgens de kenners in veel gebieden 1 op de 5 te koop staande woningen opgekocht door beleggers! Het ziet er naar uit dat er maatregelen genomen gaan worden om dit tegen te gaan. Ik zal een aantal mogelijke maatregelen behandelen.
- Box 3 belasting voor verhuurde woningen verhogen
- Gemeentes verplichten zelf bewoning van kopers
- Banken gaan controle uitoefenen of normale hypotheekklanten hun woning verhuren
Box 3 belasting verhogen
Een oplossing die vaak genoemd wordt, is het verhogen van de box 3 belasting bij de verhuur van woningen. Het kabinet heeft het plan om de box 3 belasting voor o.a. verhuur (maar ook andere beleggingen) te verhogen ook onderzocht. Sterker nog: er waren zelfs al concrete plannen. Maar voorlopig gaat het plan niet door.
Was het plan wél doorgegaan, dan was de volgende box 3 belasting van toepassing geworden voor een verhuurde woning met een waarde van 200.000 euro en een hypotheek van 100.000 euro:
- Onroerend goed waarde 200.000 euro a 5,33% = 10.660
- Hypotheekschuld in box 3 100.000 euro a 3,03% = 3.030 -/-
- Vrijstelling 400 -/-
33% van 7.230 euro is 2.385 euro. Dit zou de belasting in 2022 zijn geworden. Over 2020 werd voor deze verhuurde woning 430 euro aan box 3 belasting betaald.
Als een belegger bijna 2.000 euro meer had moeten gaan betalen aan belasting dan had deze volgens mij dit bedrag gewoon weer doorberekend aan de huurder. De huren zouden dus nog meer stijgen terwijl deze al hoog zijn. Dat lijkt mij geen goede oplossing.
Verplichten om woningen zelf te bewonen
Het verplichten van gemeentes om kopers van koopwoningen zelf in de woning te laten wonen is wel een goede oplossing. Hierbij zal de gemeente wel jaarlijks een controle moeten uitvoeren.
Banken controleren op oneigenlijke verhuur
Voor de beste oplossing moeten de banken hun huiswerk gaan doen. Diverse banken bieden verhuurhypotheken aan terwijl zij (veel) klanten hebben die gebruik maken van het laten doorlopen van hun box 1 hypotheek op de verhuurde woning. Dit is volgens de voorwaarden van de bank verboden, maar zoals ik eerder aangaf wordt er momenteel weinig gecontroleerd.
Ik vind dat banken veel meer moeten controleren en deze klanten moeten dwingen om over te stappen naar een verhuurhypotheek. De voorwaarden van een verhuurhypotheek zijn een stuk strenger dan bij een normale hypotheek en de rentes zijn hoger. Het wordt dan minder aantrekkelijk om een woning te kopen en te verhuren. Hypotheekbanken kunnen redelijk eenvoudig een check uitvoeren bij de gemeente over de inschrijving van het adres waar ze een hypotheek op hebben gevestigd. Zo kunnen ze achterhalen wie er werkelijk op het adres woont waar de hypotheek op gevestigd is en dus of dat ook degene is die de hypotheek bij hen heeft lopen.
Nog beter is natuurlijk om te kijken hoeveel hypotheken iemand op zijn naam heeft staan en op welke adressen (via het kadaster, de objectlijst opvragen). Er zal een hele 'beerput' open gaan. Ik weet zeker dat tienduizenden mensen in Nederland meerdere woningen op hun naam hebben staan die verhuurd worden waarbij de woning gefinancierd is met een normale hypotheek. Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om deze te verhuren de huizenprijzen enorm hebben opgedreven.
