dinsdag 2 maart 2021, 13:50 - Jos Koets
#huizenmarkt

De huizenmarkt is oververhit. Kopers merken de gevolgen hiervan. Zij worden in veel regio's "gedwongen" om rekening te houden met de regeltjes die worden opgesteld door de makelaars om nog een kans te maken op een koopwoning.

Stijgende huizenprijzen

Aankoopmakelaar niet verplicht

Zoals waarschijnlijk wel bekend, ben je niet verplicht om een aankopende makelaar in de hand te nemen als je een woning wilt kopen. Kopers kunnen altijd zelf op een huis gaan bieden en dat gebeurde in het verleden ook heel erg vaak. In de vorige crisistijd - een kleine 10 jaar geleden - werd de aankopende makelaar slechts heel sporadisch in de hand genomen. Waarom een paar duizend euro uitgeven als je het ook zelf kan doen?

Tijden veranderen en veel makelaars gebruiken momenteel de oververhitte huizenmarkt om elkaar de bal toe te spelen. Veel makelaars hebben onderling contact en zodra een makelaar een huis in de verkoop krijgt, neemt hij contact op met andere makelaars in dezelfde regio die juist kopers in hun bestand hebben. Het komt vaak voor dat deze kopers dan een woning al kunnen bezichtigen voordat deze daadwerkelijk op de markt komt (dus voordat de woning bij Funda op de website staat). We kunnen dit zien als het "gunnen" van elkaar. Een verkopende makelaar gunt (de klant van) de aankopende makelaar de te koop staande woning. Omdat kopers zonder makelaar in veel regio's dus minder kans maken op een woning, nemen steeds meer kopers een aankopende makelaar in de hand. Hierdoor ontstaat er een grote wachtlijst voor woningen die nog op de markt moet komen.

Is bieden onmogelijk zonder makelaar?

Het is natuurlijk niet verboden om je zonder aankoopmakelaar op de woningmarkt te begeven. En natuurlijk wordt er dan ook nog wel eens een bieding gedaan op de woning. Het is echter de vraag of alle biedingen daadwerkelijk worden doorgegeven aan de verkoper van de woning.

Ontbindende voorwaarden

Een verkoper kijkt niet alleen naar het geboden bedrag. Er wordt vaak ook goed gekeken naar de ontbindende voorwaarden. Hierbij moet u denken aan:

  • Ontbindende voorwaarden voor financiering hypotheek
  • Bouwkundig rapport

Voor een verkoper is het natuurlijk gunstig als de koper afziet van een bouwkundig rapport en ook bereid is om zonder voorbehoud van financiering de woning te kopen. De verkoper heeft dan namelijk gelijk zekerheid over de verkoop en hoeft dan niet te wachten.

Maar de ontbindende voorwaarden zijn er niet voor niets! Een bouwkundig rapport staat tegenwoordig zelfs standaard in de koopakte. Makelaars moeten kopers adviseren om een bouwkundig rapport te laten maken en verkopers adviseren om mee te werken. In de praktijk komt een bouwkundig rapport echter niet zo veel voor. Makelaars geven meestal aan dat verkopers een andere koper heeft gekozen omdat deze "betere secundaire voorwaarden" had.

Voorbehoud financiering

Hetzelfde geldt voor het voorbehoud van financiering. Dus het voorbehoud dat de koop alleen doorgaat als de koper de financiering rond krijgt. Steeds meer kopers schrappen deze ontbindende voorwaarde. Dit schrappen wordt op advies gedaan van de aankopende makelaar. Klanten bellen mij met de vraag of dit verstandig is. Natuurlijk is dit niet verstandig, maar als een aankopende makelaar verkondigt dat ze dan geen kans maken op een woning dan gaan kopers terecht twijfelen. Velen besluiten dan ook te kopen zonder ontbindende voorwaarden. De gevolgen kunnen groot zijn want wie geen hypotheek rond kan krijgen, zal een boete moeten betalen van 10% van de koopsom!

Vrijwel nooit vooraf 100% zekerheid

Natuurlijk kunnen wij als hypotheekadviseur vooraf een situatie van een klant goed inschatten. 100% zekerheid geven dat een hypotheek geen probleem wordt, is echter vrijwel nooit mogelijk. Het is dus ook niet verstandig om als adviseur vooraf aan een klant te verkondigen dat de hypotheek geen probleem zal zijn.

Duidelijke regels

Voor de huizenmarkt zou het zeer goed zijn dat er nieuwe, duidelijke regels komen met betrekking tot het kopen van een woning. Dit is in het voordeel van een koper / verkoper. Het bespaart deze personen duizenden euro's die nu naar makelaars gaan omdat zij onderlinge afspraken met elkaar hebben gemaakt. Dit laatste is natuurlijk niet te bewijzen omdat het verboden is. Wie echter de verhalen van de kopers / verkopers heeft gehoord, zal bevestigen dat er veel schimmige praktijken worden toegepast.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.