Niet te vroeg juichen bij kopen huis
Een huis is pas echt gekocht na ondertekening koopakte
Zoals ik eerder deze week al schreef, staat de huizenmarkt in brand. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds lager terwijl het aantal kopers steeds groter wordt. Dit betekent dat de huizenprijzen de komende tijden (flink) blijven stijgen. Op het ogenblik hebben zoekende kopers gemiddeld de keuze uit slechts twee "geschikte" koopwoningen. Dit aantal is natuurlijk veel te laag. Als er dan ook nog meer dan 20 geïnteresseerden op de woning afkomen dan begrijpt u wel dat veel kopers teleurgesteld moeten worden.
En als je dan als koper eindelijk denkt een huis te hebben gekocht, blijkt dat ook nog niet altijd het geval te zijn! Want een koop is pas echt rond als de koopovereenkomst is ondertekend door zowel de koper als de verkoper. En daar gaat het tegenwoordig nog wel eens mis...
Mondelinge overeenkomst niet voldoende
Veel kopers weten niet dat een koop van een woning pas rechtsgeldig is na ondertekening van de koopakte. Ook verkopende makelaars informeren vaak kopers niet goed, zodat deze niet op de hoogte zijn.
Een mondelinge overeenstemming tussen de particuliere verkoper en de particuliere koper is dus niet rechtsgeldig. Met andere woorden: er is dan geen sprake van een koop. Er is pas sprake van een rechtsgeldige koop als de particuliere verkoper en de particuliere koper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit vloeit voort uit artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek. Een bevestiging van de mondelinge overeenstemming per e-mail of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst wordt niet gezien als een 'ondertekende koopovereenkomst'.
Wanneer heeft de koper zekerheid?
Wie dus een woning heeft gekocht (koopprijs overeengekomen met de verkoper) heeft pas zekerheid als de koopovereenkomst is ondertekend. Echter de koopakte wordt opgemaakt door de verkopende makelaar. Een koper is dus afhankelijk van de snelheid van een verkopende makelaar. Het gebeurt tegenwoordig regelmatig dat verkopende makelaars - en dus ook verkopers - na overeenstemming met een koper alsnog een bod krijgen van een andere koper. Diverse makelaars nemen dit hogere bod alsnog in behandeling. Meestal wordt dan de koper gebeld met de mededeling dat er alsnog een hoger bod is gedaan. Wil de koper alsnog de woning dan moet deze zijn eerdere bod verhogen.
Andere regels
Ik vind deze werkwijze niet netjes. Ik ben dan ook een zeer groot voorstander om bovenstaande regels te wijzigen. Ik stel voor dat een koop definitief is als koper en verkoper een koopprijs overeenkomen. Dit kan al mondeling zijn met een korte bevestiging van de koop via de mail. Hierna moet de overeenstemming dan nog bekrachtigd worden door middel van het tekenen van de koopakte. De verkopende makelaar hoeft dan ook geen haast te maken met de koopakte en kan ook niet in een lastig pakket komen als er alsnog een andere koper komt met een hoger bod.
In ieder geval is duidelijk dat toekomstige kopers de fles pas kunnen ontkurken als de koopakte getekend is.
En de verkoper dan?
Voor de verkoper geldt dat die nog wat langer moet wachten voordat de vlag uit kan. Na het tekenen van het contract geldt namelijk dat de koper nog een wettelijke bedenktijd heeft van 3 dagen. Dus als koper heb je vanuit de wet het recht om binnen 3 (werk)dagen na aankoop alsnog van de koop af te zien.
Ik ben er een voorstander van dat ook deze regel aangepast wordt. Ik kan me voorstellen dat ook voor de koper gaat gelden dat de koopovereenkomst definitief is zodra je als koper en verkoper overeenstemming hebt bereikt.
