vrijdag 26 maart 2021, 11:34 - Jos Koets
#hypotheek

Ik ben een groot voorstander van de zorgplicht die hypotheekadviseurs hebben ten opzichte van hun klanten. Ik vind ook dat een dergelijke zorglicht ook van toepassing zou moeten zijn op andere adviseurs, zoals makelaars. Soms gaat deze zorgplicht echter wel heel ver. Je kunt je afvragen of dat soms niet te ver is.

In mijn blog Zorgplicht hypotheekadviseur gaat erg ver kon u lezen dat een hypotheekadviseur zijn klant niet goed had geïnformeerd over de carenzperiode in verband met de dekking bij zelfmoord bij een overlijdensrisicoverzekering. Een klant pleegt zelfmoord, de verzekeraar keert niet uit en de hypotheekadviseur blijkt vervolgens “aansprakelijk”. Persoonlijk vind ik nog steeds dat deze uitspraak te ver gaat.

In dit artikel ga ik in op een recente uitspraak van het Kifid over een andere casus. Ook bij deze casus vind ik het erg twijfelachtig dat de hypotheekadviseur aansprakelijk is gesteld.

Wat is de casus?

Een hypotheekadviseur krijgt een vraag van een consument. Deze consument reageerde op een algemene mailing van de hypotheekadviseur. De vraag was of het interessant zou zijn voor deze consument om de hypotheek over te sluiten om tot lagere maandlasten te komen. Belangrijk om te vermelden is dat de consument geen bestaande hypotheekklant was van de betreffende hypotheekadviseur en er was ook geen opdracht tot dienstverlening van toepassing. Het ging dus puur om een oriëntatie.

Op 28 augustus 2016 heeft Consument de Adviseur onder meer per e-mail bericht:

“Een 10-jaars besparing voor iemand van 76 jaar is optimistisch. Ik probeer 101 jaar te worden maar statistisch is die kans erg klein. Zoals ik u vertelde is mijn vrouw ernstig ziek en de dag na onze bespreking is ze weer in het ziekenhuis opgenomen. De verwachting is dat ik op termijn alleen kom te staan. Ons huis is voor 2 personen al groot en dat is voor 1 persoon zeker zo. Gezien het bovenstaande kan ik op dit moment niet besluiten om over te stappen op een nieuwe hypotheek. Als mijn situatie verandert zal ik weer met U contact opnemen.”

Op 29 augustus 2016 heeft de Adviseur Consument per e-mail, voor zover relevant, bericht:

"Het oversluiten van de hypotheek brengt op dit moment te veel kosten met zich mee en is daarom nu niet interessant. Bij dezen wil ik u veel sterkte toewensen en mocht ik u (in de toekomst) nog ergens mee kunnen helpen dan hoor ik dat graag."

Op 9 september 2016 is de echtgenote van Consument overleden.

Boeterente bij oversluiten

Uit het bovenstaande blijkt dat de boeterente die door de bestaande bank in rekening zou zijn gebracht bij het oversluiten van de hypotheek erg hoog was. Deze adviseur volgt de leidraad van de AFM en komt tot de conclusie dat de oversluitkosten (inclusief boeterente) niet worden terugverdiend in de rentevaste periode. Terecht wordt dan geadviseerd om de hypotheek niet over te sluiten. Ik merk hierbij op dat er nog talloze hypotheekadviseurs zijn die alleen aan hun eigen portemonnee denken en de hypotheek wel oversluiten.

Bijzonderheid: boeterente vervalt bij overlijden

Nu komt de aap uit de mouw. De consument heeft in een krantenartikel gelezen dat banken bij het overlijden van een partner doorgaans bereid zijn om de lopende hypotheek boetevrij over te sluiten. Dit is hem niet verteld door de hypotheekadviseur tijdens bovenbeschreven orientatie. De consument heeft vervolgens een klacht ingediend bij het Kifid en heeft zijn gelijk gekregen. Het Kifid komt met de volgende opmerking daarover:

Consument stelt schade te hebben geleden doordat de Adviseur toerekenbaar te kort is geschoten in zijn zorgplicht tegenover Consument. Consument had de Adviseur gevraagd naar de mogelijkheden om zijn hypotheeklasten te verlagen, omdat zijn echtgenote ernstig ziek was en op korte termijn zou komen te overlijden. De Adviseur heeft Consument niet geïnformeerd dat hij binnen een jaar na het overlijden van zijn echtgenote de hypothecaire geldlening boetevrij kon aflossen dan wel kon oversluiten. Consument heeft nu hogere maandlasten, doordat de Adviseur hem niet volledig heeft geïnformeerd. Daarmee heeft de Adviseur niet gehandeld in het belang van Consument, terwijl dit wel van hem verwacht mag worden als redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur. De totale hoofdsom van de hypothecaire geldlening bedroeg € 481.000,- tegen een rente van 4,8%. Kort na het overlijden van de echtgenote van Consument bedroeg de rente 2,28%. Consument vordert het netto verschil in rente bij een rentvastperiode van 10 jaar ter hoogte van € 58.404,-.

Natuurlijk mocht de hypotheekadviseur ook zijn woordje doen:

De Adviseur stelt niet aansprakelijk te zijn voor de door Consument gestelde schade. Er was geen sprake van een opdracht tot dienstverlening. De Adviseur had geheel vrijblijvend en uit serviceoverwegingen onderzocht of Consument mogelijkheden had om zijn hypothecaire geldlening over te sluiten. De hypothecaire geldlening is bovendien bij een andere intermediair tot stand gekomen, waardoor de Adviseur formeel niet eens de adviseur van Consument is. Daarnaast is de echtgenote van Consument overleden nadat het laatste contact tussen hem en de Adviseur had plaatsgevonden. Consument heeft de Adviseur ná het laatste contact niet geïnformeerd over het overlijden van zijn echtgenote. De Adviseur was er niet mee bekend op welke termijn Consument er alleen voor zou komen te staan.

Het kifid is van mening dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht niet is nagekomen. Hij had zijn consument moeten vertellen dat na overlijden de hypotheek boetevrij kon worden overgesloten. Deze termijn is meestal 1 jaar na overlijden van de partner. Door dit niet mede te delen is hij aansprakelijk voor uiteindelijk een bedrag van ruim 23.000 euro!

Opmerkelijk is dat er niets wordt vermeld over de bank waar de hypotheek loopt. Ik weet uit de praktijk dat als een nabestaande een bank benadert dat zijn / haar partner is overleden, de bank zelf vaak al vermeldt dat de hypotheekrente opnieuw kan worden vastgezet. Het betreft dan de rentes die dan van toepassing zijn.

In ieder geval is duidelijk dat ook hier de zorgplicht voor een hypotheekadviseur erg ver gaat.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.