Steeds minder hypotheken met NHG
Stijging NHG grens blijft achter bij stijging gemiddelde huizenprijs
Op 20 oktober 2020 schreef ik in mijn blog "Huizenprijzen door het dak" dat de nieuwe NHG grens voor 2021 van 325.000 euro op dat moment al achterhaald was. Waar in het verleden de NHG grens fors boven de gemiddelde huizenprijs lag, zien we dat momenteel de NHG grens fors onder die gemiddelde huizenprijs ligt. Steeds minder starters komen nu dus in aanmerking voor een hypotheek met NHG.
Volgt NHG de gemiddelde huizenprijs?
In mijn blog van vorig jaar, schreef ik het volgende:
"Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft de grens voor hypotheken met NHG voor 2021 verhoogd naar 325.000 euro. Als de huizenprijzen in het vierde kwartaal nog verder stijgen (en dat verwacht ik) dan loopt NHG echt achter de feiten aan. In ieder geval is duidelijk dat NHG de gemiddelde huizenprijs niet als uitgangspunt neemt voor 2021. Dit is wel wat zij willen, maar dus niet kunnen waarmaken. Dit betekent dat veel huizenbezitters in 2021 niet in aanmerking zullen komen voor een hypotheek met NHG. Of er moeten natuurlijk wat "trucs" worden uitgehaald. Als de koopprijs hoger is dan 325.000 euro (bijvoorbeeld 335.000) dan de woning gewoon laten taxeren op 325.000 euro. De huizenbezitter moet dan wel 10.000 euro extra aan eigen middelen inbrengen, maar heeft vervolgens wel een hypotheek met NHG."
Vorige week kwam de Telegraaf met een artikel dat 72% van de kopers op dit moment geen NHG hypotheek kan afsluiten. De huizenprijzen zijn zo snel gestegen dat de grens van 325.000 euro veel te laag is voor veel kopers. Het gevolg is dat er weinig NHG hypotheken worden afgesloten. In 2012 was het aandeel NHG hypotheken nog 70%. In januari 2021 was dit percentage gedaald naar 28%.
Even terug in de tijd…
Dit verschil heeft voor een belangrijk deel te maken met de verhouding tussen de NHG grens en de gemiddelde huizenprijs.
Hieronder toon ik voor de laatste 10 jaar de gemiddelde huizenprijs voor bestaande koopwoningen en de NHG grens. Duidelijk is dat de laatste jaren een hypotheek met NHG voor steeds meer huizenkopers geen optie meer is.
| Jaar | Gemiddelde huizenprijs | NHG grens | Verschil |
|---|---|---|---|
| 2011 | 240.059 | 350.000 | 109.941 |
| 2012 | 226.661 | 350.000 | 123.647 |
| 2013 | 213.353 | 320.000 | 106.647 |
| 2014 | 222.218 | 290.000 | 67.782 |
| 2015 | 230.194 | 265.000 | 34.806 |
| 2016 | 243.837 | 245.000 | 1.163 |
| 2017 | 263.295 | 245.000 | -18.295 |
| 2018 | 287.267 | 265.000 | -22.267 |
| 2019 | 307.978 | 290.000 | -17.978 |
| 2020 | 334.488 | 310.000 | -24.488 |
| Februari 2021 | 369.070 | 325.000 | -44.070 |
Bron: CBS / NHG
In 2011 was de NHG grens nog 350.000 euro. De gemiddelde huizenprijs lag dat jaar op ongeveer 240.000 euro. Dus heel veel mensen die in 2011 een huis kochten, kozen voor NHG.
Als we kijken naar de situatie op dit moment, dan is het nu heel anders: de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen was in februari 2021 ruim 369.000 euro. Veel hoger dan de NHG-grens van 325.000 euro. De kans is zeer groot dat na de vakantie de 400.000 euro wordt aangetikt. Als deze stijging daadwerkelijk doorzet dan wordt het percentage NHG hypotheken nog lager.
NHG voor starters?
NHG zal zeker niet blij zijn met deze trend. Zij willen juist starters helpen. Echter starters kunnen steeds moeilijker een woning kopen. Anders gezegd: veel starters zijn al gestopt naar het zoeken van een leuke koopwoning. De huizenprijzen zijn te hard gestegen. Bovendien wordt er in bijna heel Nederland boven de vraagprijs geboden. Alleen met veel eigen middelen kan tegenwoordig nog een woning worden gekocht.
Ik ben wel zeer benieuwd als deze trend doorzet wat NHG gaat doen. Zij zullen toch echt niet aan de zijlijn blijven willen staan?
Meld je NU aan voor onze maandelijkse Update Hypotheken!
Nu aanmelden