Tip: onderhandel over de makelaarscourtage
De courtage van een makelaar staat niet vast. Onderhandelen loont!
Ik heb voor alle huizenbezitters die hun huis willen verkopen en daarvoor een makelaar willen inschakelen een tip: accepteer niet zo maar de door de makelaar voorgestelde courtage. Onderhandelen loont!
U kunt er natuurlijk ook voor kiezen om zelf uw woning te verkopen. U hoeft dan helemaal geen makelaarscourtage te betalen. Wel zult u dan zelf de bezichtigingen en onderhandelingen moeten doen en de koopakte moet u dan ook zelf regelen. Dit laatste kunt u eventueel uitbesteden aan een notaris die daar een paar honderd euro voor zal rekenen. Maar als u het prettig vindt om een makelaar in te schakelen, betaal dan in ieder geval niet zo maar de voorgestelde courtage.
Courtage makelaar vaak hoog
Veel verkopende makelaars kunnen op het ogenblik in deze markt gemakkelijk veel geld verdienen. Vaak rekenen ze voor hun courtage met een vast percentage over de verkoopprijs. Zoals ik eerder schreef, kunnen de kosten voor een verkoper dan soms flink oplopen! Veel makelaars werken met een combinatie van een vast percentage van de vraagprijs plus een percentage (meestal 10%) van het bedrag dat de woning boven deze vraagprijs oplevert. Hieronder een simpele berekening ter verduidelijking:
- Vraagprijs koopwoning 300.000 euro
- Makelaarscourtage 1% van de verkoopprijs plus 10% over het meerdere van de vraagprijs
- Daadwerkelijk verkoopprijs koopwoning wordt 350.000 euro
- Makelaarscourtage wordt nu 8.500 euro (1% van 350.000 plus 10% van 350.000 -/- 300.000)
Meestal komt er ook nog 21% btw boven op de makelaarscourtage waardoor de verkopers in mijn rekenvoorbeeld 10.285 euro mogen aftikken. Dit is natuurlijk een flink bedrag als we kijken hoeveel uur een makelaar - zeker in deze totaal oververhitte woningmarkt - nodig heeft om deze woning te verkopen.
Hoeveel tijd kost het verkopen van een woning?
Een makelaar laat in de huidige markt meestal maximaal 25 gegadigden de woning bekijken. In werkelijkheid komt het regelmatig voor dat er meer dan 25 gegadigden zijn. De overige potentiele kopers worden netjes bedankt en krijgen de te koop staande woning dus niet eens te zien. De tijd om de woning te bekijken is meestal 20 minuten. Het is dus in theorie mogelijk om in 1 lange werkdag alle 25 gegadigden de woning te laten bekijken. Meestal worden er echter maximaal drie dagen uitgetrokken voor de bezichtigingen.
Na de bezichtigingen mogen de geïnteresseerden een eenmalig bod doen met daarbij hun voorwaarden. Het beste bod (dat hoeft niet de hoogste verkoopprijs te zijn) wordt dan door de verkopers uitgekozen. De verkopende makelaar moet hierna nog de koopakte opstellen. Als we alles zeer ruim nemen (want vaak zal het aantal bezichtigingen lager zijn), dan moet een verkopende makelaar gemiddeld gesproken zeker alles kunnen regelen in 30 uur. De vraag is nu wat u als verkoper reëel vindt om aan uw verkopende makelaar te betalen voor deze 30 uur werk?
Wat is een goed uurtarief voor een makelaar?
Veel verkopers vinden een uurtarief van 100 euro een goed bedrag. Deze verkopers zijn - als we uitgaan van 30 uur werk - dus bereid 3.000 euro te betalen aan hun verkopende makelaar. Op het ogenblik zijn er genoeg makelaars die voor dit bedrag een huis willen verkopen. Dit heeft te maken dat er steeds meer makelaars bij komen en steeds minder koopwoningen te koop worden gezet. Veel makelaars hebben maar een paar woningen in hun aanbod staan als Te Koop. Iedere makelaar wil dus heel graag meer aanbod hebben. Als velen in dezelfde vijver zitten te vissen, is het mogelijk de prijs flink te verlagen.
Onderhandelen loont!
Diverse hypotheekklanten van mij die een verkoopmakelaar hebben ingeschakeld, kregen eerst te horen dat de verkopende makelaar met een vast percentage rekent. Mijn mondige klanten hebben deze makelaars erop gewezen dat zij vonden dat er niet meer dan 30 uur werk nodig zou moeten zijn om de woning te verkopen. Zij benadrukten dat zij geen vast percentage wilde betalen, maar een vast bedrag. De makelaars die hier niet in mee gingen, werden netjes de deur gewezen. Er bleven nog genoeg makelaars over die wel genoegen namen met een vast bedrag. Dit heeft geresulteerd dat diverse klanten van mij nu 3.000 euro betalen voor het verkopen van hun woning terwijl de verkopende makelaar met 8.000 euro als startbedrag was begonnen!
Aandachtspunt: al mijn klanten hebben uitdrukkelijk aangegeven aan hun verkopende makelaar dat ze van alle kopers de biedingen willen zien. Bovendien hebben ze ook gevraagd of deze biedingen rechtstreeks zijn gegaan of via een aankopende makelaar (en via welke makelaar dan). Door dit te vragen, blijft het biedingsproces volledig transparant!
