Hoe kom je van een box 3 hypotheek af?
Er bestaan veel onduidelijkheden over de box 3 hypotheek. Jos legt uit hoe het zit.
De afgelopen tijd worden er steeds meer box 3 hypotheken afgesloten. Bij een box 3 hypotheek is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar. Anders gezegd: een huizenbezitter kan de betaalde hypotheekrente niet opgeven aan de belastingdienst. Voor een box 3 hypotheek geldt dus dat de bruto en netto maandlasten gelijk zijn.
Er wordt door veel huizenbezitters (en ook wel door hypotheekadviseurs) gedacht dat een box 3 bedrag "verdwijnt" als de bestaande woning wordt verkocht en er vervolgens een andere woning wordt gekocht. Bij verkoop wordt dan uit de verkoopprijs de lopende hypotheek afgelost en daarmee dus ook de box 3 hypotheek. Het idee dat leeft is dat je dan bij het financieren van de nieuwe woning van deze box 3 hypotheek af bent. Deze denkwijze klopt niet...
Box 3 blijft box 3
Door simpelweg van het ene koophuis naar het volgende koophuis te verhuizen, raak je niet van een box 3 hypotheek af. Dit zal ik aantonen met een simpel rekenvoorbeeld, waarbij er een andere woning wordt gekocht.
- Bestaande box 1 hypotheek 200.000 euro
- Bestaande box 3 hypotheek 100.000 euro
- Totale hypotheek 300.000 euro
- Verkoopwaarde woning 450.000 euro
- Verkoopwinst 150.000 euro
- Aankoop nieuwe woning 500.000 euro
- Verrekening Verkoopwinst 150.000 euro -/-
- Nieuwe hypotheek 350.000 euro
Bovenstaande berekening is in de basis heel simpel. De woning wordt met winst verkocht (150.000 euro) en de lopende hypotheek (totaal 300.000 euro) wordt afgelost. Deze huizenbezitter brengt netjes de verkoopwinst in bij de nieuwe hypotheek waardoor deze 350.000 euro wordt. De gedachte dat deze 350.000 euro volledig in box 1 valt en de hypotheekrente dus weer volledig aftrekbaar is, is niet terecht.
Fiscus kijkt voor aftrek alleen naar box 1 hypotheek
De fiscus / belastingdienst kijkt eigenlijk alleen naar de box 1 hypotheken en vanuit dat gezichtspunt wordt de verkoopwinst (de Eigen Woning Reserve) berekend. De berekening wordt dan als volgt:
- Box 1 hypotheek 200.000 euro
- Verkoop woning 450.000 euro
- Eigen Woning Reserve 250.000 euro
- Aankoop nieuwe woning 500.000 euro
- Eigen Woning Reserve 250.000 euro -/-
- Nieuwe hypotheek box 1 250.000 euro
- Daadwerkelijke hypotheek 350.000 euro
- Box 3 hypotheek 100.000 euro
De nieuwe box 1 hypotheek na aankoop is 250.000 euro. Deze huizenbezitter sluit echter een hypotheek van 350.000 euro af. Het meerdere van 100.000 euro is nu gewoon weer een box 3 hypotheek. De rente over dit hypotheekdeel is dus nog steeds niet aftrekbaar.
Hoe komt je wel van je box 3 hypotheek af?
Er zijn twee manieren waarop een huizenbezitter van een box 3 hypotheek af kan komen. Allereerst door deze uit eigen middelen af te lossen. De box 3 hypotheek is dan verdwenen, maar er is geen sprake van een hoger box 1 hypotheek bedrag als je vervolgens direct weer een nieuwe woning koopt.
Er is maar één manier waarop je weer op een hoger box 1 hypotheekbedrag uitkomt en dat is wanneer je je oude woning verkoopt en vervolgens minimaal 3 jaar wacht voordat je een nieuwe woning koopt. Na 3 jaar hoeft namelijk de verkoopwinst niet meer verrekend te worden.
Zie onderstaande berekening.
- Box 1 hypotheek 200.000 euro
- Verkoop woning 450.000 euro
- Eigen Woning Reserve 250.000 euro
Andere woning wordt meer dan drie jaar later gekocht
- Aankoop nieuwe woning 500.000 euro
- Nieuwe hypotheek box 1 500.000 euro
In bovenstaande berekening moet natuurlijk wel rekening worden gehouden met de eerdere renteaftrek die genoten is voor een hypotheekbedrag van 200.000 euro. Echter de box 3 hypotheek is nu wel verdwenen.
