Regels zijn regels! Of toch niet...
Contact tussen hypotheekadviseur en taxateur vaak wel nuttig
Op de website IEX.nl schrijf ik al ruim 18 jaar mijn columns en op Homefinance.nl verschijnen alweer 11 jaar mijn blogs over de hypotheek- en huizenmarkt. In die afgelopen jaren heb ik heel wat "wantoestanden" in de branche beschreven. Er zijn natuurlijk altijd personen in iedere branche die zich niet aan de regeltjes houden. Hierbij is er nog een groot verschil hoe de regels worden overtreden. Ook ik houd me niet altijd aan de regels. Maar alleen als anderen daar niet de dupe van worden!
Studieschulden bij hypotheek berekening
Een belangrijke regel waar veel huizenbezitters en hypotheekadviseurs zich niet aan houden, is de regel dat studieschulden meegenomen moeten worden in de berekening voor de maximale hypotheek. Ik heb daar destijds nog over gecommuniceerd met de AFM en daar ook over geschreven. Er is dan ook geen haar op mijn hoofd die daar anders over denkt. Ik heb voor duidelijkheid gezorgd voor de branche dan zal ik ook heel strikt de regels moeten opvolgen.
Regelen van te hoge taxaties
Er zijn ook regels waar ik geen voorstander van ben. Wie mijn blogs / columns regelmatig leest, weet dat ik veel geschreven heb over makelaars en taxateurs. Veel taxateurs laten zich te veel beïnvloeden door kopers van een woning, aankopende makelaars, verkopende makelaars en hypotheekadviseurs. Al deze partijen hebben er belang bij dat de koop van de woning in combinatie met het afsluiten van de hypotheek doorgaan. Het is dan heel gemakkelijk om een taxateur een bepaalde taxatiewaarde in te fluisteren zodat hij / zij deze waarde in het taxatierapport opneemt. Om dit te voorkomen, is er een regel ingevoerd dat niemand contact mag hebben met de taxateur over de taxatiewaarde.
Ik vind deze regel totale onzin. Ik ga er namelijk vanuit dat iedereen zijn werk zo goed mogelijk doet. Een taxateur moet dus eerlijk een woning taxeren. Dat hij op de hoogte is van de koopsom (dus ook weet wat de maximale hypotheek kan zijn die wordt afgesloten) heeft niets te maken met zijn werk. Ook een eventueel gesprek met anderen zoals bijvoorbeeld met een hypotheekadviseur mag geen invloed hebben op de taxatiewaarde.
Welke taxatiewaarde heb je nodig?
Ik word regelmatig gebeld door taxateurs die mij vragen welke taxatiewaarde ik nodig heb voor de hypotheek. Ik geef daar geen direct antwoord op. Ik geef wel aan wat ik denk wat de taxatiewaarde is. Mijn "taxatiewaarde" is in 9 van de 10 gevallen te laag. De taxateur geeft dan zijn taxatiewaarde aan. Ik geef dan netjes aan of dit een probleem is voor de hypotheek of niet. Eigenlijk is het nooit een probleem, want als mijn klanten boven de vraagprijs hebben gekocht, zijn zij er meestal vanuit gegaan dat de taxatiewaarde hetzelfde is als de vraagprijs van de woning. Het meerdere moeten zij dus uit eigen zak betalen.
Gesprek met taxateur nuttig
In het gesprek met de taxateur kan ik direct nog wat vragen stellen over de woning. Is bij een appartement bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren (VvE) goed geregeld? Is het onderhoud van de woning goed? Het gesprek gaat dus beduidend verder dan alleen maar de taxatiewaarde. Zo kan het bijvoorbeeld goed zijn voor de af te sluiten hypotheek als een taxatiewaarde 5.000 euro hoger is. Deze hypotheek valt dan in een lagere risicoklasse waardoor de hypotheekrente lager is. Wat is dan 5.000 euro op een taxatiewaarde van bijvoorbeeld 750.000 euro?
Zo heb ik wel eens een huizenbezitter gesproken die een huis kocht voor 270.000 euro. De NHG grens was toen 265.000 euro. De woning werd ook op 270.000 euro getaxeerd waardoor een hypotheek met NHG niet mogelijk was. Bij een taxatiewaarde van 265.000 euro was NHG wel mogelijk geweest. Het gevolg was dat deze huizenbezitter 30 jaar lang 70 euro bruto per maand meer ging betalen.
In deze situatie vind ik het niet slim van deze taxateur. Als hij namelijk een beetje op de hoogte zou zijn van wat er speelt op de hypotheekmarkt, dan had hij de NHG-grens geweten en dan had hij eerst even de adviseur / klant kunnen bellen met de vraag of deze van plan is om een hypotheek met NHG af te sluiten. Natuurlijk mag dit niet, maar in dit geval kan je echt een toegevoegde waarde zijn voor een klant.
Echte misstanden
Ik ben wel tegen het "echt beïnvloeden" van een taxateur. Bijvoorbeeld in het volgende geval: een woning staat te koop voor 400.000 euro. Er zijn veel gegadigden en de woning wordt uiteindelijk gekocht voor 500.000 euro. Om geen problemen te krijgen met de hypotheek, wordt de taxateur dringend gevraagd de taxatiewaarde te stellen op 500.000 euro. Dit soort praktijken horen niet plaats te vinden. Laat de taxateur gewoon zijn werk doen! Als deze aangeeft niet hoger te komen dan bijvoorbeeld 430.000 euro dan moet je dit gewoon accepteren.
Ik vind de gesprekken met taxateurs leerzaam en ik waardeer te allen tijde hun getaxeerde waarde. Regels zijn regels, maar ook ik houd mij niet altijd aan de regels!
