Vooral minder NHG-hypotheek bij korte renteperiode
Hoeveel impact heeft de aangepaste maximale hypotheek berekening van NHG?
In mijn blog Minder hypotheek bij NHG kon u lezen dat NHG per 1 juli 2021 een wijziging zal doorvoeren in de maximale hypotheek berekening. Huizenbezitters waarvan de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar verdwijnt, zullen dit gaan merken als ze een nieuwe hypotheek willen afsluiten of een verhoging willen regelen. De maximale hypotheek die zij kunnen krijgen zal namelijk lager worden omdat de lopende hypotheek moet worden getoetst als een box 3 hypotheek. NHG houdt dus eigenlijk al rekening met het feit dat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek in de toekomst niet meer van toepassing zal zijn.
In deze blog laat ik met wat voorbeeldberekeningen de gevolgen van deze wijziging zien.
Rekenvoorbeeld 1
- Inkomen 60.000 euro
- Lopende hypotheek 190.000 euro
- Toetsrente 1,5%
- Maximale hypotheek bij toetsen in box 1: 289.754 euro
- Maximale hypotheek bij toetsen in box 3: 279.754 euro
Niemand zal schrikken van het verschil in maximale hypotheek bij bovenstaande berekening. De maximale hypotheek is bij toetsing in box 3 slechts 10.000 euro lager dan bij toetsing in box 1. De impact is echter niet altijd zo klein.
Rekenvoorbeeld 2
De impact van de nieuwe berekening is veel groter als ik de toetsrente op 5% zet. Deze toetsrente van 5% is van toepassing als huizenbezitters een rentevaste periode kiezen die korter is dan 10 jaar. U kunt dan denken aan een variabele hypotheekrente of 5 jaar vast.
- Inkomen 60.000 euro
- Lopende hypotheek 190.000 euro
- Toetsrente 5.0%
- Maximale hypotheek bij toetsing in box 1: 256.137 euro
- Maximale hypotheek bij toetsing in box 3: 191.259 euro
Bij een toetsrente van 1,5% is de maximale box 1 hypotheek 289.754 euro. Deze wordt bij een toetsrente van 5% lager namelijk 256.137 euro.
Als er sprake is van toetsing voor box 3 dan bedraagt de maximale hypotheek vanaf 1 juli 2021 nog maar 191.259 euro. De maximale hypotheek is nu 65.000 euro lager ten opzichte van de huidige berekening. In vergelijking met de berekening waarbij we uitgaan van een toetsrente van 1,5% is de maximale hypotheek zelfs 98.000 euro lager (289.754 -/- 191.259). Nu spreken we toch over flinke bedragen die een huizenbezitter minder aan hypotheek kan krijgen!
Wanneer speelt dit vooral?
Ik zie u al de volgende vraag stellen: welke huizenbezitters gaan last krijgen van deze wijziging van NHG?
Het antwoord is simpel namelijk:
- Huizenbezitters die een tweede hypotheek willen afsluiten voor een verbouwing
- Huizenbezitters die een andere duurdere koopwoning willen kopen
Als we kijken naar een tweede hypotheek voor een verbouwing is het volgende van toepassing uitgaande van rekenvoorbeeld 2. De huizenbezitter heeft een lopende hypotheek van 190.000 euro en wil voor 50.000 euro gaan verbouwen. Dit is vanaf 1 juli niet mogelijk omdat de maximale hypotheek voor deze huizenbezitter 191.259 euro wordt bij een hypotheekrente van 5%. Als de periode van renteaftrek bijvoorbeeld nog 11 jaar zou zijn dan is de maximale hypotheek 256.137 euro! Dan zou een verbouwing van 50.000 euro nog wel mogelijk zijn geweest.
Hypotheekadviseurs die goed contact hebben met hun klanten kunnen in de toekomst deze klanten goed informeren. Het kan bijvoorbeeld verstandig zijn om een verbouwing een jaartje eerder te doen. Anders is deze namelijk wellicht helemaal niet meer mogelijk. Hetzelfde kan aan de orde zijn met verhuizen.
Zoals ik in mijn vorige blog al aangaf: deze wijziging lijkt op het eerste gezicht geen grote gevolgen te hebben. Ik verwacht echter van wel. Vooral als banken deze wijziging ook gaan doorvoeren voor hypotheken zonder NHG.
