Hypotheek te laat rond? Boete!
Ook als je de hypotheek wel rond krijgt maar te laat kun je een boete krijgen!
De laatste tijd is er heel veel aandacht voor de ontbindende voorwaarden en meer specifiek het financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud beschermt de koper van een huis tegen het risico dat hij of zij de hypotheek niet rond krijgt. In de huidige huizenmarkt zien we dat kopers steeds vaker - onder druk van met name verkoopmakelaars - afzien van dit voorbehoud. Ik ben daar fel op tegen. Veel kopers denken dat het risico wel meevalt, maar er zijn toch werkelijk genoeg voorbeelden waarbij het rondkrijgen van een hypotheek niet lukt. Of het lukt wel om de hypotheek te regelen, maar niet binnen de termijn die afgesproken was. Geen bescherming van het voorbehoud van financiering kan tot flinke kosten leiden voor de koper. In deze blog behandel ik een recente casus waarbij dit het geval was.
Wat is de situatie?
Een huizenkoper heeft een huis gekocht en heeft in het koopcontract een financieringsvoorbehoud opgenomen. De hypotheekaanvraag liep echter vanwege verschillende redenen behoorlijke vertraging op. Zo verbleef de partner van de koper tijdens de periode van het regelen van de hypotheek in Pakistan. De partner moest wat documenten tekenen en kon dat dus niet (makkelijk) doen. De koper had vanwege deze reden al uitstel gekregen voor zijn ontbindende voorwaarden.
Daarnaast liep de hypotheekaanvraag bij een hypotheekverstrekker die lange doorlooptijden had omdat de bank op het moment van aanvragen enorm druk was met het verwerken van hypotheekaanvragen. Uiteindelijk bleek de hypotheek ook niet rond op de uitgestelde datum. De verkopers besloten hierop schadevergoeding te eisen (waar ze volgens het contract ook recht op hadden).
De koper heeft uiteindelijk de hypotheek wel kunnen regelen en heeft vervolgens een rechtszaak aangespannen om de schadevergoeding terug te vragen. Een belangrijk argument van de koper was dat het allemaal langer geduurd heeft vanwege de corona-pandemie.
De rechter heeft dit verzoek echter afgewezen en de koper was de schadevergoeding dus gewoon kwijt.
Bron en meer informatie: Rechtspraak.nl
Goede voorbereiding belangrijk!
In deze situatie blijkt weer eens hoe belangrijk het is om van te voren goed je huiswerk te doen. Dit geldt zeker voor kopers. Als de koper vooraf informatie had ingewonnen bij zijn hypotheekadviseur dan had deze hem kunnen waarschuwen. Verder blijkt dat verwerkingstijden bij banken soms behoorlijk kunnen oplopen. Het is daarom verstandig om vooraf bij het indien van de renteaanbieding navraag te doen bij de bank hoe lang de verwerkingstijd is. Het is beter om een bank te kiezen (met misschien wel een hogere hypotheekrente) waarbij de verwerking sneller gaat. De hypotheek kan dan geregeld worden binnen de termijn van de ontbindende voorwaarden.
Neem voldoende tijd!
Als we kijken naar de data bij deze casus, dan blijkt dat er op 25 juni stappen zijn ondernomen. De overdracht moest plaatsvinden op 3 augustus. Het klinkt misschien een beetje vreemd maar ik ga altijd uit van een periode van minimaal drie maanden. Ik merk wel dat steeds meer verkopers en ook verkopende makelaars zijn die aandringen op een kortere periode tot passeren. Ik waarschuw mijn klanten altijd uitdrukkelijk voor het risico als de passeerdatum binnen drie maanden is.
Ik heb het al zo vaak geschreven. Het kopen van een huis is niet hetzelfde als het kopen van een broodje hamburger. Doe je huiswerk vooraf goed! Er zijn genoeg goede hypotheekadviseurs die graag zoekende kopers willen helpen zodat die goed voorbereid zijn als ze werkelijk tot een aankoop overgaan. Maak daar gebruik van want dit voorkomt problemen.
