Lees de ontbindende voorwaarden goed!
De koopakte staat vol ingewikkelde teksten. Lees de tekst goed voor je tekent.
Wie een huis gaat kopen, krijgt te maken met de koopakte. Het is heel erg belangrijk om deze koopakte goed door te lezen. Helaas is de tekst niet zo heel gemakkelijk om te begrijpen.
Dat geldt vaak ook voor de teksten rondom de ontbindende voorwaarden. Ik ben er een groot voorstander van om altijd met ontbindende voorwaarden te kopen. Maar ook als u als koper ontbindende voorwaarden laat opnemen in de koopakte, adviseer ik u om deze echt goed te lezen. Anders loopt u nog steeds het risico dat - als u zich op die ontbindende voorwaarden wilt beroepen - er achteraf toch nog problemen ontstaan.
Waarom ontbindende voorwaarden?
Als koper kun je verschillende ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract. Een belangrijke is het voorbehoud van financiering. Het grote voordeel van het financieringsvoorbehoud is dat je als koper zonder kosten (een boete) onder de koop uit kunt als je de hypotheek niet rond kunnen krijgen.
Wat gebeurt er bij een afwijzing?
Als de hypotheek door een bank wordt afgewezen dan zal de bank dit bevestigen door middel van een brief. Ik adviseer kopers goed naar de tekst in het kookcontract te kijken waarin het financieringsvoorbehoud beschreven wordt. Hierin staan de 'eisen' vermeld waaraan die afwijzingsbrief moet voldoen. Een kort briefje met de vermelding dat de klant de hypotheek niet kan krijgen is vaak niet voldoende.
Ik zal dit laten zien door onderstaande tekst over de ontbindende voorwaarden:
15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder 'goed gedocumenteerd' in elk geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij tenminste 1 geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten vragen en dat die aanvraag niet tot een door de geldverstrekkende instelling geaccepteerde aanvraag heeft geleid. Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag alsmede de reden van afwijzing. Indien de mededeling niet 'goed gedocumenteerd' is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.
Ik heb expres de gehele tekst genomen om aan te tonen hoe alles wordt beschreven in de koopakte en hoe complex die tekst eigenlijk is. Omdat de tekst ingewikkeld is, lijkt het ook wel logisch dat veel kopers sommige delen van de koopakte niet goed lezen. Maar dit kan grote (financiële) problemen opleveren! In bovenstaande tekst staat duidelijk dat als de koper de hypotheek niet rond kan krijgen, hij dit schriftelijk en goed gedocumenteerd moet doorgeven.
Met goed gedocumenteerd wordt bedoeld dat er ook bewijsstukken aangeleverd moeten worden. In de brief van de bank moet dus staan:
- de naam van de aanvrager
- het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan
- het aangevraagde hypotheekbedrag
- de reden van afwijzing
Als de brief van de bank bovenstaande elementen niet bevat, dan kan de verkoper de boete van 10% van de koopsom nog steeds op gaan eisen. Ondanks het feit dat er sprake is van een voorbehoud van financiering!
Verkopers maken gebruik van hun rechten
Uit eerdere zaken die behandeld zijn door klachteninstituut Kifid is gebleken dat de verkoper ook volgens het Kifid in zijn recht staat als de koper de procedure rondom de afwijzing van de bank niet goed opgepakt heeft. Kopers die naar hun hypotheekadviseur wijzen, komen van een koude kermis thuis. Natuurlijk zal een goede hypotheekadviseur de tekst van de ontbindende voorwaarden goed lezen. Echter kopers hebben ook hun verantwoordelijkheid. Dus doe aub uw huiswerk goed en lees de koopakte goed door. Begrijpt u iets niet, vraag het dan aan de verkopende makelaar, uw hypotheekadviseur of de notaris waarbij u wilt passeren. Daarmee kunt u een boel gedoe en schade voorkomen!
