woensdag 7 juli 2021, 17:59 - Jos Koets
#hypotheek #huizenmarkt

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Dat is natuurlijk goed nieuws voor iedere huizenbezitter! En extra goed nieuws voor huizenbezitters met een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zij kunnen namelijk vaak geld besparen op hun hypotheek! Dit komt doordat er bij veel banken een rentekorting mogelijk is omdat het risico van de bank vanwege de hogere huizenprijs lager is geworden.

Loan to value en risicoklasse

Als je online hypotheekrentes vergelijkt, zie je vaak een overzicht met verschillende looptijden en daarachter een aantal kolommen. Kijk bijvoorbeeld op de hypotheekrente vergelijker van ActueleRentestanden.nl.

Hypotheekrente overzicht ActueleRentestanden.nl

Bron: ActueleRentestanden.nl

Boven de kolommen zie je NHG staan of een percentage. Dat percentage noemen we de Loan to Value (LTV). Je berekent de LTV door het uitstaande hypotheekbedrag te delen door de verkoopwaarde van de woning. Als je de LTV berekend hebt, kun je kijken in welke risicoklasse je valt. Dus in welke kolom je moet kijken om te bepalen voor welke hypotheekrente je in aanmerking komt.

Hierbij geldt dat je altijd moet kijken in de kolom met het eerste percentage boven je eigen LTV. Dus is je LTV 77%, dan kijk je in bovenstaande plaatje in de kolom met 80%. Op het moment dat je een hypotheek afsluit, zoek je natuurlijk naar banken die in jouw risicoklasse de laagste rente aanbieden.

Check de hypotheekrente in jouw situatie

Ook belangrijk bij bestaande woning

Niet alleen bij het afsluiten van een hypotheek is de risicoklasse van belang: ook bij een lopende hypotheek. Dankzij de stijgende huizenprijzen (en eventuele aflossingen!) is het namelijk mogelijk dat de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse terecht is gekomen. Het risico van de bank is dan dus lager dan bij het afsluiten van een hypotheek. Vaak kun je dan een rentekorting krijgen.

Hieronder een voorbeeld van iemand met een hypotheek bij Florius. Ik heb een verkort overzicht opgenomen van de hypotheekrentes van Florius van eind vorige maand.

jaar t/m 65% t/m 85% t/m 90% t/m 100%
1 jaar 0,96 % 1,18 % 1,23 % 1,40 %
5 jaar 1,07 % 1,24 % 1,34 % 1,44 %
10 jaar 1,11 % 1,28 % 1,36 % 1,48 %
15 jaar 1,33 % 1,47 % 1,66 % 1,80 %
20 jaar 1,49 % 1,58 % 1,70 % 1,82 %
30 jaar 1,77 % 1,85 % 2,02 % 2,07 %

Situatie 1: de uitgangspunten:

  • Koopsom woning 500.000 euro
  • Taxatiewaarde woning 500.000 euro
  • Af te sluiten hypotheek 500.000 euro (100% van de taxatiewaarde)
  • Hypotheekrente bij 20 jaar vast is 1,82% 
  • Bruto rente per maand is 1.803 euro

Deze huizenbezitter koopt een woning voor 500.000 euro. De taxatiewaarde en de af te sluiten annuïteiten hypotheek is ook 500.000 euro. De LTV is dus 100% (500.000 / 500.000). Bij een rentevaste periode van 20 jaar is de hypotheekrente 1,82%. De bruto maandlast voor de annuïteiten hypotheek is nu 1.803 euro.

Wat als de LTV gunstiger wordt?

Stel dat de huizenprijzen doorstijgen en de huizenbezitter iedere maand wat aflost op de lopende hypotheek, dan is de kans groot dat de hypotheek binnen een paar jaar in een lagere risicoklasse komt. Dus stel bijvoorbeeld dat er 20.000 euro wordt afgelost op de lopende hypotheek van 500.000 euro en dat de waarde van de woning stijgt naar 570.000 euro. Dan is het volgende van toepassing:

Situatie 2: de uitgangspunten:

  • Waarde woning 570.000 euro
  • Lopende hypotheek 480.000 euro
  • Huidige LTV: 480.000 / 570.000 = 84,21%
  • Fictieve overwaarde 90.000 euro

De lopende hypotheek valt nu in de risicoklasse tot 85% waarbij een hypotheekrente van 1,58% van toepassing is. De bruto maandlast wordt bij deze rente nu 1.745 euro. Het bruto maandelijks voordeel is daarmee 58 euro.

Hoe is dit maandelijks voordeel te verkrijgen?

Er zijn drie manieren waarop banken omgaan met een wijzigende LTV. Er zijn banken:

  1. die automatisch de hypotheekrente verlagen als er sprake is van een lagere risicoklasse.
  2. waarbij een verlaging NIET mogelijk is tijdens de rentevaste periode.
  3. waarbij de rente alleen wordt verlaagd als de klant daar aktief om vraagt (aantonen van een uitgebreide WOZ-verklaring of taxatierapport).

Bij optie 1 (de automatische aanpassing) kunt u niet achterover gaan zitten. De bank zet bij het afsluiten van de hypotheek de taxatiewaarde van de woning in hun systeem. Door maandelijkse aflossingen (annuïteitenhypotheek) of extra aflossingen van de klant kan de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse vallen. Als dit gebeurt, wordt de hypotheekrente automatisch door de bank aangepast. Bij stijgende huizenprijzen is het echter verstandig om zelf stappen te ondernemen. Je kunt dan de hogere waarde van jouw woning doorgeven aan de bank. De bank zal dan vragen om een taxatierapport of een uitgebreide WOZ verklaring. De WOZ verklaring kun je via jouw gemeente meestal gratis downloaden.

Optie 2 is balen: het is dan niet mogelijk om tussentijds een rentekorting te ontvangen. Je dient dan te wachten totdat de rentevaste periode afgelopen is. Er zijn helaas nog banken in Nederland die dus alleen de rente aanpassen als de rentevaste periode is verlopen.

En er zijn ook banken waarbij je zelf het initiatief moet nemen (optie 3). Dit is niet erg want ik ben van mening dat iedere huizenbezitter zijn hypotheek om de paar jaar weer eens goed moet laten bekijken. Een auto wordt meer onder handen genomen / bekeken (verplichte APK) dan een lopende hypotheek! Ik ben voorstander van een hypotheek APK.

Niet aflossen, toch profiteren

Huizenbezitters die niet maandelijks aflossen (die geen annuïteiten- of lineaire hypotheek hebben) kunnen ook profiteren. Zij zullen alleen moeten aantonen dat de waarde van hun woning voldoende is gestegen. Huizenbezitters met een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek moeten even navraag doen bij hun bank. Zo is het mogelijk bij Florius om bij het bepalen van de LTV de opgebouwde spaarwaarde in mindering te brengen op het bedrag van de lopende hypotheek.

Voor de spaar / bankspaarhypotheek heeft een lagere hypotheekrente echter vaak geen voordeel omdat de spaarpremie hoger wordt. Echter veel huizenbezitters hebben nog een aflossingsvrije hypotheek lopen. Dan kan het wel interessant zijn!

Uitgaande van mijn eerdere berekening maar dan een aflossingsvrije hypotheek dan is bruto maandvoordeel hoger.

  • Aflossingsvrije hypotheek 500.000 euro tegen 1,82% = 758 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek 500.000 euro tegen 1,58% = 658 euro
  • Bruto maandelijks voordeel is 100 euro

Bekijk voorwaarden bij afsluiten

Huizenbezitters die een hypotheek zonder NHG afsluiten, doen er verstandig aan om bij het afsluiten van de hypotheek hun huiswerk goed te doen. Ik adviseer om dan goed te kijken wat de eisen zijn van de bank om in een lagere risicoklasse te komen. Achterover leunen bij stijgende huizenprijzen is in ieder geval niet verstandig. Een uitgebreide WOZ verklaring kost niets terwijl een taxatierapport al snel 600 euro kost. Is bijvoorbeeld een desktaxatie van een paar tientjes mogelijk? 

Kosten die gemaakt worden om de rente te verlagen kunnen trouwens opgegeven worden aan de belastingdienst bij de IB aangifte. Je ontvangt dan nog globaal 37% terug van het betaalde bedrag.

(Gratis?) hulp van uw hypotheekadviseur

Tot slot merk ik op dat er hypotheekadviseurs zijn die een factuur sturen als zij werkzaamheden moeten verrichten om te zorgen dat de klant in een lagere risicoklasse terechtkomt. De tijd die een adviseur hiermee bezig is, is echter zeer summier. Een WOZ verklaring / taxatierapport opsturen naar de bank is vaak een druk op de knop. In de meeste gevallen (99%) reken ik hiervoor dan ook niets aan mijn klanten. Vaak zorgt dit voor goede reclame voor mijn bedrijf. Als klanten positief over je praten, levert dat vaak weer nieuwe klanten op!

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.