dinsdag 21 september 2021, 14:31 - Jos Koets
#hypotheek #huis kopen #huizenmarkt

Enige tijd geleden kon u op HomeFinance.nl al lezen dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) zich zorgen maakt over excessief leengedrag van starters op de woningmarkt. De huizenmarkt is momenteel enorm oververhit en koopstarters blijken heel ver te gaan om toch maar een huis te kunnen kopen. Het gevolg is dat veel starters een erg hoge hypotheek afsluiten. Je zou zeggen: er zijn toch regels en standaard hypotheekberekeningen? Dus als de AFM zich zorgen maakt over te hoge hypotheken, dan moeten ze toch gewoon de regels en normen aanpassen? In de praktijk blijkt echter dat het probleem niet zo zeer ligt in de huidige normen, maar in het feit dat starters van alles doen om deze normen te omzeilen.

In 20 tot 40 procent van de gevallen blijken koopstarters een hypotheek af te sluiten die hoger is dan de wettelijke norm. Ze lenen dan dus meer dan volgens de normen verantwoord is. Dan gaat het om hypotheken die tot wel 50.000 tot 70.000 euro hoger zijn dan volgens de normberekening zou mogen.

Ik sta niet te kijken van de uitspraken van de AFM. Ik zie in de praktijk ook al tijden dat starters zich in allerlei bochten wringen om toch maar een huis te kunnen kopen. Ik ga in dit artikel in op een aantal situaties die regelmatig voorkomen.

Bereken zelf de maximale hypotheek

Hoe werkt dit in de praktijk?

Het gaat onder andere om de volgende situaties:

  1. Vanwege een uitstaande studieschuld kan er te weinig geleend worden om een huis te kunnen kopen. Dus wordt de studieschuld verzwegen.
  2. Er wordt bij het bieden op een huis flink hoger geboden dan de vraagprijs (overboden). Omdat er te weinig eigen geld voorhanden is om het gat in de financieringsopzet te vullen, wordt een taxateur gezocht die een hogere taxatiewaarde af wil geven.
  3. In de hypotheek is geen ruimte voor een gewenste verbouwing. Dus wordt er na het afsluiten van de hypotheek een extra lening afgesloten.

1. Maximale hypotheek te laag, verzwijgen studieschulden

  • Totaal benodigd aan hypotheek: 355.000 euro
  • Maximale hypotheek op inkomen zonder studieschuld 360.000 euro
  • Maximale hypotheek op inkomen met studieschuld 310.000 euro

Bij het bepalen van de maximale hypotheek moet een hypotheekadviseur/bank rekening houden met allerlei verplichtingen. Zo ook met lopende studieschulden. Als er sprake is van een lopende studieschuld, dan betekent dit dat de klant minder hypotheek kan krijgen.

Een belangrijk punt hierbij is dat deze studieschulden niet bij het BKR geregistreerd staan. Dus de adviseur/bank is afhankelijk van de gegevens die de klant zelf aanlevert. En als een klant met een studieschuld aangeeft dat er geen studieschulden zijn, dan zal de berekening dus positiever uitvallen. Zoals blijkt uit bovenstaand voorbeeld, kan dat het verschil betekenen tussen een woning wel of niet kunnen kopen.

Volgens de AFM gebeurt het momenteel regelmatig dat koopstarters bewust hun studieschulden verzwijgen om een hogere hypotheek af te kunnen sluiten.

Dit is een bekend probleem. Aangezien ik dit probleem jaren geleden zelf heb aangekaart bij de AFM, ben ik hier als hypotheekadviseur extra alert op. Ik vraag expliciet aan mijn klanten (mondeling en schriftelijk) of zij studieschulden hebben.

Wel ben ik van mening dat studieschulden anders getoetst zouden moeten worden. Nu wordt in de berekeningen rekening gehouden met het bedrag aan studieschuld dat oorspronkelijk openstond. Ik ben er een voorstander van om dit te wijzigen naar het bedrag dat bij het afsluiten van de hypotheek nog open staat. Het scheelt tenslotte nogal of je net begonnen bent met het aflossen van de studieschuld of dat al 95% is afgelost.

2. Bieden boven vraagprijs maar te weinig eigen geld

  • Vraagprijs koopwoning 300.000 euro
  • Koopwoning gekocht voor 350.000 euro
  • Kosten koper 5.000 euro
  • Totaal benodigd 355.000 euro
  • Eigen middelen 20.000 euro
  • Benodigde taxatiewaarde 335.000 euro = (355.000 - 20.000)

Een heel groot probleem op het ogenblik in de markt is dat vrijwel alle woningen verkocht worden boven de vraagprijs. Maar dat betekent niet dat de taxatiewaarde ook hoger uitkomt dan de vraagprijs! En deze taxatiewaarde is heel belangrijk bij het aanvragen van een hypotheek omdat bij veel berekeningen deze taxatiewaarde gebruikt wordt.

Ook bij bovenstaand voorbeeld is de taxatiewaarde heel erg belangrijk. Indien de taxatiewaarde in het voorbeeld lager uitkomt dan 335.000 euro, dan kan de consument de woning niet kopen. In de praktijk wordt in een dergelijke situatie regelmatig actief gezocht naar een taxateur die een taxatiewaarde wil afgeven van 335.000 euro.

Ik weet dat de kopende of verkopende makelaar hierbij regelmatig een rol speelt. Deze helpt dan bij het vinden van een (bevriende) taxateur die de relatief hoge waarde als taxatiewaarde wil aangeven zodat de koop door kan gaan.

Dit heeft niet alleen als gevolg dat deze persoon de woning kan kopen, maar het heeft ook een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt. Deze taxatiewaarde zal dan namelijk vaak weer gebruikt worden als referentie voor de volgende (gelijksoortige) woning die verkocht gaat worden. Ik heb hier al eerder over geschreven.

3. Extra lening afsluiten na passeren hypotheek

  • Vraagprijs koopwoning 340.000 euro
  • Koopwoning gekocht voor 350.000 euro
  • Kosten koper 5.000 euro
  • Gewenste verbouwing 20.000 euro
  • Eigen middelen 5.000 euro
  • Totaal benodigd 370.000 euro
  • Taxatiewaarde 350.000 euro (is ook de maximale hypotheek)
  • Maximale hypotheek op inkomen is ook 350.000 euro

In deze situatie kan de woning echt net gekocht worden. Eigenlijk moet alles uit de kast worden gehaald om dit voor elkaar te krijgen. Maar de hypotheek past alleen als de gewenste verbouwing achterwege blijft. De wens om te verbouwen blijft natuurlijk. Wat blijkt is dat deze vaak gefinancierd wordt met een aparte lening (vaak een persoonlijke lening). Deze wordt pas afgesloten als de hypotheek helemaal rond is. De reden is dat de maximale hypotheek een stuk lager wordt als rekening gehouden zou worden met een lening van 20.000 euro. Dus eigenlijk vindt men de combinatie van deze hypotheek en een lening van 20.000 euro voor deze huizenkoper niet verantwoord.

Het is natuurlijk vreemd dat de lening wel verstrekt kan worden zodra de hypotheek afgesloten is.

Wees je bewust van de risico's!

Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat er veel mogelijk is om toch aan een hogere hypotheek te komen. Echter, vergeet niet dat de normen er niet voor niets zijn! Het is vaak heel onverstandig om bij het aanvragen van een hypotheek de normen te omzeilen. Dat de AFM zich zorgen maakt over bovenstaande praktijken, is niet voor niets!

Bovendien moet u beseffen dat de huizenprijzen ook kunnen gaan dalen. Vaak wordt pas achteraf - na een daling van de huizenprijzen - duidelijk welke extra risico's huizenkopers beter niet hadden kunnen nemen...

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.