Huizenprijzen: wat de gek ervoor wil geven?
Aanbod koopwoningen droogt op, prijzen stijgen door
Afgelopen week weer eens een artikel in het AD over de huizenprijzen. De titel was dit keer sprekend met: Aanbod koopwoningen droogt helemaal op: "Mensen worden moedeloos". Uit kwartaalcijfers van de NVM blijkt dat de prijzen met 19 procent op jaarbasis zijn gestegen. Dit komt deels omdat het aantal te koop staande woningen heel snel opdroogt. Voor mensen die op zoek zijn naar een woning, bevatten de kwartaalcijfers van de NVM weinig positieve punten...
Hoe staat de woningmarkt er voor?
Ik zet hier een aantal belangrijke cijfers en conclusies uit het kwartaalbericht van de NVM en het artikel in het AD voor u op een rij:
- NVM makelaars verkochten 32.351 woningen in het 3e kwartaal 2021. Dat is het laagste aantal in 6 jaar en 29% minder dan in het 3e kwartaal van 2020.
- De gemiddelde huizenprijs voor een bestaande woning is nu 419.000 euro. Dat is 19 procent meer dan een jaar geleden.
- De gemiddelde huizenprijs voor een nieuwbouw woning is nu 455.000 euro.
- 80% van de te koop staande woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.
- Gemiddeld duurt het 23 dagen alvorens een woning is verkocht.
- In heel Nijmegen staan 127 woningen te koop.
- De strategie van doorstromers is momenteel: eerst een woning kopen en dan pas de eigen woning verkopen.
Niemand zal meer raar staan te kijken van bovenstaande cijfers. Anders gezegd: we zijn bovenstaande cijfers gewend. Het gekke is dat het toch ieder kwartaal nog een stapje erger wordt.
Opvallend is wel dat de gemiddelde prijs van een bestaande woning steeds dichterbij de nieuwbouwwoning komt. De reden zal zijn dat er te weinig woningen worden gebouwd. Of moeten we zeggen dat er teveel wordt betaald voor bestaande woningen.
Wat is een realistische waarde van een woning?
Een veelgestelde vraag in de huidige huizenmarkt is: "Wat is een realistische prijs voor een woning?" Deze vraag wordt tegenwoordig simpel beantwoord door makelaars met: "Wat de gek er voor wil geven."
Taxatiewaarde drijft de prijzen verder op
Ik heb het al vaker gezegd: de taxatiewaarde heeft een hele grote invloed heeft op de stijgende huizenprijzen. Hieronder een fictief voorbeeld:
- Vraagprijs voor de woning 400.000 euro
- Koopprijs van de woning 500.000 euro
- Taxatiewaarde van de woning 480.000 euro
In bovenstaand voorbeeld wordt een huis te koop gezet voor 400.000 euro. Er wordt flink overboden en het huis wordt verkocht voor 500.000 euro. Voor het regelen van de hypotheek heeft de koper een taxatie nodig. De taxateur taxeert de woning op 480.000 euro. Voor het bepalen van de maximale hypotheek neemt de bank de laagste waarde van de koopprijs of taxatiewaarde. In dit voorbeeld is de maximale hypotheek 480.000 euro. Deze koper moet het verschil van de koopprijs en de taxatiewaarde (20.000 euro) uit eigen zak betalen.
De taxatiewaarde van 480.000 euro wordt vervolgens opgenomen in het Kadaster en zal weer als uitgangspunt worden genomen als een soortelijke woning te koop wordt gezet. Indien de taxatiewaarde in dit voorbeeld maar 400.000 euro was geweest dan had het hele plaatje voor de koper en ook voor toekomstige soortgelijke woningen die te koop worden gezet er heel anders eruit gezien!
