donderdag 11 november 2021, 11:46 - Jos Koets
#huizenmarkt #hypotheek #belasting

De laatste tijd lees je steeds meer verhalen over het hervormen van de belastingvoordelen van huiseigenaren. Vaak gaat het over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek of het verhuizen van de eigen woning (en de hypotheek) naar belastingbox 3. Het achterliggende idee achter deze gewenste hervormingen is dat de huiseigenaar veel belastingvoordeel geniet, dat dit oneerlijk is en ook slecht voor de huizenmarkt (prijsopdrijvend effect).

Maar is dit allemaal wel zo? Uit een onderzoek van Vereniging Eigen Huis door SEO Economisch Onderzoek blijkt dat dit - zeker op termijn - wel meevalt...

Steeds vaker roep om afschaffen hypotheekrenteaftrek

De roep om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken wordt steeds luider. Wie mij regelmatig volgt, weet dat ik daar geen voorstander van ben. De kenners die dit wel willen, komen met vaak met het argument dat huizenbezitters meer belastingvoordeel hebben dan huurders en dat dit oneerlijk is. Dan hebben zij het met name over de betaalde hypotheekrente die fiscaal aftrekbaar is.

Vereniging Eigen Huis publiceerde een interessant rapport in samenwerking met SEO Economisch Onderzoek. Hierin staan een aantal interessante cijfers over de belastingen rond huizenbezitters.

  • De totale renteaftrek is op het ogenblik ongeveer 9 miljard euro
  • Het totale bedrag aan eigenwoningforfait is ongeveer 3 miljard

Op het eerste gezicht is de berekening simpel. Huizenbezitters hebben in totaal 9 miljard belastingvoordeel en 3 miljard nadeel. Dus er wordt nu 6 miljard aan de huizenbezitters betaald.

Als je naar het verleden kijkt, dan was dit 10 jaar geleden 10 miljard. En als je vooruit kijkt, dan kost het huidige stelsel de overheid in 2042 naar verwachting geen geld meer. Dat het voordeel voor huizenbezitters afneemt, heeft 2 redenen: het bedrag aan eigenwoningforfait neemt toe (bijtelling voor huizenbezitters) en de hypotheekrenteaftrek neemt af (door allerlei afbouwende maatregelen die al genomen zijn).

Andere belastingen voor huizenbezitters

Duik je nog wat dieper in de belastingen rond de eigen woning, dan hebben huizenbezitters met nog meer belastingen te maken. De overheid krijgt jaarlijks nog de volgende belastinginkomsten binnen die (volledig of voor een groot deel) betaald worden door huizenbezitters:

  • 2,2 miljard aan onroerende zaakbelasting
  • 1,5 miljard aan overdrachtsbelasting
  • 2,0 miljard aan schenk en erfbelasting
  • BTW over nieuwbouwwoningen van enkele miljarden. Van een nieuwe koopwoning van 400.000 euro is 84.000 euro btw. Als er jaarlijks rond de 40.000 nieuwe woningen worden gebouwd / opgeleverd dan komen we op een bedrag van 3,3 miljard.

Het idee dat huizenbezitters dus enorme belastingvoordelen hebben, is op zijn minst wat eenzijdig. Kijken naar de huurders, dan ontvingen zij in 2020 in totaal 4,2 miljard aan huurtoeslag.

Niet iedereen heeft een lage rente

Misschien moeten de kenners die voorstander zijn om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen eens goed alle cijfertjes onder elkaar zetten. En ik adviseer ze ook om eens bij enkele huizenbezitters langs te gaan die nog een hypotheekrente betalen van 5%. Niet iedereen profiteert van de huidige lage hypotheekrentes! Zij zullen dan concluderen dat deze huizenbezitters heel erg blij zijn dat zij nog wat terug krijgen van de fiscus. Anders gezegd: zonder deze teruggave zal er bij een deel van deze groep zelfs een financieel probleem ontstaan.

Laat de tijd zijn werk doen...

De verplichte aflossing (annuïteiten of lineaire hypotheek) zorgt er voor dat de renteaftrek steeds minder wordt. Heel veel starters lossen tijdens de looptijd van hun hypotheek de gehele hypotheek af. Bovendien is de hypotheekrenteaftrek sinds 2001 gemaximeerd op 30 jaar. In 2031 raken dus heel veel mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben hun belastingvoordeel kwijt. Dan zien de cijfers er weer heel anders uit...

Ik blijf van mening dat het beter is om helemaal niets te doen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.