donderdag 25 november 2021, 12:46 - Jos Koets
#huizenmarkt #huis kopen

De huizenmarkt is en blijft hot. Het is dan ook niet vreemd dat er mensen zijn die kijken hoe ze van deze gekte kunnen profiteren. Een manier om dat te doen is via het zogenaamde "flippen" van een koopwoning. Dat is het opkopen van een woning, deze (vaak grondig) verbouwen en dan direct na de verbouwing weer voor een veel hogere waarde doorverkopen. Personen die dit doen worden "professionele flippers" genoemd. Eerlijk gezegd had ik nog nooit van dit woord gehoord.

Het verbouwen of flippen van een woning

Voorbeeld van flippen

Onlangs stond er een artikel in het AD waarin dit fenomeen aan de orde kwam. Als voorbeeld werd in het artikel verwezen naar een woning aan de Dorpsstraat in Diepeveen. Deze woning was een half jaar terug voor 380.000 euro gekocht. Na een grondige verbouwing van een half jaar werd de woning voor 695.000 euro (vraagprijs) weer in de verkoop gegooid.

De eerste vraag is natuurlijk hoeveel geld er is uitgegeven voor de verbouwing. Volgens het artikel heeft de opkoper (belegger) er voor 200.000 euro aan verbouwd. Ik ben dan altijd benieuwd hoe deze 200.000 euro is uitgegeven. En of deze 200.000 euro daadwerkelijk ook van toepassing is geweest of dat deze is doorberekend naar een particulier die zelf gaat verbouwen.

Uitgaande van dit bedrag zou de volgende berekening dan van toepassing zijn:

  • Koopprijs woning 380.000 euro
  • 8% overdrachtsbelasting 30.400 euro
  • Overige kosten (nihil gehouden)
  • Verbouwing 200.000 euro
  • Totaal 610.400 euro

Als de woning - zoals tegenwoordig zo veel gebeurd - een beetje boven de vraagprijs wordt verkocht, dan is de verkoopwinst dus al snel 100.000 euro. Dat is natuurlijk niet verkeerd!

Hoeveel woningen worden door beleggers gekocht?

In het artikel worden ook wat cijfers genoemd over woningen die worden opgekocht door beleggers.

  • Opgekochte woningen eerste half jaar 2021 is 10.384
  • Opgekochte woningen tweede half jaar 2020 is 40.000
  • Opgekochte woningen eerste half jaar 2020 is 20.000

Het aantal door investeerders opgekochte woningen van 10.384 woningen in de eerste helft van 2021 is het laagste aantal sinds 2013. Deskundigen zeggen dat de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% de boosdoener is van de daling in opgekochte woningen. Of dit werkelijk zo is, valt mijn inziens nog niet te beoordelen. De verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 8% is pas per 1 januari 2021 ingegaan. Bovendien zijn de huizenprijzen in het eerste half jaar van dit jaar extreem gestegen. Het opkopen kan door de prijsstijging van de laatste tijd ook minder aantrekkelijk zijn geworden.

Flippen zorgt voor hogere huizenprijzen

In ieder geval blijkt uit dit voorbeeld dat het wel mogelijk is dat een woning in korte tijd bijna in prijs verdubbeld. Hierbij moet niet vergeten worden dat er wel flink verbouwd moet worden. Dit soort transacties heeft uiteraard ook effect op de gemiddelde huizenprijs in Nederland. Woningen die fors verbouwd worden, worden veel meer waard. En als je ziet hoeveel mensen momenteel hun huis aan het verbouwen zijn, is dit één van de factoren die bijdraagt aan de sterk stijgende huizenprijzen.

Rendabel project

In het artikel wordt vermeld dat de prijsstijging enorm is. In mijn simpele berekening lijkt er een winst te zijn van 100.000 euro. Echter, deze stijging komt niet alleen door de verbouwing. Je moet ook rekening houden met de gemiddelde prijsstijging in de periode tussen koop en verkoop van de woning. Als er sprake is geweest van bijvoorbeeld een prijsstijging in dit half jaar voor vergelijkbare woningen in deze straat van 10%, dan wordt de winst die aan de verbouwing toegewezen kan worden beduidend minder.

Maar hoe dan ook kunnen we concluderen dat het een zeer rendabel project is geweest.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.