De hypotheekbank te slim af. Of toch niet?
Uitspraak Kifid: banken hoeven niet overal aan mee te werken.
De hypotheekrentes staan op historisch lage niveaus. Dat is natuurlijk goed nieuws voor mensen die nu een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de huidige rentes. Maar veel huizenbezitters profiteren helemaal niet van de lage rentes. Zij hebben de rente jaren geleden namelijk voor een lange periode vastgezet tegen beduidend hogere tarieven dan de huidige hypotheekrente.
Het is logisch dat dit wringt en dat deze huizenbezitters gaan zoeken naar mogelijkheden om toch aan een lagere hypotheekrente te komen. Maar uit een recente uitspraak bij het Kifid (stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening) blijkt dat banken hier niet altijd aan hoeven mee te werken...
Eerdere blog
Voor ik verder inga op de uitspraak van het Kifid, verwijs ik naar mijn eerdere blog "Profiteren van lage hypotheekrente? Boeterente ontwijken!" die ik op 23 maart 2020 plaatste. In dat artikel kon u lezen hoe mensen door het afsluiten van een nieuwe hypotheek soms van een dure, lopende hypotheek af konden/kunnen komen.
Voor alle duidelijkheid: deze mogelijkheid was al jaren bekend. Ik heb er echter nooit eerder over geschreven. Banken deden niet moeilijk zolang het niet veel gebeurde. Ik hoef u niet uit te leggen dat mijn blog (en ook een vergelijkbare IEX column) veel huizenbezitters op ideeën heeft gebracht. Wie echter beide artikelen goed heeft gelezen, weet ook dat het niet verstandig is voor een hypotheekadviseur om hier aan mee te werken (vanwege hun zorgplicht).
Recente uitspraak Kifid
Pas geleden deed het Kifid nog een uitspraak in verband met een klacht die een huizenbezitter had ingediend over zijn bank. De betreffende bank heeft in de hypotheekvoorwaarden staan dat de lopende hypotheek zonder boete afgelost kan worden zolang aflossing plaatsvindt uit eigen middelen (dus met eigen geld). De klant dacht slim te zijn door een deel van de hypotheek uit eigen middelen af te lossen, om vervolgens bij dezelfde bank een nieuwe hypotheek aan te vragen met natuurlijk een veel lagere hypotheekrente. De bank weigerde deze tweede hypotheek te verstrekken waarna de huizenbezitter een klacht indiende bij het Kifid. Het Kifid gaf de bank gelijk en stelde dat de bank in kwestie niet aan deze constructie mee hoeft te werken.
Bank mag hypotheekaanvraag soms weigeren
Huizenbezitters vergeten vaak dat de bank waar de hypotheek loopt de touwtjes in handen heeft. Deze mag / kan altijd een hypotheek weigeren. Het komt zelfs regelmatig voor dat banken afwijken van bepaalde normen zoals bijvoorbeeld de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Een bank is niet verplicht om deze normen op te volgen!
Weigering bank ook wel logisch?
Bovendien is het niet zo onlogisch dat de bank in bovenstaande situatie die tweede hypotheek niet wil verstrekken. Op deze manier zouden alle klanten met een lopende hypotheek en spaargeld vrij eenvoudig van een dure hypotheek af kunnen komen zonder boeterente te hoeven betalen.
En stel nu eens dat de bank het omgekeerde zou doen? Dus stel dat een huizenbezitter de rente voor 20 jaar heeft vastgezet, de hypotheekrentes stijgen na een paar jaar flink en de bank verhoogt zonder aankondiging de rente die volgens het lopende contract nog voor langere tijd vast staat. Ik weet zeker dat iedere huizenbezitter dit niet zal accepteren en de bank voor gek zal verklaren. Afspraak is afspraak.
Kiezen voor meerdere rentevaste perioden?
In ieder geval is duidelijk dat huizenbezitters bij het afsluiten van hun hypotheek goed moeten nadenken wat zij doen met de rentevaste periode. Misschien is het wel verstandig om verschillende rentevaste periodes te kiezen. Zo spreidt u als het ware het risico op tussentijdse grote renteschommelingen! Ook dan kan achteraf blijken dat een andere keuze beter was geweest. Maar door te spreiden is het risico in totaal in ieder geval vaak wel kleiner.
