donderdag 13 januari 2022, 12:14 - Jos Koets
#hypotheek

Een huis kopen is tegenwoordig niet gemakkelijk. De huizenprijzen blijven (extreem) stijgen en dat zorgt ervoor dat steeds meer zoekende huizenkopers alles moeten doen om aan een koopwoning te komen. Dat betekent dat het belangrijk is om te bepalen wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen op je inkomen.

Nu zien we de hypotheekrentes de laatste tijd stijgen. Je zou het volgende verwachten: hogere rente, hogere hypotheeklasten = lagere maximale hypotheek. Maar het vreemde is dat dit lang niet altijd opgaat. Soms kun je juist meer lenen als de rente stijgt...

Hoe werkt de maximale hypotheek berekening?

De maximale hypotheek berekening is behoorlijk ingewikkeld. Hiervoor gelden standaardnormen en berekeningen die voor alle banken van toepassing zijn. Het gaat te ver om de berekening hier helemaal toe te lichten, maar vereenvoudigd komt het er eigenlijk op neer dat iemand die een hypotheek afsluit een maximaal percentage van zijn/haar inkomen mag besteden aan de hypotheeklasten. Dit percentage is niet voor iedereen gelijk: het percentage hangt af van het inkomen en de te betalen hypotheekrente.

Inkomen

In de basis geldt: hoe hoger het inkomen, des te hoger het percentage van dat inkomen dat je mag besteden aan woonlasten. De achterliggende gedachte is dat iedereen bepaalde vaste lasten heeft en dat je verhoudingsgewijs meer geld overhoudt als je meer verdient. En dat je dus bij een hoger inkomen een groter deel van dat inkomen overhoudt om te "verwonen".

Hypotheekrente

Ook de hypotheekrente is van belang. Hoe hoger de hypotheekrente, des te hoger het percentage dat je mag besteden aan woonlasten (de toetsrente). Hieronder ziet u een klein deel van de financieringslasttabel van Nationale Hypotheek Garantie voor 2022.

Hierin kun je bijvoorbeeld zien dat bij een inkomen van 53.000 euro het percentage dat je van het inkomen aan hypotheeklasten mag besteden bij een hypotheekrente tussen de 1,001% en de 1,500% uitkomt op 29,0%, terwijl dat percentage stijgt naar 30,5% als de rente net boven de 1,5% uitkomt.

Bij een net iets hogere rente, mag je dus een net wat groter percentage van je inkomen besteden aan woonlasten. En dus wordt het maximale leenbedrag dan net wat hoger.

Rommelen met looptijden en rentes

Een slimme hypotheekadviseur kan door het kiezen van een specifieke looptijd en/of hypotheekbank soms aan een hogere hypotheek komen. Ik zal dit uitleggen met wat rekenvoorbeelden.

Voorbeeld 1:

Inkomen man 35.000 euro
Inkomen vrouw 25.000 euro

Deze kopers willen heel graag hun rente voor 20 jaar vast zetten en een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten. Bij een bank met een hypotheekrente van 1,3% wordt de maximale hypotheek 290.520 euro. De vraag is nu of dit dan ook de maximale hypotheek is die ze kunnen krijgen.

Hieronder enkele uitkomsten van de maximale hypotheek bij verschillende rentes:

  • Hypotheekrente 0,90% - maximale hypotheek 291.737
  • Hypotheekrente 1,49% - maximale hypotheek 282.903
  • Hypotheekrente 1,51% - maximale hypotheek 296.585
  • Hypotheekrente 1,99% - maximale hypotheek 277.688
  • Hypotheekrente 2,01% - maximale hypotheek 290.447
  • Hypotheekrente 5,00% - maximale hypotheek 246.823

De hoogste maximale hypotheek bij bovenstaande rentes is 296.585 euro bij een hypotheekrente (toetsrente) van 1,51%. Dit leenbedrag is dus ongeveer 14.000 euro hoger dan als je een hypotheek kiest met een (lagere!) rente van 1,49%. En dus ook ongeveer 6 duizend euro hoger dan bij een veel lagere rente van 1,30%.

Om voor bovenstaande bedragen in aanmerking te komen, moet de rente wel minimaal 10 jaar vastgezet worden. Wie de hypotheekrente korter wil vastzetten dan 10 jaar krijgt te maken met een toetsrente van 5%. De maximale hypotheek is dan 246.823 euro. Dit is bijna 50.000 euro lager! Ik hoef niet uit te leggen wat veel zoekende kopers kiezen in dit geval.

Zelf online de maximale hypotheek berekenen

Voorbeeld 2

Hetzelfde is ook van toepassing als de inkomens hoger uitvallen. Ook nu zijn er leuke verschillen waar te nemen.

Inkomen man 50.000 euro
Inkomen vrouw 30.000 euro

Hypotheekrente 0,90% - maximale hypotheek 431.034
Hypotheekrente 1,49% - maximale hypotheek 425.564
Hypotheekrente 1,51% - maximale hypotheek 443.673
Hypotheekrente 1,99% - maximale hypotheek 415.403
Hypotheekrente 2,01% - maximale hypotheek 441.299
Hypotheekrente 5,00% - maximale hypotheek 372.563

De hoogste maximale hypotheek is bij bovenstaande rentes nu 443.673 euro (bij een toetsrente van 1,51%) en de is 372.563 euro bij een toetsrente van 5%. Het verschil is nu ruim 71.000 euro!!

Een beetje rommelen met een toetsrente kan dus een aardig verschil in maximaal leenbedrag opleveren voor mensen die een huis willen kopen. Een goede hypotheekadviseur zal vooraf zijn klant op deze mogelijkheid wijzen.

Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.