Welke makelaar heeft gelijk?
Waarom worden zo veel woningen momenteel flink boven de vraagprijs verkocht?
De huizenprijzen stijgen maar door. Uit de meest recente cijfers van de NVM blijkt dat de gemiddelde huizenprijs in het afgelopen jaar met meer dan 20% gestegen is. En dat het aanbod van koopwoningen historisch gezien extreem laag is. Nog een opvallend feit uit de NVM cijfers: in ongeveer 80% van de gevallen werd de woning verkocht boven de vraagprijs.
Wie een koopwoning zoekt heeft tegenwoordig dus een groot probleem. De vraag voor deze zoekende kopers is hoeveel zij boven de vraagprijs moeten bieden. En waarom moet er eigenlijk boven de vraagprijs worden geboden?
Prijsstijging door krappe markt?
Iedereen vraagt zich af waarom de huizenprijzen in Nederland in korte tijd zo enorm zijn gestegen. Velen geven de heren en dames in Den Haag de schuld: er wordt te weinig gebouwd (nieuwbouwwoningen). Dit valt grotendeels te weerleggen want ook 10 jaar terug werd er niet veel gebouwd en stonden de koopwoningen (heel) lang te koop. Anders gezegd: er is een lange tijd geweest dat verkopers blij waren dat ze een koper hadden.
In die tijd hadden de meeste kopers echt geen aankoopmakelaar want zij konden zelf wel onderhandelen over de koopprijs. Kijkende naar de praktijk werd de te koop staande woning meestal gekocht voor minder dan de vraagprijs.
Tegenwoordig kun je alleen nog maar een woning kopen (als we de media moeten geloven) als je een aankopende makelaar in de hand neemt. Ik ben niet zo slim, maar als iedereen een aankopende makelaar in de hand neemt, dan is dit toch hetzelfde als wanneer niemand een aankopende makelaar in de hand neemt?
Vraag: Wat is dan de toegevoegde waarde van een aankopende makelaar?
Antwoord: Ik ben van mening dat een goede aankopende makelaar voor een "redelijke vergoeding" zijn klant helpt aan een koopwoning voor een goede koopprijs.
Laten we eens kijken wat de afgelopen tijd van toepassing is voor de huidige markt? Ik zal dit verduidelijken met een rekenvoorbeeld:
- Vraagprijs te koop staande woning: 400.000 euro (op advies van de verkopende makelaar)
- Deze woning wordt uiteindelijk verkocht voor 500.000 (op advies van de aankopende makelaar)
In bovenstaand (praktijk) voorbeeld wordt een woning te koop gezet voor 400.000 euro. Dit verkoopbedrag is op advies van de verkopende makelaar. Uiteindelijk wordt de woning verkocht voor 500.000 euro. Deze 500.000 euro wordt geboden door de kopers op advies van hun aankopende makelaar. De verkoopprijs ligt dus liefst 25% boven de vraagprijs! Even een paar vragen over deze situatie die momenteel dagelijks plaatsvindt.
- Stel deze aankopende makelaar had 450.000 euro geboden, hadden de kopers de woning dan ook gehad?
- Waar is deze 500.000 euro bieding op gebaseerd?
Ik ben zeer benieuwd wie bovenstaande twee vragen kan beantwoorden. Ik begrijp er in ieder geval niets van. En ik heb de afgelopen maanden enkele makelaars gesproken die mij ook geen bevredigend antwoord konden geven.
Verkopende makelaar
Het meeste gegeven antwoord is dat de woning expres lager in de markt wordt gezet om zo meer potentiële kopers aan te boren. Klinkt op zich logisch, maar het aantal potentiële kopers is momenteel vaak zo groot dat niet eens iedereen uitgenodigd wordt voor een bezichtiging! Als er bijvoorbeeld 50 potentiële kopers zich melden, dan mogen alleen de eerste 25 de woning bezichtigen en een bod uitbrengen. Dus waarom zou je de vraagprijs dan niet wat hoger zetten? Het aantal potentiële kopers neemt dan wel wat af, maar je hoeft dan niemand die de woning wil bekijken teleur te stellen.
Aankopende makelaar
Blijft over waarom de aankopende makelaar een bod adviseert dat 100.000 euro hoger is dan de vraagprijs. De aankopende makelaar doet zijn werk vooraf en weet wat de verkoopprijzen zijn voor gelijksoortige woningen die eerder zijn verkocht. En het komt nog wel eens voor dat hij / zij even contact heeft met de verkopende makelaar!
Eigenlijk weet ook de verkopende makelaar wat de verkoopprijs globaal gaat worden. Dus als je flink hoger biedt, weet je als makelaar dat je een grote kans maakt om de woning te kunnen kopen. Maar is dat wel in het belang van de klant? Een wat mij betreft terechte vraag is of de prijs van 500.000 euro in dit voorbeeld achteraf gezien (bijvoorbeeld over een paar jaar) wel een goede koopprijs zal blijken te zijn.
Makelaars in 2022
De vraag is nu of verkopende makelaars in 2022 anders te werk zullen gaan. Kijkende naar het bovenstaande voorbeeld, kan de woning ook te koop worden gezet voor 550.000 euro. Dit is dus hoger dan de verwachte verkoopprijs van de woning. Een aankopende makelaar kan dan zijn toegevoegde waarde aantonen door zijn klant te adviseren om gewoon 500.000 euro (lager dan de vraagprijs) te bieden. Het massaal overbieden kan dan tot het verleden behoren.
Ik ben zelf geen makelaar maar ben wel van mening dat je (soms) anders moet werken dan je collega's. Dat levert namelijk klanten op.
