Hoe kies je een verkoopmakelaar?
Jos bespreekt een concrete verkoop en de stappen die genomen zijn
Het is algemeen bekend dat de huizenmarkt oververhit is. Een woning verkopen gaat veel gemakkelijker dan een woning kopen. Klanten van mij die hun woning willen verkopen, vragen mij vaak hoe zij dit het beste kunnen aanpakken en welke makelaar ze hiervoor in moeten schakelen. Natuurlijk ben ik zelf geen makelaar en moeten zij zelf de beslissing nemen met wie zij in zee ingaan. Maar wie zijn huiswerk vooraf goed doet, kan heel wat geld besparen.
In dit artikel zal ik aangeven welke adviezen ik mijn klanten geef en neem ik jullie mee bij een concrete verkoop die op dit moment plaatsvindt.
Stappen bij keuze makelaar
Ik adviseer mijn klanten de volgende stappen te nemen bij het te koop zetten van een woning en het kiezen van een makelaar:
- Bepaal zelf globaal de verkoopwaarde van je woning.
- Laat meerdere makelaars langskomen voor een oriënterend gesprek.
- Kies de makelaar op basis van kennis/kunde, verwachte verkoopprijs en courtage.
Concrete casus
Zoals in de inleiding aangegeven, neem ik jullie mee bij de verkoop van een woning waar een klant van mij nu mee bezig is.
Stap 1: bepaal zelf de globale waarde
Als je een globaal beeld wilt hebben van de waarde van de woning, dan adviseer ik om een calcasarapport uit te laten draaien. Voor nog geen 30 euro krijg je dan drie waardes van je woning gemaild: de verwachte ondergrens, bovengrens en werkelijk verwachte verkoopwaarde.
Ik zie deze waardes meer als leidraad en zeker niet als uitgangspunt. Daarnaast adviseer ik mijn klanten om uit te zoeken of er gelijksoortige woningen te koop staan of te koop hebben gestaan in de afgelopen periode. Zo krijg je zelf al een goed beeld van de mogelijke waarde van je woning.
Betreffende mijn klant was het volgende van toepassing voor de Calcasa waardebepaling:
- Marktwaarde was 351.000 euro
- Ondergrens 324.000 euro
- Bovengrens 388.000 euro
Stap 2: laat meerdere makelaars langskomen
Hierna heeft de klant drie makelaars laten komen. Vooraf hadden we besproken om een aantal vragen te stellen in het gesprek.
- Wat is de verwachte verkoopwaarde van de woning?
- Wat is de vraagprijs waartegen de makelaar de woning te koop wil zetten?
- Hoe verloopt het biedingsproces?
- Wat wordt de makelaarscourtage? Dus welke bedrag gaat de makelaar in rekening brengen?
Ik heb de klant ook nog gevraagd of hij per makelaar wil achterhalen of die zijn huiswerk goed had gedaan. Dus hoe goed is de makelaar op de hoogte van de huizenmarkt en hoe goed onderbouwt de makelaar zijn strategie.
Hieronder de resultaten van de drie makelaars
Makelaar 1
- Welke prijs wordt geadviseerd om de woning te koop te zetten: 369.000 euro.
- Welke prijs wordt verwacht als werkelijke verkoopprijs: 375.000 euro.
- Biedingsproces gaat per mail. Dus klanten moeten de makelaar hun bod en eventuele voorwaarden mailen.
- Wat is totaal de makelaarscourtage (incl. BTW): 0.9% van het verkoopbedrag.
- Heeft de makelaar zijn huiswerk goed gedaan: ja, had duidelijk vooronderzoek gedaan.
Makelaar 2
- Welke prijs wordt geadviseerd om de woning te koop te zetten: 389.000 euro.
- Welke prijs wordt verwacht als werkelijke verkoopprijs: iets boven de vraagprijs
- Biedingsproces gaat per mail. Dus klanten moeten de makelaar hun bod en eventuele voorwaarden mailen.
- Wat is totaal de makelaarscourtage (incl. BTW): 1% van het verkoopbedrag.
- Heeft de makelaar zijn huiswerk goed gedaan: ja, had duidelijk vooronderzoek gedaan.
Makelaar 3
- Welke prijs wordt geadviseerd om de woning te koop te zetten: 365.000 euro.
- Welke prijs wordt verwacht als werkelijke verkoopprijs: 375.000 euro.
- Biedingsproces gaat per mail. Dus klanten moeten de makelaar hun bod en eventuele voorwaarden mailen.
- Wat is totaal de makelaarscourtage (incl. BTW): 1% van het verkoopbedrag.
- Heeft de makelaar zijn huiswerk goed gedaan: misschien wel, maar zeker niet zo grondig als 1 en 2.
Ik vind het opvallend dat bij alle drie makelaars het biedingsproces via de mail verloopt. Dit betekent dat de klant niet kan inzien wie er heeft geboden en wat er is geboden. Het is dus ook mogelijk dat een makelaar een bepaalde bieding niet doorgeeft aan zijn klant!
Bij het kiezen van een verkoopmakelaar kun je trouwens ook gebruik maken van sites die je daarbij helpen. Zo kun je via de site MijnVerkoopmakelaar.nl makelaars vergelijken op kosten en prestaties.
Stap 3: kies de makelaar
U mag nu even op de stoel zitten van mijn klant. U mag dus kiezen met welke makelaar u in zee zou gaan. Natuurlijk wel even vermelden onder uw reactie waarom. Ik ben ook wel benieuwd wat jullie verwachten wat betreft de verkoopprijs. Alhoewel ik begrijp dat dit lastig is met de beperkte informatie in dit artikel. In een vervolgblog kunt u lezen welke makelaar mijn klant heeft gekozen en hoe het biedingsproces is verlopen. Natuurlijk wordt dan ook de verkoopprijs bekend gemaakt.
Mijn mening
Voor de duidelijkheid: de woning staat op dit moment in de verkoop. Er is dus nog geen verkoopprijs bekend.
Ik verwacht dat de verkoopprijs hoger uit zal vallen. Vooraf had de klant gehoopt op een verkoopprijs tussen de 350.000 en 370.000 euro. Uitgaande van de markt is volgens mij 399.000 euro zeker mogelijk. Het exacte bedrag is voor kopers onder de 35 jaar belangrijk omdat zij bij een bedrag vanaf 410.000 euro 2% overdrachtsbelasting gaan betalen. Dus is het aantrekkelijk voor deze groep om daar onder te blijven. Komen er echter oudere kopers op de woning af dan is een verkoopprijs van rond de 420.000 euro volgens mij zelfs mogelijk.
