Hypotheek oversluiten extra interessant bij stijgende hypotheekrente
Hoe hoger de rente, des te lager de boeterente
De hypotheekrente is de afgelopen tijd (flink) gestegen. Voor veel huizenbezitters blijkt deze periode van stijgende rentes de ideale tijd om hun hypotheek over te sluiten. Allereerst omdat de hypotheekrentes (nog steeds!) heel laag zijn, maar ook omdat de boete die vaak betaald moet worden aan de bank waar de oude hypotheek loopt, lager wordt als de rente stijgt. Als je dit goed aanpakt, dan maakt de snel stijgende rente het oversluiten nog interessanter!
Wat is boeterente?
De meeste huizenbezitters die besluiten om hun lopende hypotheek over te sluiten, krijgen te maken met een boeterente. Boeterente is een vergoeding die je moet betalen aan je "oude bank" omdat je de hypotheek afkoopt en de bank daardoor rente inkomsten misloopt. Boeterente is van toepassing als de rentevaste periode nog doorloopt en de betaalde hypotheekrente hoger is dan de hypotheekrente die nu geldt in de markt.
Een simpel voorbeeld ter verduidelijking:
- Op 1-4-2017 is de rente 10 jaar vastgezet voor 4%
- De rentevaste periode van de lopende hypotheek loopt dus nog tot 1-4-2027 (nog 5 jaar)
- De actuele hypotheekrente van deze bank bij 5 jaar vast is 2,2%
Als de hypotheek gewoon door zou lopen, dan ontvangt de bank nog 5 jaar lang een rentevergoeding van 4%. Dat is 1,8% hoger dan de bank op dit moment voor dezelfde 5 jaar kan krijgen. Als de hypotheek afgelost wordt, loopt de bank dus 5 jaar lang rente mis. De bank zal daarom boeterente in rekening brengen als de hypotheek overgesloten wordt.
Wat als de hypotheekrente stijgt?
De hoogte van de boeterente is een ingewikkelde berekening die mede afhankelijk is van:
- de rente die op de lopende hypotheek betaald wordt
- de resterende rentelooptijd van de lopende hypotheek
- de rente die de "oude bank" nu vraagt voor de resterende rentelooptijd
- het percentage boetevrije aflossing (per jaar)
- de hypotheekvorm
Hoe lager de boeterente is, des te aantrekkelijker het natuurlijk kan zijn om een hypotheek over te sluiten. En die boeterente wordt vastgesteld zodra de notaris de aflosnota opvraagt. In de huidige tijd van snel stijgende rentes is vooral "de rente die de oude bank nu vraagt voor de resterende rentelooptijd" interessant. Want er zit tijd tussen het moment dat de nieuwe hypotheek aangevraagd wordt (en de rente voor de nieuwe hypotheek vastgezet wordt) en het moment dat de aflosnota opgevraagd wordt.
In deze periode (van het regelen van de nieuwe hypotheek) kan de hypotheekrente namelijk wijzigen. En een stijging van de hypotheekrente betekent vaak dat de boeterente lager wordt. Bij een snelle stijging zoals we de afgelopen tijd zien, kan dat enorm schelen!
Bekijk de actuele hypotheekrentes
Wanneer vraagt de notaris de aflosnota op?
De notaris zal normaal gesproken uiterlijk een week voor het passeren van de hypotheekakte (kan ook twee weken zijn) de aflosnota bij de huidige bank opvragen. Op deze aflosnota staat dus de boeterente vermeld die betaald moet worden. In deze tijden van snel stijgende rentes is het echter heel goed mogelijk dat de huidige bank in de periode tussen het opvragen van de aflosnota en het passeren de hypotheekrente verder verhoogd.
Wat moet er nu gebeuren?
De notaris zal niets doen zolang niemand de notaris er op wijst om een nieuwe aflossingsnota op te vragen bij de bank. Er moet een nieuwe berekening komen anders wordt de eerder toegezonden berekening met de hogere boeterente door de notaris gebruikt. Huizenbezitters moeten in dit geval zelf actief alles in de gaten houden.
Hypotheekadviseurs moeten hun klanten erop wijzen dat zij hun huiswerk goed moeten doen. Niet veel hypotheekadviseurs (die het toch al heel druk hebben) zullen na het afhandelen van het hypotheekdossier de hypotheekrentes van hun klanten nog in de gaten houden. Het initiatief zal dus vooral bij de huizenbezitter / oversluiter zelf vandaan moeten komen.
De vraag is nu tot welke dag voor passeren er nog een nieuwe aflosnota door de notaris kan worden opgevraagd?
Het antwoord hierop is dat dit per bank kan verschillen. Er zijn echter banken waarbij 1 dag voor passeren nog een nieuwe aflosnota met de nieuwe boeterente berekening kan worden opgevraagd. Dit moet dan in de ochtend gebeuren en er moet heel duidelijk aangegeven worden dat het om een spoedopdracht gaat. Aan het einde van de dag kan de nieuwe nota dan via de mail bij de notaris binnenkomen. Die kan de nota nog verwerken waardoor de huizenbezitter een lagere boeterente betaalt. Belangrijk is wel om dit heel goed af te stemmen zodat het niet fout gaat!
Voor alle duidelijkheid: de boeterente kan flink lager zijn (honderden euro's) omdat banken op het ogenblik de rente soms flink verhogen (paar tienden). Het is dus raadzaam om actief de hypotheekrente van je bank in de gaten te houden. Dit kan een zeer leuk extra voordeel opleveren!
