Stijging huizenprijzen voorlopig voorbij?
Huizenprijzen in eerste kwartaal iets lager dan eind 2021
De eerste daling van de huizenprijzen is een feit. Uit cijfers van de NVM blijkt dat in het eerste kwartaal van 2022 huizenkopers gemiddeld 2,1% minder hebben betaald voor een koopwoning dan een kwartaal eerder (4e kwartaal van 2021). Het gevolg is dat de gemiddelde verkoopprijs van 440.000 euro is gedaald naar 428.000 euro. Dit is nog steeds 13,7% hoger dan een jaar eerder, maar het lijkt erop dat de explosieve stijging van de huizenprijzen voorlopig voorbij is.
Interessante cijfers
Bij de publicatie van deze huizenprijzen kwamen nog wat interessante cijfers naar buiten:
- Er werd gemiddeld 8,3% boven de vraagprijs geboden (was 9,1% in 4e kwartaal 2021)
- Eind maart stonden 17.000 woningen te koop via NVM makelaars (10% meer dan in het 4e kwartaal van 2021)
- Het aantal verkochte woningen in het 1e kwartaal 2022 was 29.000 euro (19% minder dan in het 1e kwartaal van 2021)
- De gemiddelde nieuwbouwwoning kost nu 466.000 euro (hetzelfde als in 4e kwartaal 2021)
- De hypotheekrente is verdubbeld in het eerste kwartaal van 2022
De vlag kan nog niet uit voor de zoekende huizenbezitters. De gemiddelde huizenprijzen van bestaande woningen zijn dan wel iets gedaald, maar dat wil niet zeggen dat we hier gelijk te maken hebben met een trend. Het aanbod is namelijk nog steeds veel lager dan de vraag en ook de komende maanden zal dit aanbod (te koop staande woningen) niet veel gaan toenemen. Dit betekent dat er nog steeds veel geld betaald moet worden om een koopwoning in bezit te kunnen krijgen. In de meeste gevallen zal er nog (flink) geboden moeten worden boven de vraagprijs.
Hypotheekrente verder omhoog
Aan de andere kant lijkt de hypotheekrente stijging voorlopig ook nog niet voorbij. Dit betekent dat een hypotheek duurder wordt en de huidige huizenprijzen minder betaalbaar worden. Interessant is om te kijken hoeveel de betaalbaarheid afneemt als de hypotheekrente stijgt.
Hier kunt je op 2 manieren naar kijken. Allereerst of de huizenkoper de maandlasten KAN betalen. Dus wat gebeurt er met de maandlasten als de hypotheekrente oploopt. Daarnaast is het van belang om te bekijken of de huizenkoper de huizenprijzen MAG betalen. Dus welk bedrag kan de huizenkoper aan maximale hypotheek krijgen.
Ik heb hieronder een rekenvoorbeeld (cijfers afgerond) uitgewerkt van 2 personen die beide 35.000 euro verdienen. Ik heb bij verschillende hypotheekrentes berekend wat de maximale hypotheek is die men kan krijgen. Daarnaast heb ik voor verschillende hypotheekrentes gekeken wat de bruto maandlast is bij het bedrag dat maximaal geleend kan worden. In de laatste kolom staat de bruto maandlast die geldt bij een hypotheekbedrag van 365.000 euro. Bij deze maandlasten berekeningen ga ik er vanuit dat gekozen wordt voor een annuïteitenhypotheek.
| Hypotheekrente | Max hypotheek | Bruto maandlast bij max hypotheekbedrag |
Bruto maandlast bij 365.000 euro |
|---|---|---|---|
| Hypotheekrente 1,30% | 365.000 euro | 1.225 euro | 1.225 euro |
| Hypotheekrente 1,80% | 356.000 euro | 1.281 euro | 1.313 euro |
| Hypotheekrente 2,30% | 348.000 euro | 1.339 euro | 1.405 euro |
| Hypotheekrente 2,80% | 340.000 euro | 1.397 euro | 1.500 euro |
| Hypotheekrente 3,30% | 340.000 euro | 1.489 euro | 1.599 euro |
| Hypotheekrente 3,80% | 330.000 euro | 1.538 euro | 1.701 euro |
Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. Bij een hogere hypotheekrente wordt de maximale hypotheek lager. Bovendien worden de bruto maandlasten ook hoger.
Een stijging van 1% (hypotheekrente van 1,3% naar 2,3%) valt nog wel op te vangen door zoekende huizenbezitters. De maximale hypotheek wordt ongeveer 17.000 euro lager en de bruto maandlast stijgt met 180 euro. Het verhaal wordt anders als de hypotheekrente verder stijgt. Bij een stijging van 2% is de maximale hypotheek 25.000 euro minder. De bruto maandlast wordt dan 374 euro hoger. Neem hierbij de huidige inflatie van rond de 10% en het is duidelijk dat velen dit in hun portemonnee gaan voelen. De komende tijd gaan de hypotheekrentes nog verder stijgen. Dit betekent dat de bruto maandlasten verder stijgen en de maximale hypotheek verder afneemt.
Ik kan me dan ook goed voorstellen dat steeds meer huizenzoekers de komende tijd even aan de zijlijn gaan staan en even afwachten hoe de huizenmarkt zich gaat ontwikkelen.
