Zijn strengere acceptatieregels echt nodig?
AFM: criteria acceptatiebeleid hypotheken moeten scherper
Wij schreven er onlangs al over op HomeFinance.nl: de AFM (Autoriteit Financiële Markten) heeft onlangs onderzoek gedaan naar het acceptatiebeleid van hypotheekaanbieders. Uit dit onderzoek is gebleken dat de criteria in het acceptatiebeleid niet duidelijk genoeg zijn. Vooral als het gaat om aanvragen die niet binnen de standaard acceptatienormen passen (maatwerk- of explain hypotheken). De toezichthouder acht de risico’s van overkreditering bij het verstrekken van dit soort bijzondere hypotheken te groot en vraagt banken daarom om hun criteria voor maatwerkhypotheken aan te passen.
Belangrijkste conclusies uit het rapport
Wat is er volgens de AFM aan de hand:
- Acceptanten kunnen in sommige situaties niet goed bepalen of een hypotheek voor de consument verantwoord en dus betaalbaar is.
- Sommige onderdelen in het acceptatiebeleid zijn niet duidelijk genoeg.
- Er worden formuleringen gebruikt als 'moet structureel betaalbaar zijn' of 'moet bestendig zijn' maar het is niet altijd duidelijk hoe dit vervolgens gewaarborgd wordt.
- Banken zijn soms te schappelijk bij overbruggingskredieten: de AFM verwacht van adviseurs en aanbieders dat zij niet tot 100% van de waarde van de te verkopen woning financieren.
- Acceptanten leunen regelmatig te veel op verklaringen van de klant dat de hypotheek betaalbaar is. De AFM vindt het belangrijk dat dit door de bank juist goed gecheckt wordt.
Tijd geleden vond AFM banken te inflexibel
Eigenlijk is het nooit goed. Een paar jaar geleden vond de AFM nog dat banken te weinig afweken van hun criteria. Deze criteria werden teveel gevolgd waardoor er te weinig hypotheken akkoord werden gegeven 'buiten de lijntjes'.
Ik zal hier een simpel voorbeeld geven waarbij er buiten de standaardnormen gewerkt kan worden:
- Waarde woning 500.000 euro
- Inkomen alleenstaande aanvrager: 30.000 euro per jaar
- Gewenst: een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro
- Hypotheekrente 20 jaar vast 1,5%
- Bruto lasten per maand 250 euro
Bij een inkomen van 30.000 euro is de maximale hypotheek volgens de standaardnormen ongeveer 136.000 euro. De gewenste hypotheek van 200.000 euro zou volgens deze normberekening dus nooit verstrekt mogen worden.
Echter, het bedrag van 200.000 euro kan in deze situatie aflossingsvrij verstrekt worden (hypotheekbedrag is minder dan 50 procent van de woningwaarde). De bruto maandlast van 250 euro die dan van toepassing is, blijkt (gemakkelijk) betaalbaar voor deze huizenbezitter. Dus zou deze hypotheek alsnog - als “explain-hypotheek” geaccepteerd kunnen worden. Dit houdt in dat de adviseur een toelichting schrijft waarin hij of zij onderbouwt waarom de hypotheek in deze situatie wel verstrekt zou moeten worden. In de praktijk worden dit soort hypotheken ook veelvuldig verstrekt.
Risicovol?
Bestaat hierbij dan geen enkel risico? Natuurlijk wel! Zo kan de hypotheekrente hoger uitvallen als deze opnieuw moet worden vastgezet. Maar aangezien dit pas over 20 jaar is, zie ik dit niet als een probleem. Zo lang het inkomen van 30.000 bestendig is (denk ook aan het checken van het pensioeninkomen), lijkt mij het risico laag. Er bestaat altijd wel een kans dat deze huizenbezitter zijn woning over 20 jaar moet verkopen. Maar wie weet wat dan de waarde van de woning is? En wie weet hoe de privé situatie van deze persoon er dan uit ziet? Wie kan bijvoorbeeld nu al zeggen dat deze persoon over 20 jaar ook nog alleen is?
Altijd goede analyse maken
Het is wel schrijnend dat banken aan hun klanten vragen of zij de hypotheek kunnen betalen. Natuurlijk zal iedere huizenbezitter deze vraag met Ja beantwoorden, want deze wil graag de hypotheek afsluiten. Ik ben van mening dat als er een hypotheek buiten de regeltjes gesloten wordt er altijd een win-win situatie moet zijn. Ik bedoel hiermee dat voor zowel de klant als de bank de kans zo klein mogelijk moet zijn dat er in de toekomst een financieel probleem ontstaat door het afsluiten van de hypotheek.
Een goede hypotheekadviseur moet dan ook vooraf altijd heel goed in kaart brengen wat de risico’s zijn van een klant. Hierbij kan hij / zij dan aangeven (onderbouwen met cijfertjes) waarom hij / zij vindt dat de hypotheek moet worden afgesloten. Als er goed advies gegeven wordt, zijn strengere acceptatieregels helemaal niet nodig. Sterker nog: strengere regels kunnen betekenen dat mensen die prima een hypotheek zouden kunnen afsluiten buitenspel komen te staan. En dit lijkt helaas nu al te gebeuren: er zijn nu al banken (volgens de media de Rabobank en Aegon) die geen maatwerk hypotheken meer willen afsluiten.
