Lage hypotheekrente meeverhuizen - probleem?
Maximale hypotheek omlaag door hogere toetsrente
De hypotheekrente is behoorlijk gestegen in het afgelopen halfjaar, daar kunnen we niet onderuit. Dat is een pittige domper voor iedereen die verhuisplannen heeft: de hypotheek voor een (ander) eigen huis kost je per maand fors meer door de hogere rente. Wie al een hypotheek met een lage rente heeft én een goede verhuisregeling heeft mazzel... toch? In de praktijk blijkt dat soms fors tegen te vallen.
'Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente'
VEH publiceerde gisteren een artikel met de zorgwekkende titel: Banken blokkeren meeverhuizen lage hypotheekrente. Het zál toch niet, denk ik dan. Als je goede verhuisvoorwaarden hebt moeten ze die toch gewoon naleven? Daar blijkt alleen niet het probleem te zitten.
Hoe werkt een verhuisregeling in je hypotheek?
Heel kort: een verhuisregeling zorgt ervoor dat je de hypotheekrente die je hebt lopen voor je huidige hypotheek kunt meenemen naar een volgend huis.
Lage hypotheekrente kwijt bij verhuizing?
Een andere woning betekent altijd een nieuwe hypotheek, dat kan niet anders. De hypotheek is immers gebonden aan het onderpand: het huis. Het is wat zonde om een helemaal nieuwe hypotheek te moeten afsluiten als je nog een x-aantal jaar recht hebt op een veel lagere rente dan er nu voor nieuwe hypotheken geldt.
Oude rente mee naar nieuwe woning
Daar komt de verhuisregeling dus om de hoek kijken: dan mag jouw oude, lage hypotheekrente mee naar de nieuwe hypotheek. Natuurlijk bij dezelfde bank, want daar had je die renteafspraak mee gemaakt. En natuurlijk over het hypotheekbedrag dat je had lopen. Is de nieuwe hypotheek hoger, dan betaal je voor het extra hypotheekdeel gewoon de actuele rente. Top, dat kan heel veel voordeel opleveren.
Hoe blokkeren banken dat meeverhuizen dan?
De voorwaarden zijn duidelijk, niets aan de hand. Maar hoe kunnen banken het meeverhuizen van die lage hypotheekrente dan blokkeren? Afspraak is toch afspraak? Dat klopt, maar de nieuwe hypotheek moet wél aan de voorwaarden voldoen. En daar zit de crux.
Resterende rentevastperiode
Het meenemen van je hypotheekrente geldt (logisch) alleen voor de periode dat je daar nog recht op had. Stel, je hebt 2 jaar geleden een hypotheek afgesloten met een rentevastperiode van 10 jaar. Dan is er nu nog 8 jaar over, en die wil je meenemen. En dat kan volgens de voorwaarden.
Toetsing bij rentevastperiode korter dan 10 jaar
Alleen: als je bij een hypotheek kiest voor een rentevastperiode die korter is dan 10 jaar, dan moet de bank toetsen met een fictieve hypotheekrente van 5%. Dat zijn de regels van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), bedoeld om de consument te beschermen tegen te snelle renteschommelingen. Je voelt 'm al aankomen... die resterende periode van 8 jaar betekent toetsing tegen 5%. Ook al hoef je gedurende die 8 jaar bijvoorbeeld maar 1% aan hypotheekrente te betalen.
Maximale hypotheek lager
Dat levert dus problemen op als je een bedrag nodig hebt dat richting de maximale hypotheek gaat. Dat maximum had je berekend met de werkelijke rente. Maar die werkelijke rente, daar mag de bank dus niet mee rekenen. Door die 5% toetsrente gaat de maximale hypotheek hard omlaag.
Niet leuk, wel logisch
Dat dit zo werkt is niet leuk maar op zich wel logisch. Je hebt korter dan 10 jaar zekerheid over de rente, dus wordt er anders gerekend. Alleen wel heel zuur als je daardoor een helemaal nieuwe hypotheek moet afsluiten met de huidige (hogere) hypotheekrente.
Oplossing: rentemiddeling
En het mooie is: er is een oplossing voor! Met rentemiddeling kun je toch nog profiteren van de oude lage rente, en alsnog een langere rentevastperiode (10 jaar of langer) nemen. Het middelen van de rente houdt in dat ze de lagere rente van de resterende periode verrekenen in een nieuwe rente voor een langere tijd. Die wordt daardoor lager dan de actuele rente, maar hoger dan de oude.
Rentemiddeling niet bij elke bank
Mooie oplossing toch? Alleen is rentemiddeling niet voor elke bank een vanzelfsprekendheid - en dat is wat VEH bedoelt met het blokkeren. Bovendien blijken de voorwaarden voor het meenemen van hypotheekrente naar een ander huis erg verschillend te zijn per bank. Verdiep je daar dus goed in als je in die situatie zit, zodat je niet voor onverwachte nare verrassingen komt te staan!
