Huizenprijzen gaan dalen
Leencapaciteit neemt af dankzij inflatie en hoge hypotheekrente
De laatste jaren zijn de huizenprijzen omhoog geschoten. Aan die stijging is echter een einde gekomen. Ik acht de kans heel groot dat we in de komende tijd zelfs een daling van de huizenprijzen zullen zien. Hoe groot die daling zal uitvallen, is nu nog lastig te voorspellen. Maar de tijd dat de huizenprijzen alleen maar omhoog leken te kunnen, is voorbij...
Waarom gaan de huizenprijzen dalen?
De belangrijkste redenen voor de verwachte daling van de huizenprijzen zijn:
- Torenhoge inflatie
- Maximale hypotheek wordt (beduidend) lager
- Grote onzekerheid op de huizenmarkt
- Hogere hypotheekrente
Bovenstaande redenen hebben natuurlijk allemaal met elkaar te maken.
Hoge inflatie
Vooral de hoge inflatie zorgt voor grote onzekerheid bij huishoudens. Velen vragen zich af of zij bijvoorbeeld de (hoge) energierekening nog kunnen betalen. Niemand kan voorspellen tot hoe hoog de stroom- en gastarieven zullen oplopen in de komende wintermaanden. Als deze daadwerkelijk nog verder gaan stijgen, dan zullen heel veel huishoudens betalingsproblemen gaan krijgen. De hoge inflatie zorgt ervoor dat de uitgaven maandelijks duurder worden.
Maximale hypotheek wordt lager
De hoge inflatie heeft ook gevolgen voor de maximale hypotheek. Ieder jaar bepaalt het Nibud de woonquotes voor de maximale hypotheek. De woonquote is het percentage van het inkomen dat besteed mag worden aan woonlasten. Het Nibud meldt hierover het volgende:
"Het Nibud heeft een stresstest uitgevoerd om te zien of huishoudens bij een maximale hypotheek en de voorgestelde financieringslastpercentages voor 2023 nog kunnen voldoen aan de minimale kosten van leven. Dit was voor de meeste lagere inkomens niet het geval, waarop de woonquotes naar beneden zijn bijgesteld. Uit de stresstest volgt dat huishoudens met middeninkomens en hogere inkomens de minimale kosten van leven bij een maximale hypotheek nog wel kunnen dragen en voor deze inkomensgroepen past het Nibud de percentages dan ook niet aan."
Vooral de lage inkomens komen dus in de problemen. Als deze lage inkomens ook minder hypotheek kunnen krijgen op hun inkomen dan heeft dit ook gevolgen voor de zoektocht naar een geschikte koopwoning. Deze groep zal in een lagere prijs een koopwoning moeten gaan zoeken.
Bereken online de maximale hypotheek
De AFM en DNB maken zich ook grote zorgen over de hoge inflatie. Zij verwachten namelijk dat ook de huizenbezitters met een hoger inkomen in de financiële problemen kunnen komen. Dit heeft te maken met het feit dat bij de woonquotes gekeken wordt naar de inflatie over de laatste vier jaar. Aangezien de hoge inflatie alleen van toepassing is voor 2022 wordt deze dus slechts voor 25% meegenomen!
“Door de vierjaarsmiddeling worden de huidige hoge inflatiecijfers slechts voor een kwart meegenomen bij het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het komende jaar. De vierjaarsmiddeling is een zinvol instrumenten om schokken in leenruimte tegen te gaan, maar zorgt nu voor toenemende kwetsbaarheden bij huishoudens in een economische situatie die vraagt om het beperken van kwetsbaarheden. Wij hebben hierover grote zorgen.”
Hogere hypotheekrente
Een factor die ook belangrijk is bij het bepalen van de maximale hypotheek is de hypotheekrente. In de basis geldt: hoe hoger de hypotheekrente, des te lager de maximale hypotheek. Dit gaat niet altijd voor 100% op, maar het is duidelijk dat een hypotheek met een rente van 4% een stuk duurder uitvalt dan dezelfde hypotheek met een rente van 1%. En het is ook logisch dat banken op de huidige - veel hogere - hypotheekrentes minder aan hypotheek willen (en kunnen) verstrekken dan eind vorige jaar toen de hypotheekrente nog historisch laag was.
Als de leencapaciteit lager wordt en de hypotheekrente daalt niet dan kunnen de huizenprijzen volgens mij maar één kant op: omlaag...
