Koopwoning verhuren? Hoe werkt het qua belastingen?
Overzicht van de verschillende manieren om je koopwoning te verhuren
Het - al dan niet tijdelijk - verhuren van een eigen woning kan lucratief zijn. Toch moet je vooraf goed in kaart brengen wat de consequenties zijn. Zeker ook als je kijkt naar de belastingen. Hierbij is het erg belangrijk op welke wijze je de woning verhuurt. Ik ga in dit artikel in op de 4 meest voorkomende methoden.
Verschillende manieren voor verhuur koopwoning
Er zijn verschillende manieren om (een deel van) je koopwoning te verhuren. De volgende 4 situaties komen het vaakst voor:
- Tijdelijk verhuur van de eigen woning in box 1 (bijv. Airbnb)
- Kamerverhuur
- Verhuur van de Te Koop staande woning in box 1
- Verhuur van de woning in box 3
Optie 1: tijdelijk verhuur van (gedeelte) de woning in box 1
Bij tijdelijk verhuur moet u denken aan bijvoorbeeld een aantal weekenden of een aantal weken per jaar wanneer de eigenaren van de woning zelf niet in de woning verblijven.
Het volgende is dan van toepassing:
- De woning die tijdelijk wordt verhuurd aan derden, behoudt het karakter van hoofdverblijf.
- De betaalde hypotheekrente blijft fiscaal aftrekbaar.
- Het Eigen Woning Forfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing.
- Er moet hierbij sprake zijn van korte duur van verhuur (tot 1 of 2 maanden).
- 70% van de netto huurinkomsten worden opgeteld bij het Eigen Woning Forfait.
- Netto huurinkomsten wordt als volgt berekend: huur -/- vergoeding voor gas, water, licht -/- verleende service, zoals schoonmaken en wassen, -/- kosten voor advertenties en provisies.
- Bij twijfel de belastinginspecteur vragen of deze regeling van toepassing is.
De regeling wordt ook wel tijdelijke verhuur in box 1 tijdens vakantie genoemd.
Optie 2: Kamerverhuur
Kamerverhuur komt in Nederland veel voor. Je moet echter aan bepaalde eisen voldoen:
- Een kamer wordt verhuurd aan derden, de woning behoudt voor de verhuurder het karakter van hoofdverblijf.
- De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar.
- Het Eigen Woning Forfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing.
- De inkomsten kamerverhuur mogen niet meer dan 5.711 euro (2022) per jaar zijn.
- Er mag geen sprake zijn van korte duur ter beschikking stellen van de kamer.
- De verhuurder van de kamer moet op het adres zijn ingeschreven.
Optie 3: verhuur van de Te Koop staande woning
Het voordeel van een Te koop staande (lege) woning is dat de betaalde hypotheekrente tijdelijk gewoon fiscaal aftrekbaar is voor de gehele hypotheek in box 1. De maximale periode dat er sprake is van fiscaal voordeel is het jaar dat de woning te koop staat plus de drie komende jaren. Het is ook mogelijk de Te koop staande woning tijdelijk te verhuren (binnen de periode van de verhuisregeling).
Het volgende is dan van toepassing:
- De woning wordt tijdelijk verhuurd aan derden.
- De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar.
- De lopende hypotheek verhuist van box 1 naar box 3.
- De huurinkomsten zijn onbelast.
Optie 4: verhuur van de tweede woning in box 3
In de afgelopen jaren hebben steeds meer Nederlanders een nieuwe koopwoning gekocht terwijl ze de oude koopwoning niet verkochten, maar hebben verhuurd. De meeste huizenbezitters vragen geen toestemming voor de verhuur aan de bank waar de oude hypotheek loopt (terwijl dat wel verplicht is).
Het volgende is dan van toepassing:
- De verhuurde woning verhuist naar box 3.
- De betaalde hypotheekrente is NIET fiscaal aftrekbaar.
- Het Eigen Woning Forfait is niet van toepassing.
- De overwaarde van de woning moet worden vastgesteld en verrekend met nieuwe gekochte andere woning (Eigen Woning Reserve vaststellen).
- De huurinkomsten zijn onbelast.
Wie zijn oude koopwoning gaat verhuren, moet de waarde van deze verhuurde woning (en de lopende box 3 schuld) opgeven aan de fiscus. De belastingdienst hanteert voor de WOZ-waarde een Tabel waarde verhuurde of verpachte woning waarbij er gekeken wordt naar het percentage jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde.
Voor de bijleenregeling zal de belastingdienst kijken naar de marktwaarde van de verhuurde woning.
In ieder geval is duidelijk dat er diverse mogelijkheden en berekeningen zijn. Zomaar even je huis verhuren is niet verstandig.
