Advieskosten 20 procent van hypotheek: redelijk?
Advies bij kleine verbouwingen verhoudingsgewijs extreem duur
De afgelopen jaren hebben veel huizenbezitters hun woning opgeknapt, verduurzaamd en/of verbouwd. Soms gaat het om hele hoge bedragen, maar vaak ook om bedragen onder de 15.000 euro. Besluit je voor een dergelijke verbouwing je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten, dan krijg je te maken met allerlei kosten zoals een taxatierapport / desktoptaxatie, notariskosten, advieskosten en NHG kosten. Deze kosten zijn vaak in totaal wel een paar duizend euro. Bij kleine verbouwingen zijn deze kosten procentueel heel hoog ten opzichte van het extra hypotheekbedrag.
Moeten hypotheekadviseurs hun advieskosten aanpassen aan het hypotheekbedrag? Mag een hypotheekadviseur bijvoorbeeld een volledige adviesvergoeding in rekening brengen bij een hele kleine verbouwing? Het antwoord op deze vraag is "ja, dat mag". De vraag is wel of het advies van de adviseur in een dergelijke situatie niet anders had moeten zijn...
Klacht bij Kifid
Onlangs is er bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) een klacht behandeld van een huizenbezitter die wat geld nodig had voor een tuinaanleg en isolatie. Het ging hier slechts over een bedrag van 10.000 euro. De huizenbezitter heeft een hypotheekadviseur ingeschakeld om een financiering te regelen voor deze investering. Besloten is om een extra hypotheek af te sluiten. De hypotheekadviseur rekent voor het adviseren en afsluiten van deze hypotheek een bedrag 1.995 euro. De klant vindt dit te hoog en eist van de hypotheekadviseur dat deze zijn advieskosten verlaagd. Deze weigert waarna de huizenbezitter naar het Kifid gaat.
Het Kifid wijst de vordering van de consument af. De adviseur wordt in het gelijk gesteld. De argumenten hiervoor zijn als volgt:
- De adviseur heeft contractsvrijheid en kan daarin vragen wat hij wil. Dat heeft hij netjes van tevoren meegedeeld. De klant is niet akkoord en daardoor is geen overeenkomst tot stand gekomen.
- Partijen moeten zich naar redelijkheid en billijkheid tegenover elkaar blijven gedragen. Er is geen aanleiding om in deze zaak te stellen dat de belangen van de adviseur te veel ten koste zijn gegaan van de belangen van de klant.
- De adviseur heeft bovendien onderbouwd dat zijn werkzaamheden ook voor relatief kleine verhogingen zo uitgebreid zijn dat de in rekening gebrachte advieskosten niet overdreven hoog zijn.
Het lijkt mij logisch dat in deze zaak de hypotheekadviseur in het gelijk wordt gesteld. Als dit namelijk niet was gebeurd dan kan een klant dus bepalen hoeveel advieskosten een hypotheekadviseur in rekening moet brengen.
Toch zou ik in een dergelijke situatie zelf niet snel adviseren om de hypotheek te verhogen. In deze situaties (kleine verbouwingen) is het wat mij betreft beter om de klant direct te wijzen op de mogelijkheden van een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is weliswaar hoger dan de hypotheekrente, maar de kosten voor het afsluiten van de lening zijn meestal nihil. Bij kleine leenbedragen wegen die kosten veel zwaarder dan de te betalen rente. Bovendien is de betaalde rente op een persoonlijke lening - als voldaan wordt aan bepaalde eisen - ook fiscaal aftrekbaar.
Ik adviseer mijn klanten daarom om bij kleine verbouwingen een persoonlijke lening af te sluiten. Zij krijgen namelijk duidelijk vooraf te horen hoeveel de kosten zijn voor het afsluiten van een tweede hypotheek.
Het is natuurlijk ook mogelijk om het verbouwingsbedrag te verhogen. Veel huizenbezitters nemen direct hun gehele woning onder de loep waardoor de verbouwingskosten hoger worden. Hierdoor zijn de gemaakte kosten procentueel lager.
