Ontbindende (onzin) voorwaarden
Makelaars moeten zorgen dat de consument een passend koopcontract krijgt
Wie een huis koopt, krijgt te maken met de koopakte. In deze koopakte worden meestal ontbindende voorwaarden opgenomen. Ontbindende voorwaarden zorgen ervoor dat je als (ver)koper onder het contract uit kunt komen als er iets specifieks gebeurt. Zo regelt het financieringsbeding dat de koper van de koop af kan zien als de hypotheek niet rondkomt. Belangrijk dus om deze op te nemen in het koopcontract. Maar dan moeten ze natuurlijk wel op de juiste manier opgenomen worden...
Financieringsbeding bij hypotheek met NHG
Zoals gezegd is het financieringsbeding zeer belangrijk want als de koper de hypotheek (financiering) niet rond krijgt, kan deze zonder kosten onder de koop uit. Een koper heeft twee mogelijkheden met betrekking tot de hypotheek namelijk:
- Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie
Een hypotheek met NHG is in 2022 mogelijk als de koopsom of taxatiewaarde niet hoger is dan 355.000 euro. Ik ga er vanuit dat alle verkopende makelaars in Nederland op de hoogte zijn van deze maximale NHG grens. Als de koopsom beduidend hoger is dan de NHG grens dan is het duidelijk dat een hypotheek met NHG niet aan de orde is. Een makelaar die zijn werk goed doet, zal de koopakte met de ontbindende voorwaarden daarop aanpassen. Helaas gebeurt dit niet altijd.
Praktijkvoorbeeld
Ik kreeg onlangs een koopcontract onder ogen van een hypotheekklant van mij. Het volgende was van toepassing:
- Koopsom van de woning 395.000 euro
- Ontbindende voorwaarden voor financiering 380.000 euro
De koopsom van de woning is 395.000 euro. De koper gaat een hypotheek aanvragen van 380.000 euro. Beide bedragen zijn hoger dan de NHG grens van 355.000 euro. De conclusie is nu dat alleen een hypotheek zonder NHG mogelijk is. Het volgende staat echter in de koopakte:
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': Indien artikel 18.1 van toepassing is, dient de koper de schriftelijke afwijzingen van ten minste een in Nederland erkende geldverstrekkende instelling te overleggen, uit deze afwijzing dient te blijken voor welk bedrag door koper een geldlening ter financiering van het verkochte is aangevraagd en dat voor dit bedrag geen geldlening kan worden verkregen. Desgevraagd kan verkoper nadere bewijsstukken eisen waaronder de gedane aanvragen voor geldlening. Indien koper een beroep doet op het inroepen van deze ontbindende voorwaarde op grond van het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie dan zal aan verkoper/diens makelaar een schriftelijke en gemotiveerde afwijzing van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning overlegd dienen te worden.
Deze verkopende makelaar is niet goed op de hoogte van de NHG regels. Anders gezegd: deze verkopende makelaar mag wat mij betreft opnieuw de schoolbanken in. Wel een paar duizend euro ontvangen voor de verkoop van de woning, maar niet de juiste koopakte op kunnen maken.
Het is natuurlijk schrijnend dat dit soort fouten nog worden gemaakt. Doe gewoon je werk goed en zorgt dat kopers en verkopers een goede / juiste koopakte tekenen.
