Dure erfpacht, onverkoopbare woning?
Verkoopmakelaar moet potentiële koper goed informeren over erfpacht
Koop je in Nederland een woning? Dan staat je woning op eigen grond of op erfpacht. Bij erfpacht ben je geen eigenaar van de grond, maar pacht je de grond van de grondeigenaar. Bij erfpacht is er meestal sprake van dat deze voor een bepaalde periode is afgekocht. Maar: Eeuwigdurende erfpacht komt ook regelmatig voor.
Banken strenger bij aflopende erfpacht
Wil je een hypotheek afsluiten? Dan zijn banken tegenwoordig strenger als er sprake is van een aflopende erfpacht. Hier zit wel een verschil in: Is de erfpacht vóór of ná 1 januari 1992 aangegaan?
Bij erfpacht voor 1 januari 1992 is het mogelijk dat de hypotheek niet voor een duur van 30 jaar afgesloten kan worden. De voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie schrijven het volgende over de erfpacht die voor 1 januari 1992 is aangegaan:
Indien een erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.
Uit bovenstaande tekst is af te leiden dat de maximale duur van de hypotheek te berekenen is door de duur van de nog lopende erfpacht te vermenigvuldigen met 2. We kunnen dit verduidelijken met een voorbeeld:
Stel de looptijd van de erfpacht van een woning is tot 1 april 2036. Dan is de maximale duur van de hypotheek per 1 april 2023:
2036 -/- 2023 x 2 = 26 jaar
Bovendien is de eis dat de hypotheek in de erfpachtperiode wordt afgelost. Het is dus niet mogelijk een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten wanneer de looptijd van de erfpacht korter dan 30 jaar is.
Onbetaalbare hypotheek door erfpacht?
Door deze eis kan het in diverse situaties ervoor zorgen dat de hypotheek erg duur of zelfs onbetaalbaar wordt. Ook zal dit invloed kunnen hebben op de verkoopbaarheid van een woning of dat bijvoorbeeld een tweede hypotheek voor het verbouwen van de woning niet haalbaar is.
Berekening extra (tweede) hypotheek voor verbouwen van de woning
Stel een huizenbezitter wil een extra hypotheek van 50.000 euro om te gaan verbouwen. Wat zijn dan de bruto maandlasten bij een hypotheek met een duur van 30 jaar?
- Annuïteitenhypotheek van 50.000 euro, duur 30 jaar, rente 4,0% - Bruto per maand 239 (box 1)
- Aflossingsvrije hypotheek van 50.000 euro, duur 30 jaar, rente 4,2% - Bruto per maand 175 (box 3)
Het verhaal van de bruto maandlasten wordt heel anders als er sprake is van aflopende erfpacht. Stel deze erfpacht loopt af per 1 april 2030:
- Maximale duur hypotheek per 1 april 2023 is nu 2030 -/- 2023 x 2 = 14 jaar
- Annuïteitenhypotheek van 50.000 euro, duur 30 jaar, rente 4,0% - Bruto per maand 389 (box 1)
De gevolgen voor verkoop van deze woning zijn nog groter als we uitgaan van een erfpacht tot 1 april 2030. De kopers kunnen dan alleen nog een hypotheek afsluiten met een maximale duur van 14 jaar! We hebben hier dan te maken met een “onverkoopbare woning”. Om de woning verkoopbaar te maken, is het volgende mogelijk:
- Grond erbij kopen
- Erfpacht verlengen
Om de grond erbij te kunnen kopen (door kopers), moeten de verkopers bij de gemeente informeren hoe duur de grond is. De verkopende makelaar kan dan bij de verkoop vermelden dat kopers direct de grond erbij kunnen kopen voor een bepaald bedrag. Kopers tekenen dan een koopakte van de woning (bij de verkopers) en een koopakte van de grond (bij de gemeente).
Het is ook mogelijk als de gemeente meewerkt om de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend. Het tijdelijke erfpachtcontract wordt dan beëindigd en wordt omgezet naar eeuwigdurende erfpacht waarbij jaarlijks een canon moet worden betaald. De canon zal jaarlijks geïndexeerd worden met het percentage van de CPI/CBS. Banken houden nu rekening met de canon die betaald moet worden. De maximale hypotheek op inkomen wordt lager als er sprake is van een betaalde canon.
Verkoopmakelaar moet goed informeren over erfpacht
Het komt helaas nog regelmatig voor dat onverkoopbare woningen te koop worden gezet. De verkopende makelaar moet zijn klanten (verkopers) goed informeren welke mogelijkheden er zijn. Het is beter voordat een woning te koop wordt gezet om de twee opties mee te nemen of in kaart te brengen. Dit zorgt ervoor dat kopers vooraf weten welke mogelijkheden er zijn om de woning te kopen.
