Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.
Alles over hypothekenHeb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!
Alles over geld lenenSparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.
Alles over sparenVerzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?
Alles over verzekerenBij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.
Alles over besparenWil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
Alles over beleggenHet is handig om op de hoogte te blijven van wat er op het gebied van geldzaken gebeurt. Met HomeFinance.nl heb je steeds de belangrijkste ontwikkelingen in beeld over hypotheken, lenen, sparen, inflatie en rentestanden.
Nieuws & blogVerkoopmakelaar moet potentiële koper goed informeren over erfpacht
Koop je in Nederland een woning? Dan staat je woning op eigen grond of op erfpacht. Bij erfpacht ben je geen eigenaar van de grond, maar pacht je de grond van de grondeigenaar. Bij erfpacht is er meestal sprake van dat deze voor een bepaalde periode is afgekocht. Maar: Eeuwigdurende erfpacht komt ook regelmatig voor.
Wil je een hypotheek afsluiten? Dan zijn banken tegenwoordig strenger als er sprake is van een aflopende erfpacht. Hier zit wel een verschil in: Is de erfpacht vóór of ná 1 januari 1992 aangegaan?
Bij erfpacht voor 1 januari 1992 is het mogelijk dat de hypotheek niet voor een duur van 30 jaar afgesloten kan worden. De voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie schrijven het volgende over de erfpacht die voor 1 januari 1992 is aangegaan:
Indien een erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.
Uit bovenstaande tekst is af te leiden dat de maximale duur van de hypotheek te berekenen is door de duur van de nog lopende erfpacht te vermenigvuldigen met 2. We kunnen dit verduidelijken met een voorbeeld:
Stel de looptijd van de erfpacht van een woning is tot 1 april 2036. Dan is de maximale duur van de hypotheek per 1 april 2023:
2036 -/- 2023 x 2 = 26 jaar
Bovendien is de eis dat de hypotheek in de erfpachtperiode wordt afgelost. Het is dus niet mogelijk een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten wanneer de looptijd van de erfpacht korter dan 30 jaar is.
Door deze eis kan het in diverse situaties ervoor zorgen dat de hypotheek erg duur of zelfs onbetaalbaar wordt. Ook zal dit invloed kunnen hebben op de verkoopbaarheid van een woning of dat bijvoorbeeld een tweede hypotheek voor het verbouwen van de woning niet haalbaar is.
Stel een huizenbezitter wil een extra hypotheek van 50.000 euro om te gaan verbouwen. Wat zijn dan de bruto maandlasten bij een hypotheek met een duur van 30 jaar?
Het verhaal van de bruto maandlasten wordt heel anders als er sprake is van aflopende erfpacht. Stel deze erfpacht loopt af per 1 april 2030:
De gevolgen voor verkoop van deze woning zijn nog groter als we uitgaan van een erfpacht tot 1 april 2030. De kopers kunnen dan alleen nog een hypotheek afsluiten met een maximale duur van 14 jaar! We hebben hier dan te maken met een “onverkoopbare woning”. Om de woning verkoopbaar te maken, is het volgende mogelijk:
Om de grond erbij te kunnen kopen (door kopers), moeten de verkopers bij de gemeente informeren hoe duur de grond is. De verkopende makelaar kan dan bij de verkoop vermelden dat kopers direct de grond erbij kunnen kopen voor een bepaald bedrag. Kopers tekenen dan een koopakte van de woning (bij de verkopers) en een koopakte van de grond (bij de gemeente).
Het is ook mogelijk als de gemeente meewerkt om de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend. Het tijdelijke erfpachtcontract wordt dan beëindigd en wordt omgezet naar eeuwigdurende erfpacht waarbij jaarlijks een canon moet worden betaald. De canon zal jaarlijks geïndexeerd worden met het percentage van de CPI/CBS. Banken houden nu rekening met de canon die betaald moet worden. De maximale hypotheek op inkomen wordt lager als er sprake is van een betaalde canon.
Het komt helaas nog regelmatig voor dat onverkoopbare woningen te koop worden gezet. De verkopende makelaar moet zijn klanten (verkopers) goed informeren welke mogelijkheden er zijn. Het is beter voordat een woning te koop wordt gezet om de twee opties mee te nemen of in kaart te brengen. Dit zorgt ervoor dat kopers vooraf weten welke mogelijkheden er zijn om de woning te kopen.
Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.