Hoge WOZ-waarde: protesteren of profiteren?
Huis met hogere waarde kan lagere hypotheekrente opleveren
Heb jij je WOZ-beschikking al binnen van de gemeente? Grote kans dat je flink geschrokken bent van alwéér een fors hogere WOZ-waarde voor jouw huis. Daar kun je tegen protesteren door bezwaar te maken, maar in plaats daarvan kun je er misschien ook leuk van profiteren.
Huizenprijzen fors gestegen
Jouw eerste gedachte bij die hoge WOZ-waarde is misschien: belachelijk! Als je al een tijdje in het huis woont is het bedrag ongetwijfeld veel hoger dan wat je ooit voor de woning hebt betaald. Toch weet jij ook wel dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren de lucht in zijn geschoten, en daar gaat de WOZ-waarde in mee.
Meer belasting betalen: OZB & IB
Vervelend, want dat betekent een hogere aanslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) van de gemeente en ook een hoger eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting.
Onroerendezaakbelasting - OZB
De onroerendezaakbelasting is afhankelijk van de WOZ-waarde van je huis en het tarief dat jouw gemeente hanteert. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer je aan ozb betaalt, zo simpel is het.
Eigenwoningforfait - EWF
Het eigenwoningforfait is een fiscaal dingetje. Er wordt een bedrag opgeteld bij jouw inkomen in de berekening van de inkomstenbelasting die jij moet betalen. Vroeger heette dit het huurwaardeforfait. Het is een fictief inkomen, een inkomen dat je niet in euro's op je rekening krijgt. Die bijtelling krijg je omdat je een eigen huis hebt, omdat je geen woning hoeft te huren.
Het eigenwoningforfait wordt berekend met een percentage uit een tabel van de Belastingdienst. De gemiddelde woning in de categorie van €75.000 tot € 1.200.000 zit - met een forfaitpercentage van 0,35% (in 2023). Dat percentage is wel naar beneden aangepast, voor het belastingjaar 2022 is het 0,45%.
Protesteren: bezwaar tegen WOZ-waarde
Kortom: die hogere WOZ waarde kan je behoorlijk geld kosten. Daar baal je natuurlijk van, dus is de neiging om ertegen te protesteren best logisch.
Zoveel is mijn huis niet waard!
In sommige gevallen ook terecht: als jouw woning in werkelijkheid echt niet zoveel waard is als de gemeente denkt. Voor het bepalen van de waarde zijn ze immers niet in jouw huis binnen geweest. Ze hebben geen idee van het achterstallig onderhoud en de gedateerde badkamer, waardoor je bij verkoop echt niet zo veel voor de woning zou krijgen.
No cure no pay bezwaar-bureaus jagen gemeente op kosten
In dat geval kun je prima protesteren. Ik krijg alleen de kriebels van de bureaus die je daarbij willen 'helpen', no cure - no pay. Ja logisch: ze krijgen hele leuke bedragen van de gemeente voor de stappen die ze moeten zetten om namens jou het bezwaar te verzorgen. Dat moet van de wet en jaagt de gemeente behoorlijk op kosten. Je ziet nu zelfs dat bureaus reclame maken in abri's, bij de bushalte enzo.
Bezwaar maken tegen WOZ-waarde? Doe het zelf!
De gemeente op kosten jagen linkt misschien niet als jouw probleem. Uiteindelijk is het dat wel: door hoge kosten kan het zo zijn dat het gemeentelijke percentage OZB volgend jaar nog verder omhoog gaat. Ik zeg dan ook: als je bezwaar wilt maken omdat je vindt dat jouw woningwaarde te hoog is ingeschat... zeker doen, maar doe het lekker zelf.
Profiteren van hoge WOZ-waarde
In plaats van protesteren kun je ook juist profiteren van de hoge WOZ-waarde. Afgelopen weekend had ik het er nog over met twee vriendinnen: de waarde van jouw woning is van invloed op jouw hypotheekrente. Tenminste, als het geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is.
Hypotheekrente zonder NHG hangt af van woningwaarde
De bank werkt bij een hypotheek zonder NHG met een rentetabel. Als voorbeeld de rentelijst van Lloyds Hypotheken, die op dit moment de laagste hypotheekrente bij 10 jaar vast heeft:
Het gaat hierbij niet om de percentages aan hypotheekrente, want jij hebt een al lopende hypotheek. Waar het om gaat is het verschil in hypotheekrente tussen de kolommen - dat zijn de renteklassen of tariefklassen.
Loan to Value (LTV) van jouw hypotheek
Je ziet dat ze bij Lloyds Bank een renteklasse tot 65% hebben, één tot 80% en één tot 90%. Dit percentage, dat is de verhouding tussen de hoogte van jouw openstaande hypotheek en de waarde van jouw woning - in vaktermen de Loan to Value (LTV). Heb je een hypotheek van € 350.000 op een woning met een waarde van € 400.000, dan is dat een LTV van 87,5% (350/400 x 100%).
Dit percentage kan op twee manieren beïnvloed worden:
- door het verlagen van de openstaande hypotheek (aflossingen)
- door het verhogen van de woningwaarde
Stel dat die hypotheek is afgelost tot € 330.000 en de woningwaarde is gestegen naar € 425.000, dan is de LTV gedaald naar 78%. Daarmee komt de hypotheek in de renteklasse tot 80%, met een lagere hypotheekrente dan in de renteklasse tot 90%.
Lagere renteklasse - lagere hypotheekrente
In deze rentelijst zou dat betekenen dat de hypotheekrente met 0,1% omlaag kan. Heb je nu een hypotheekrente van 2,5%? Dan kan die misschien wel naar 2,4%. Dat scheelt je dan op de hypotheek van € 330.000 in één jaar € 330 aan rente. Dat voordeel loopt door zolang de hypotheek loopt. Interessant, toch?
Domper: tussentijds aanpassen renteklasse kan niet overal
Voordat jij met eurotekens in je ogen zit... ik kan je niet beloven dat je deze rentekorting ook werkelijk direct kunt krijgen. Het verschilt per bank hoe ze omgaan met het aanpassen van de renteklasse voor een lopende hypotheek.
Er zijn banken waarbij je dit alleen kunt aanpassen bij het aflopen van jouw rentevastperiode. Staat jouw hypotheekrente nog een x-aantal jaren vast, dan heb je pech als je hypotheek bij één van deze banken loopt.
Er zijn ook banken die het prima vinden om de LTV - en daarmee de renteklasse - tussentijds aan te passen. Alleen moet jij ze dan wel vragen om dat te doen en het benodigde bewijs aanleveren. Als het meezit is de OZB beschikking van de gemeente al genoeg. Daar staat immers de WOZ-waarde van jouw huis op vermeld. Het kan ook zijn dat de bank er een taxatie voor wil hebben, dan moet je dus kosten maken om de rente omlaag te krijgen.
Lagere hypotheekrente voor jou mogelijk?
Ben jij benieuwd hoe dit met jouw hypotheek zit, of jij ook een lagere hypotheekrente kunt krijgen doordat jouw huis meer waard is geworden? Bespreek het vrijblijvend in een gratis telefoongesprek met één van onze hypotheekexperts!
