Hypotheekrenteaftrek uitgelegd: Nieuw regime (deel 2)
Huis gekocht na 1 januari 2013? Zo werkt de renteaftrek!
In mijn eerste blog Hypotheekrenteaftrek uitgelegd: Oud regime (deel 1) kon u lezen dat huizenbezitters die voor 1 januari 2013 een huis kochten nog een aflossingsvrije hypotheek mochten afsluiten met belastingaftrek. Over deze aflossingsvrije hypotheek konden zij dan 30 jaar renteaftrek opgeven aan de Belastingdienst.
Regels aangepast per 1 januari 2013
Vanaf 1 januari 2013 zijn de regels met betrekking tot de renteaftrek drastisch gewijzigd. Huizenbezitters die sinds die datum een huis kopen en een hypotheek afsluiten, moeten een annuïteitenhypotheek en / of lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten.
Hypotheek volledig aflossen in maximaal 30 jaar
Deze twee hypotheekvormen zorgen ervoor dat de hypotheek volledig wordt afgelost. De maximale duur van de aflossing en renteaftrek is 30 jaar. Huizenbezitters die een andere woning kopen moeten daarbij rekening houden met hun lopende hypotheek. De duur / looptijd van die hypotheek mag namelijk niet verlengd worden bij de verhuizing naar een andere woning.
Verhuizen naar andere koopwoning
Hieronder een simpel voorbeeld waarbij een huizenbezitter een andere koopwoning koopt in 2023. De huidige koopwoning (gekocht in 2013) wordt verkocht met 50.000 euro winst in 2023.
| Koopsom plus kosten - juli 2013 | € 300.000 | |
| Annuïteitenhypotheek | € 300.000 | renteaftrek: juli 2013 tot juli 2043 |
| Februari 2023 : verhuizen | ||
| Verkoopprijs woning | € 360.000 | |
| Openstaande annuïteitenhypotheek | € 230.000 | |
| Verkoopwinst | € 130.000 | |
| Koopsom volgende woning | € 400.000 | |
| Verkoopwinst | € 130.000 -/- | |
| Benodigde hypotheek | € 270.000 | |
| Nieuwe hypotheek | ||
| Annuïteitenhypotheek | € 230.000 | renteaftrek tot juli 2043 |
| Annuïteitenhypotheek | € 40.000 | renteaftrek februari 2023 tot februari 2053 |
Bijleenregeling
De verkoopwinst van 130.000 euro moet verrekend worden met de nieuwe woning (bijleenregeling), waardoor de benodigde hypotheek lager wordt. Huizenbezitters die dit niet doen krijgen over dit bedrag van 130.000 euro geen renteaftrek.
Looptijd in totaal maximaal 30 jaar
De lopende annuïteiten hypotheek moet gewoon doorlopen en mag dus niet verlengd worden. In de afgelopen 10 jaar is er 70.000 euro afgelost op deze annuïteiten hypotheek van 300.000 euro. De einddatum verandert voor het overblijvende bedrag van 230.000 dus niet en blijft juli 2043.
Voor het extra hypotheekbedrag van 40.000 euro mag gewoon weer een nieuwe duur van 30 jaar worden afgesloten. Om renteaftrek te kunnen genieten moeten dit wel een annuïteiten en / of lineaire hypotheek zijn.
Verhuizen naar goedkopere woning
Bovenstaande berekening is vrij eenvoudig. Het kan echter ook voorkomen dat er een goedkopere koopwoning wordt gekocht. Hieronder een voorbeeld waarbij de koopsom van de nieuwe woning inclusief kosten koper 280.000 euro bedraagt.
| Koopsom plus kosten koper | € 280.000 | |
| Verkoopwinst | € 130.000 | |
| Benodigde hypotheek | € 150.000 | |
| Nieuwe hypotheek | ||
| Annuïteitenhypotheek | € 150.000 | renteaftrek tot juli 2043 |
| Aflosstand annuïteitenhypotheek |
€ 80.000 |
nog 20 jaar en 5 maanden renteaftrek tegoed |
De nieuwe goedkopere woning zorgt ervoor dat de lopende hypotheek van 230.000 euro lager wordt, namelijk 150.000 euro.
Aflosstand noteren
Het resterende bedrag uit de oude hypotheek (80.000 euro) wordt aan de zijlijn geparkeerd door de Belastingdienst. Vaktechnisch wordt dit de aflosstand genoemd met een bedrag van 80.000 euro. Hierover heeft de huizenbezitter nog een renteaftrek van 20 jaar en 5 maanden te gaan.
Verbouwing financieren
Als er bijvoorbeeld verbouwd gaat worden in de toekomst, dan moet eerst gebruik worden gemaakt van dit hypotheekbedrag. Hieronder de berekening als er per januari 2027 voor 60.000 euro verbouwd gaat worden en hiervoor annuïteiten hypotheek wordt afgesloten.
| Extra hypotheek voor verbouwing - januari 2027 | ||
| Annuïteitenhypotheek | € 60.000 | looptijd en renteaftrek tot juni 2047 |
Uit het bovenstaande blijkt dat eerst de “reserve aflosstand” moet worden opgemaakt. Hierbij moet dus rekening worden gehouden met het hypotheekbedrag van 80.000 euro en de eerdere renteaftrek over dit bedrag van 9 jaar en 7 maanden. Voor de financiering van de verbouwing kan deze huizenbezitter dus niet opnieuw beginnen met een looptijd van 30 jaar.
Hoe zit het met jouw hypotheekrenteaftrek?
Het is goed om te weten hoe het voor jouw huis zit met de hypotheekrenteaftrek, zéker als je plannen hebt om te verhuizen of te verbouwen. Onze ervaren hypotheekexperts nemen het met plezier met je door in een gratis en vrijblijvend telefoongesprek.
