Foutje met bereidstellingsprovisie
Adviseur vergeet kosten te melden aan klant
Steeds vaker zijn huizenbezitters het niet eens met hun hypotheekadviseur. Als de twee partijen er niet uitkomen kan de consument naar het Financiële Klachteninstituut Kifid stappen om de zaak daar voor te leggen.
Klacht over dienstverlening hypotheekadviseur
Een huizenbezitter klaagt over de dienstverlening van zijn hypotheekadviseur. Het blijkt namelijk dat de adviseur zijn klant niet heeft geïnformeerd over de mogelijke kosten (bereidstellingsprovisie) van de verlenging van het bindend hypotheekaanbod.
Wat is bereidstellingsprovisie?
Bereidstellingsprovisie is een bedrag dat een klant moet betalen om de geldigheidsduur van een renteaanbod voor een hypotheek te verlengen na de standaard geldigheid. Er is een grote verscheidenheid aan termijnen waarvoor een offerte (hypotheekaanbod) geldig kan zijn. Is de hypotheek aan het eind van die termijn nog niet bij de notaris gepasseerd, dan zijn er twee mogelijkheden:
- een nieuw renteaanbod aanvragen, óf
- de geldigheid van het lopende aanbod verlengen.
Kosten bij verlengen geldigheid hypotheekofferte
Dat laatste is interessant als de hypotheekrente intussen gestegen is. Dat verlengen is dan echter niet altijd gratis. Er worden vaak kosten in rekening gebracht: bereidstellingsprovisie.
Bij sommige banken is het ook mogelijk om de offerte geldigheid zonder kosten te verlengen, waarbij de eis wel is dat de hypotheek dan wel ook werkelijk doorgaat. Zou deze uiteindelijk alsnog niet passeren bij de notaris, dan worden er achteraf toch kosten in rekening gebracht (maximaal 1% van het hypotheekbedrag).
Bereidstellingsprovisie niet gemeld
Het volgende was in deze situatie van toepassing:
- Renteaanbod is drie maanden geldig tot 12 juli 2022
- Verlenging is mogelijk met drie maanden, waarbij de kosten € 1.992 bedragen
- Hypotheek passeert na 12 juli 2022
Uit het bovenstaande blijkt dat de hypotheek helaas niet binnen drie maanden (12 juli 2022) kon passeren. De offerte is verlengd, waarbij een bereidstellingsprovisie betaald moest worden van € 1.992. De klant was door zijn hypotheekadviseur echter niet geïnformeerd over die extra kosten. Hij diende een klacht in.
Zorgplicht geschonden
De uitspraak van de Geschillencommissie van het Kifid was als volgt:
Beslissing
De commissie oordeelt dat de adviseur daarmee zijn zorgplicht heeft geschonden. Echter is niet komen vast te staan dat in het geval de adviseur de consumenten wel zou hebben geïnformeerd, zij de bereidstellingsprovisie niet verschuldigd zouden zijn.
De commissie ziet aanleiding om de advieskosten te matigen. Voor het overige is niet komen vast te staan dat de adviseur niet heeft gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur. De commissie wijst de vordering gedeeltelijk toe, in die zin dat de adviseur € 495,- van de advieskosten aan de consumenten moet vergoeden.
Verbazing over deze uitspraak
Met verbazing heb ik bovenstaande uitspraak gelezen. De adviseur heeft een fout gemaakt door de bereidstellingsprovisie niet door te geven. Echter niet het gehele bedrag van de bereidstellingsprovisie van 1.992 euro moet de hypotheekadviseur betalen, maar slechts 495 euro. De reden van dit lagere bedrag: het is niet te zeggen dat als de adviseur de huizenbezitter wel zou hebben geïnformeerd, zij de bereidstellingsprovisie niet verschuldigd zouden zijn.
Motivatie onzin
Deze reden vind ik onzin. Er zijn bij het aanvragen van een hypotheekofferte namelijk en paar mogelijkheden ten aanzien van de geldigheid van het renteaanbod:
- kosteloos een langere offertetermijn nemen (bijvoorbeeld zes maanden)
- alleen bereidstellingsprovisie betalen als de hypotheekrente na offerte termijn is gestegen
- bereidstellingsprovisie betalen na de offerte termijn van 3 maanden
Ik bespreek altijd de mogelijkheden van de bereidstellingsprovisie als er een kans is dat deze om de hoek komt kijken. Daarbij laat ik mijn klant gewoon zelf kiezen tussen de verschillende mogelijkheden.
Bij fout volledig vergoeden - geen fiscale aftrek
Indien achteraf zou blijken dat ik een fout zou hebben gemaakt met bijvoorbeeld de bereidstellingsprovisie dan zal ik deze volledig vergoeden. Hierbij merk ik wel op dat de klant deze provisie dan niet kan opgeven aan de fiscus. Bereidstellingsprovisie is namelijk eenmalig fiscaal aftrekbaar, waardoor de huizenbezitter van de fiscus nog 36,93% terugkrijgt.
Kennismaken met een goede hypotheekadviseur?
