De 'Mijn naam is haas'-koopakte
Koopakte woning vooral ter bescherming van verkoper
Huizenzoekers opgelet! Er is een nieuwe trend gaande: het opnemen van de Ouderdomsclausule in de koopakte voor een woning.
Ouderdomsclausule in koopakte woning
Bij de Ouderdomsclausule komen koper en verkoper overeen dat de verkoper niet in staat voor gebreken die het normaal gebruik in de weg staan. De koper kan de verkoper niet aansprakelijk stellen voor gebreken waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.
Risico voor de koper
Deze clausule biedt bescherming voor de verkopende partij. Voor de koper is deze ouderdomsclausule een risico. Alles wat de verkoper niet wist (bijvoorbeeld een verrotte vloer) komt voor rekening van de koper. De koper kan voor dit soort gebreken de verkoper niet aansprakelijk stellen.
Extra goed opletten bij ouderdomsclausule
Kopers die een woning met een Ouderdomsclausule willen kopen, moeten dus extra attent zijn. Helaas blijkt de ouderdomsclausule steeds vaker voor te komen. Vanwege de krapte op de huizenmarkt nemen veel kopers deze clausule voor lief. Als achteraf blijkt dat de woning bijvoorbeeld echt een verrotte vloer heeft dan kan de portemonnee getrokken worden. Het is zelfs mogelijk dat een woning onbewoonbaar wordt verklaard.
Koopakte biedt vooral bescherming voor verkopers
Het is trouwens altijd goed om een koopakte goed door te lezen. Kopers zullen dan concluderen dat zij niet veel rechten hebben. Anders gezegd: verkopers sluiten bijna alles uit. Hieronder een mooie opsomming ter bescherming van de verkopers:
6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, althans uitsluitend voorzover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers.
Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten.
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
6.4.1. Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
6.4.2. Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.
6.4.3. Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
6.4.4. Aan verkoper is niet bekend dat ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.
6.7. Verkoper is geen aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak:
a. als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988,
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Monumentenwet 1988, en/of
c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument dan wel beschermd stads- of dorpsgezicht.
6.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
Huizenkopers begrijpen koopakte vaak niet goed
Ik krijg terecht vaak te horen van mijn klanten dat zij de koopakte niet goed begrijpen. Ook bovenstaande tekst met uitzonderingen had simpeler beschreven kunnen worden.
Uitsluiting asbest
Hierbij merk ik nog op dat bij asbest er meestal tekst wordt bijgeplakt in de koopakte om de uitsluiting nog duidelijker te maken.
De woning is gebouwd in een periode waarin het gebruik van asbesthoudende materialen niet ongebruikelijk was. Derhalve is het mogelijk dat er in de woning wellicht toch asbesthoudende materialen zijn verwerkt. (bv in rookgaskanalen en ventilatiekanalen) zonder dat verkoper hier uitdrukkelijk mee bekend is. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid voor de kosten voortvloeiende uit aanwezigheid van asbest of asbesthoudende materialen.
Ik weet uit ervaring (praktijk) dat verkopers vaak op de hoogte zijn van het asbest in hun woning. Echter dit wordt niet doorgeven aan de verkopers. De verkopende makelaar zet dan bovenstaande tekst in de koopakte.
Oppervlakte van de woning
Ook wil de verkopende makelaar niet aansprakelijk worden gesteld betreffende de grootte (oppervlakte) van de woning.
De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruikersoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. De oppervlakte is een indicatie en de juistheid wordt niet gegarandeerd.
Volgens makelaars is mijn rekenvoorbeeld niet mogelijk.
Woning is 80m2 waarvan 4.000 per m2 de vraagprijs is 320.000
In werkelijkheid is de woning slechts 77m2 ?????
Alle gebreken voor rekening koper
Ik kan niet anders concluderen dat een koopakte in het voordeel is van de verkopers. Zij zeggen heel duidelijk het volgende:
Mijn naam is haas, u koopt een woning waarvan alle gebreken voor uw rekening komen.
