Hypotheek oversluiten – hoe zit dat fiscaal?
Belastingzaken: oversluitkosten en hypotheekrenteaftrek
Het oversluiten van je hypotheek kan in verschillende situaties interessant zijn en ook zinvol, ondanks de boeterente die er meestal bij komt kijken. Wel is het belangrijk om bij de overweging ook de fiscale aspecten mee te nemen. Ik vertel je hieronder wat er qua belastingen een rol speelt bij oversluiten.
Hypotheekrenteaftrek in de basis
Wie een eigen huis heeft een daarvoor een hypotheek heeft afgesloten krijgt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Een belangrijke basisregel van die aftrek is dat alleen de rente over geld dat geleend is voor de woning zelf aftrekbaar is. Daaronder vallen ook de kosten koper bij aankoop, verbouwings-/verbeteringskosten en financieringskosten bij aankoop. Dit alles samen noemen we de eigenwoningschuld – die valt fiscaal in box 1.
Hypotheekbedrag na oversluiten
Bij het oversluiten van een hypotheek is het belangrijk om ervoor te zorgen dat het nieuwe hypotheekbedrag volledig onder de eigenwoningschuld valt. Gebruik dus geen geld van de hypotheek voor andere dingen dan het aflossen van de oude hypotheek en eventueel verbouwing of verbetering van je huis.
Aftrekbare kosten bij oversluiten
Voor het oversluiten van je hypotheek maak je kosten. Denk aan:
- taxatiekosten,
- notariskosten,
- advieskosten,
- kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en
- boeterente.
Deze kosten mag je in je belastingaangifte over het jaar van oversluiten aftrekken. Zo krijg je een mooi deel van de oversluitkosten via de Belastingdienst weer terug.
Oversluitkosten liever niet meefinancieren
De kosten die je maakt voor het oversluiten van je hypotheek zijn dus wel eenmalig aftrekbaar, maar ze vallen niet onder de nieuwe eigenwoningschuld. Financier je ze toch mee, dan is dat deel van de hypotheek een box 3 schuld. De rente daarover is niet fiscaal aftrekbaar. Wel wordt deze schuld verrekend met je vermogen bij het bepalen van de belasting in box 3 (vermogensrendementsheffing). Dit geldt dus óók voor het bedrag dat je aan oversluitboete moet betalen: die kun je het beste uit je eigen geld betalen en niet uit je nieuwe hypotheek.
