Jos Koets

Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
Gepubliceerd op: 10-9-2012 om 18:44
Hoe meer de huizenprijzen dalen, hoe meer mensen een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Hier tegenover staat meestal een waardeopbouw via een verzekering of rekening. Het onder water staan heeft grote gevolgen omdat bepaalde stappen niet genomen kunnen worden zoals:
  • Verbouwing / onderhoud woning door middel van een tweede hypotheek
  • Verkoop van de woning
  • Hertaxatie van de geldgever

Een tweede hypotheek voor een verbouwing of groot onderhoud is niet meer mogelijk als de waarde van de woning minder is dan de hypotheek. Dit moet dus uit eigen middelen komen en dit is voor veel mensen het probleem. De kans op achterstallig onderhoud wordt steeds groter en dit komt de waarde van een woning niet ten goede.

Bij verkoop van de woning komt de halsstarrige geldgever om de hoek kijken. De opgebouwde waarde in een verzekeringspolis / spaarrekening wordt namelijk niet bij verkoop verrekend door de (meeste) banken. Het verkoopverlies moet dus eerst uit eigen middelen betaald worden. Zonder eigen middelen geen verkoop of er moet "intern" geleend worden. Een voorbeeld ter verduidelijking:
Verkoop woning€ 200.000
Lopende hypotheek€ 220.000
Waarde polis€ 30.000
Bij verkoop moet de verkoper nu eerst € 20.000 voorschieten. Hierna kan de polis worden afgekocht met eventuele fiscale gevolgen. Dit probleem is gemakkelijk op te lossen door de "flexibiliteit" voor spaarrekeningen en verzekeringen verder te beperken. Het is nu mogelijk de opgebouwde waarde af te kopen. Mijn voorstel is om dit te verbieden. Bij een verhuizing moet de opgebouwde waarde worden gebruikt voor de volgende koopwoning (fiscale voortzetting) of ter aflossing van de lopende hypotheek. Bij dit laatste direct de mogelijkheid om bij verkoop dit bedrag direct te verrekenen waardoor veel mensen geen "restantschuld" meer hebben.

Tot slot de hertaxatie die als een molensteen boven de markt hangt. Tot op heden hebben geldgevers nog nooit op grote schaal hertaxaties uitgevoerd en strengere eisen (verplicht aflossen) geƫist bij hun klanten. Uit de gesprekken die ik heb gehad met diverse banken, zal bij een verdere daling van de huizenprijzen er een moment komen dat de hertaxatie een feit gaat worden. De strengere eisen om een gedeelte van de hypotheek per direct af te lossen is dan een optie die banken kunnen eisen. U begrijpt dat deze enorme grote stap zolang mogelijk wordt uitgesteld, maar dat deze enorme gevolgen gaat hebben voor veel huizenbezitters. De toekomst voor veel huizenbezitters is in ieder geval niet rooskleurig. Den Haag weet dit maar komt met voorstellen die de huizenmarkt nog verder het moeras induwen.

Aangemaakt door MartijnD op 09-10-2012 15:33

"U begrijpt dat deze enorme grote stap zolang mogelijk wordt uitgesteld". Vanuit de banken bezien is dat toch helemaal niet zo begrijpelijk? Ik denk dat ze staan te popelen om dit zo snel mogelijk in te voeren. Met tussentijds aflossen van hypthecaire schulden snijdt het mes voor hen aan twee kanten: enerzijds schuld- en dus risicoafbouw en anderzijds kaptitaalopbouw.

Aangemaakt door Jeroen op 09-10-2012 14:49

Ik kan uit ervaring vertellen dat je bij de AEGON het gewoon kan laten verrekenen voordat het bij de notaris komt. Dus dan hoef je het helemaal niet voor te schieten. Het verplicht meenemen van de waarde lijkt me een slecht plan, direct verrekenen en bij een nieuwe woning opnieuw beginnen zonder restantschuld van de vorige woning lijkt mij de beste optie.

Aangemaakt door Rob vd L op 09-10-2012 12:48

Wat mij nog het meeste raakt is dat de grootst getroffen groep mensen zijn van mijn generatie. Ik ben nu 27 jaar en heb ik 2008 een huis gekocht. Ik heb een huis gekocht van 198.000 (ex kk) en heb een hypotheek van 230.000. Ik zal nu denk ik wel een schuld hebben van 50.000 euro. Ik heb nu wel een goed salaris, en als ik straks ondernemer ben zal het alleen maar beter zijn. Maar dan nog zal het 'pijn' doen als ik groter wil gaan wonen. Ik denk dat als je gaat kijken naar de generatie groepen van de afgelopen 40 jaar de groep waar ik tot toe behoor de grootste klappen krijgt (op jonge leeftijd). Hoelang moet ik nog in dit huis blijven wonen vraag ik me af. We dachten een jaar of 7 maar misschien word dit wel 20 jaar. Ben blij dat we destijds een tuin erbij hebben genomen. De tweede is inmiddels opkomst. Was ik dom destijds? Nee ik wou beginnen met leven. Helaas zal mijn generatie minder welvaart beleven dan de gemiddelde Nederlander. Want "We're f*cked" om het zo maar te zeggen.

Aangemaakt door jkoets op 09-10-2012 13:14

Deze situatie kom ik helaas wekelijks tegen. En ik verwacht dat het nog erger gaat worden. De VVD en PVDA zijn aan zet, maar ik heb er weinig vertrouwen in. Gr. Jos

Aangemaakt door MartijnD op 09-10-2012 14:46

Het was misschien naar mijn mening wat naief om in 2008, toen de "crisis" al in volle gang was, een huis te kopen met de gedachte om het na 7 jaar te kunnen verkopen en minimaal de kosten koper en aanvullende kosten (32k) er uit te kunnen halen. 10-15 jaar terug kon dat nog vanwege de exorbitante stijgingen, maar die tijden zijn (gelukkig!) voorbij. Uiteraard zijn in dit Pyramide spel van huizenprijzen de laatsten die instappen de klos, de starters. U en ik als potentiele huizekoper betalen de virtuele overwaarde die momenteel op alle huizen rust in een dalende markt met ongunstigere hypotheekvoorwaarden. De huidige huizenbezitters komen er nu veel te goed mee weg dat zij hoogstwaarschijnlijk niet verplicht hoeven af te gaan lossen op hun huidige hypotheek. Met hertaxaties verdelen we de pijn een beetje, dus daar ben ik wel een voorstander van. Als ik ooit nog een huis koop, dan zal het hypotheekbedrag ver onder mijn maximum zitten en zal ik de prijs tot op het bot uitonderhandelen met de gedachte er mininaal 10-15 jaar te wonen.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.