maandag 10 september 2012, 18:44 - Jos Koets
Hoe meer de huizenprijzen dalen, hoe meer mensen een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Hier tegenover staat meestal een waardeopbouw via een verzekering of rekening. Het onder water staan heeft grote gevolgen omdat bepaalde stappen niet genomen kunnen worden zoals:
  • Verbouwing / onderhoud woning door middel van een tweede hypotheek
  • Verkoop van de woning
  • Hertaxatie van de geldgever

Een tweede hypotheek voor een verbouwing of groot onderhoud is niet meer mogelijk als de waarde van de woning minder is dan de hypotheek. Dit moet dus uit eigen middelen komen en dit is voor veel mensen het probleem. De kans op achterstallig onderhoud wordt steeds groter en dit komt de waarde van een woning niet ten goede.

Bij verkoop van de woning komt de halsstarrige geldgever om de hoek kijken. De opgebouwde waarde in een verzekeringspolis / spaarrekening wordt namelijk niet bij verkoop verrekend door de (meeste) banken. Het verkoopverlies moet dus eerst uit eigen middelen betaald worden. Zonder eigen middelen geen verkoop of er moet "intern" geleend worden. Een voorbeeld ter verduidelijking:
Verkoop woning€ 200.000
Lopende hypotheek€ 220.000
Waarde polis€ 30.000
Bij verkoop moet de verkoper nu eerst € 20.000 voorschieten. Hierna kan de polis worden afgekocht met eventuele fiscale gevolgen. Dit probleem is gemakkelijk op te lossen door de "flexibiliteit" voor spaarrekeningen en verzekeringen verder te beperken. Het is nu mogelijk de opgebouwde waarde af te kopen. Mijn voorstel is om dit te verbieden. Bij een verhuizing moet de opgebouwde waarde worden gebruikt voor de volgende koopwoning (fiscale voortzetting) of ter aflossing van de lopende hypotheek. Bij dit laatste direct de mogelijkheid om bij verkoop dit bedrag direct te verrekenen waardoor veel mensen geen "restantschuld" meer hebben.

Tot slot de hertaxatie die als een molensteen boven de markt hangt. Tot op heden hebben geldgevers nog nooit op grote schaal hertaxaties uitgevoerd en strengere eisen (verplicht aflossen) geëist bij hun klanten. Uit de gesprekken die ik heb gehad met diverse banken, zal bij een verdere daling van de huizenprijzen er een moment komen dat de hertaxatie een feit gaat worden. De strengere eisen om een gedeelte van de hypotheek per direct af te lossen is dan een optie die banken kunnen eisen. U begrijpt dat deze enorme grote stap zolang mogelijk wordt uitgesteld, maar dat deze enorme gevolgen gaat hebben voor veel huizenbezitters. De toekomst voor veel huizenbezitters is in ieder geval niet rooskleurig. Den Haag weet dit maar komt met voorstellen die de huizenmarkt nog verder het moeras induwen.
Jos Koets
Jos Koets Financieel adviseur en schrijver

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.