Jos Koets

Financieel adviseur en schrijver
Gepubliceerd op: dinsdag 14 februari 2017 om 11:32

Vorig jaar was een fantastisch jaar voor de huizenmarkt. Het aantal verkochte woningen steeg enorm en ook de huizenprijzen toonden een dikke plus. Maar, als we eerlijk zijn, dan was 2016 eigenlijk een 'te mooi' jaar. Met name in de Randstad heeft er weer een ongezonde gekte toegeslagen op de huizenmarkt en we hoorden alweer de eerste berichten over excessen, overbiedingen, prijsopdrijvingen etc. De eerste gevolgen van het 'te mooie' jaar 2016 zien we nu terug. Kopers genoeg, maar het aanbod te koop staande woningen is volledig opgedroogd. Veel makelaars zien de bui al hangen. Zij willen woningen verkopen, maar hebben simpelweg geen aanbod.

Van verkoopprop naar verkoopvacuum

De woningmarkt heeft in enkele jaren een 180 graden ommezwaai gemaakt. Wat is er nu eigenlijk gebeurd? Doorstromers waren door de crisis erg voorzichtig geworden. Tot 2015 waagde geen enkele doorstromer het om een andere woning te kopen voordat zijn huidige woning was verkocht. Dit werd de verkoopprop genoemd. Kenners riepen om het hardst dat als de verkoopprop zou verdwijnen, dan zou de woningmarkt weer aantrekken. Het enige wat moest gebeuren was vraagherstel: de starters moesten in actie komen en de woningen van de doorstromers kopen.

Welnu, dat is gebeurd. Door de extreem lage hypotheekrente hebben de starters massaal gekocht en de verkoopprop is volledig verdwenen. Sterker nog: de situatie is 180 graden gedraaid en de woningmarkt is dit keer in een ernstige aanbodscrisis terecht gekomen. Er is in vele steden nauwelijks nog aanbod van te koop staande woningen. Doorstromers kunnen hun woning daardoor pas te koop zetten als ze zelf een andere woning hebben gevonden. Maar die kunnen ze niet vinden, want er is geen aanbod! Juist dit feit, namelijk dat doorstromers pas kunnen verkopen als ze zelf gekocht hebben, zorgt ervoor dat er in de huidige markt een verkoopvacuum ontstaat die zichzelf versterkt.

Te koop: verkochte woning

Kopers merken dit ook. Via internet sites zien zij een leuke woning. Hierna wordt er gebeld naar de makelaar om de woning te kunnen bezichtigen. Het antwoord is dan meestal dat de woning al is verkocht! Dit laatste is natuurlijk vreemd, want vaak staat de woning namelijk nog te koop op de diverse internet sites. Vorige week (dinsdag) heb ik eens een uitgebreide steekproef gedaan. Ik vergeleek het woningaanbod in Amsterdam op de website van Makelaarsland.nl met datzelfde aanbod op funda.nl:

  • op makelaarsland.nl stonden 150 woningen, waarvan 114 woningen waren verkocht of verkocht onder voorbehoud
  • de rekensom is dan simpel: volgens makelaarsland.nl waren 36 woningen van hun te koop staande woningen in amsterdam nog niet verkocht
  • op de website funda.nl stonden van deze 150 woningen echter geen 36, maar nog 61 woningen als te koop aangeboden
  • er werden dus op funda.nl nog 25 woningen te koop aangeboden, terwijl deze allang verkocht (onder voorbehoud) waren
  • makelaarsland.nl bood op funda.nl ook nog 3 woningen te koop aan die zelfs al bij de notaris gepasseerd waren!

Ik weet zeker Makelaarsland als makelaar geen uitzondering is. En ook Amsterdam heeft inmiddels geen exclusiviteit meer op dit soort praktijken. Ik krijg steeds meer klachten en signalen dat dit sjoemelen met de status van te koop staande woningen bijna normaal wordt. Dit betekent wel dat het werkelijk aantal te koop staande woningen drastisch minder is dan de kopers en verkopers wordt voorgehouden. Het is een mooi, maar immoreel trucje om het aantal te koop staande woningen kunstmatig hoger te laten lijken dan het in werkelijkheid is. Hiermee is ook meteen duidelijk geworden waarom zoveel kopers te horen krijgen dat een woning al is verkocht als zij een verkopende makelaar bellen.

uitstel van executie

Dit trucje werkt natuurlijk even, maar het is slechts uitstel van executie. Kopers en verkopers zijn niet gek. Ik voorspel dat het aantal te koop staande woningen met name in de Randstad de komende maanden drastisch instort. Het zou mij zelfs niet verbazen als de funda teller nog dit jaar tot onder de 100.000 te koop staande woningen gaat dalen! En dat terwijl nog altijd hele volksstammen op zoek zijn naar een woning...

Aangemaakt door Berry op 14-02-2017 15:02

Er zijn zat woningen want iedereen heeft een dak boven z'n hoofd. Er zijn echter geen betaalbare woningen omdat de prijs van geld zo laag is en er een hoop speculatie in de markt zit. Nu gaat de rente weer omhoog en zijn er een aantal andere olifanten in de porseleinkast die een bom onder het geel vormen.

Aangemaakt door Klaas Dekker op 14-02-2017 16:26

Dat moet u die mensen vertellen die 8 jaar op een wachtlijst staan voor een sociale woning en evenmin een woning kunnen kopen. De woningmarkt is compleet overspannen.

Aangemaakt door RuudP op 14-02-2017 12:34

Het is interessant om uw vroegere bijdragen nog eens terug te lezen. De regering had geen idee, het waren onbenullen, hun ingrepen waren desastreus voor de woningmarkt. De verlaging van de maximale hypotheek maakte het voor de gewone man onmogelijk om nog een hypotheek te krijgen. Etc., etc. Enige introspectie zou u leren dat u grote woorden gebruikte maar dat van uw doemdenkbeelden niets is uitgekomen. Ongetwijfeld zult u nu stellen dat de verbetering van de woningmarkt ONDANKS de regering is opgetreden. Maar van uw inzichten is in ieder geval gebleken dat u weinig kijk hebt gehad op de ontwikkelingen.

Aangemaakt door jkoets op 14-02-2017 13:14

De regering is gered door de lage hypotheekrente. Indien deze niet extreem was gedaald, dan was 2016 niet zo'n fantastisch jaar geworden.

Aangemaakt door Rob op 14-02-2017 16:36

Jos, de mensen kunnen minder lenen en moeten veel meer aflossen. En ondanks dat, stijgen de prijzen weer. Geef toch toe dat je het anders verwacht had. En dat dit aan een lage hypotheekrente ligt: so be it! Wees er blij mee!

Aangemaakt door Herman op 15-02-2017 11:09

De Nederlandse woningmarkt is in de kern natuurlijk niet gezond. Jos betoogt - volgens mij niet geheel onterecht- dat het zo'n 4 jaar geleden een ramp was om een woning verkocht te krijgen, terwijl er nu 4 jaar later geen woning te krijgen is. De woningmarkt is meer gebaat bij stabiliteit, waarin het aantal verkopen en de verkoopprijzen niet langer een golfslagbad nabootsen.

Aangemaakt door Rob op 14-02-2017 16:34

ik moet eerlijk zeggen dat ik het helemaal eens was met Jos. Maar ook dat hij ongelijk heeft gekregen over dit punt. Ja, de hypotheekrente is daar wellicht wel een prettig bijkomend verschijnsel, maar je zou ook kunnen zeggen dat de regering het dus een goede timing heeft gehad? Er zijn pittige hervormingen doorgevoerd die ook gewoon nodig waren. Ik had verwacht dat ze daarvoor beter hadden kunnen wachten totdat de economie weer volop zou draaien, maar achteraf is het een ideaal moment geweest. Je zult zien dat veel mensen die nog met oude aflossingsvrije, spaar- en beleggingshypotheken zitten de komende jaren flink extra zullen aflossen en dat dan de waarde / schuld verhouding in Nederland er ineens een stuk prettiger uitziet. Top toch? En wat er gebeurt als de rente fors gaat stijgen... Wie het weet mag het zeggen!

Aangemaakt door jkoets op 14-02-2017 16:46

In 2012 was de hypotheekrente 3% hoger. Ga dan eens de berekeningen maken wat de gevolgen zijn. Lees mijn column op iex eens terug. En dan vooral de 500 berekeningen. https://www.iex.nl/Column/76105/Kunduzhypotheken-II.aspx Dhr. Boelhouwer en ik zaten toen met onze negatieve scenarios op dezelfde golflengte.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.