Duur hypotheekrenteaftrek bij scheiding
Hoe werkt het qua renteaftrek bij uitkopen ex-partner?
Begin 2017 schreef ik een blogserie over de duur van de hypotheekrenteaftrek. Die is 30 jaar, dat weten de meeste mensen wel. Er zijn echter allerlei situaties waarin het flink lastig is om te berekenen hoeveel jaar er nog over is. Die blogserie had maar liefst 11 delen...
Duur van de renteaftrek bij scheiding
Deel 5 van de blogserie ging over het berekenen van de duur van de renteaftrek bij een scheiding. Nu kreeg ik onlangs naar aanleiding van dat deel de volgende reactie:
Hoe zou het eruit zien als de klant een deel aflossingsvrij zou hebben gehad (bijv. de helft) en de andere helft annuiteit en hij neemt de woning en hypotheek over?
De berekening lijkt gemakkelijk, maar er is meer aan de hand. Er is renteaftrek voor een aflossingsvrije hypotheek als deze voor 1 januari 2013 is afgesloten. De verplichte annuïteiten hypotheek is vanaf 1 januari 2013 pas van toepassing. Ik zal dus in mijn fictieve rekenvoorbeeld terug moeten gaan naar voor 1 januari 2013.
- Koopprijs woning per 1 juli 2012: € 150.000
- Annuïteiten hypotheek (duur 30 jaar): € 75.000 (hypotheekrente is 2,5%)
- Aflossingsvrije hypotheek (duur 30 jaar) € 75.000 (hypotheekrente is 2,5%)
- Scheiding vindt plaats op 1 juli 2017
- Waarde woning per 1 juli 2017: € 160.000
- Annuïteiten hypotheek per 1 juli 2017: € 66.000
- Overwaarde woning per 1 juli 2017: € 19.000 (9.500 euro per persoon)
Per 1 juli 2012 is er door getrouwd stel (gemeenschap van goederen) een woning gekocht voor € 150.000. Zij hebben besloten voor 50% een annuïteitenhypotheek te nemen en voor 50% een aflossingsvrije hypotheek.
Na vijf gaan ze scheiden. De waarde van de woning is op dat moment € 160.000. Er zijn nu twee mogelijkheden om de overwaarde van de woning van € 19.000 (9.500 euro per persoon) te verrekenen:
- uitkopen uit eigen middelen of verrekenen met spullen
- tweede hypotheek afsluiten voor uitkoop
Overwaarde vergoeden uit eigen middelen of verrekenen met spullen
De persoon die in de woning blijft wonen, kan de overwaarde verrekenen met de eigen middelen of andere zaken (zoals spulletjes uit de woning, een auto etc). In dit geval hoeft deze persoon geen tweede hypotheek te nemen om de ex-partner uit te kopen. Wel moet hij de helft van de hypotheek als het ware aankopen. De lopende hypotheek is nog 141.000 euro maar de waarde van de woning is 160.000 euro. We moeten nu uitgaan van deze 160.000 euro, waarvan de helft 80.000 euro wordt aangekocht. Voor dit bedrag geldt een verplichte aflossing (annuïteiten of lineair) en gaat een nieuwe periode van 30 jaar gelden. De berekening wordt dan als volgt:
- Aflossingsvrije hypotheek van 61.000 euro (duur renteaftrek nog 25 jaar)
- Annuïteitenhypotheek van 80.000 euro (duur renteaftrek nog 30 jaar)
Tweede hypotheek voor uitkoop
Indien er besloten wordt om een tweede hypotheek te nemen om de uitkoop van de ex te kunnen betalen, dan is over dit bedrag weer een duur van 30 jaar van toepassing betreffende de renteaftrek. Stel de tweede hypotheek is € 9.500 dan is nieuwe hypotheek totaal € 150.500. Het volgende is dan van toepassing:
- Aflossingsvrije hypotheek van 70.500 euro (duur renteaftrek nog 25 jaar)
- Annuïteitenhypotheek van 80.000 euro (duur renteaftrek nog 30 jaar)
Duur hypotheekrenteaftrek berekenen - niet zo simpel als het lijkt
Zoals uit deze rekenvoorbeelden blijkt is het niet zo simpel als het op het eerste gezicht lijkt. De ex-partner moet worden uitgekocht. Voor dit bedrag moet een annuïteitenhypotheek (of lineair) worden afgesloten met de mogelijkheid van een nieuwe duur van 30 jaar. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de waarde van de woning op het moment van scheiden.
