Koopakte woning: verkoop & koop
Artikel 1 uit de model koopovereenkomst uitgelegd
Stap voor stap nemen we de model koopovereenkomst voor een bestaande woning door. Dat lijkt ons zinvol: het taalgebruik in de koopakte is niet voor iedereen lekker leesbaar en goed te begrijpen. We beginnen natuurlijk bij artikel 1, dat draait om wat er nu eigenlijk verkocht wordt en tegen welke prijs.
Artikel 1: Verkoop en koop
In het eerste artikel van de koopakte wordt beschreven wat er nu eigenlijk precies verkocht en gekocht wordt. Dat is wel handig om vast te leggen, om latere discussies te voorkomen. Niet alleen het adres van de woning wordt genoteerd, ook de kadastrale gegevens zijn belangrijk.
Kadastrale gegevens
Kadastrale gegevens: dat zijn de gegevens waaronder een ‘perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’ staat geregistreerd bij de gemeente. Een stuk grond dus - met dat wat er op die grond staat. Bij het Kadaster is de grond in een gemeente opgedeeld in secties en nummers, daar wordt in de koopakte naar verwezen. Ook staat erbij hoe groot dat stuk grond is – in hectares, ares en centiares. Is dat nodig? Ja… over de vraag welke centimeter grond van wie is zijn al heel wat rechtszaken gevoerd. Het is dus belangrijk om dat goed vast te leggen, zodat je precies weet wat je koopt.
Onroerende zaak
Het stuk grond met dat wat erop staat – dat noemen we de ‘onroerende zaak’. Niet ontroerend hoor… natuurlijk kun je ontroerd zijn bij de aankoop van een woning, maar onroerend is echt iets anders. Niet-roerend, niet bewegend, het staat daar vast en kan niet zomaar even verplaatst worden. Ik zal je niet ook nog vermoeien met het juridische verschil tussen een ‘goed’ en een ‘zaak’ (moest het zelf ook weer even opzoeken...) – we hebben het tenslotte ook vaak over onroerend goed, maar in de koopakte gaat het over de onroerende zaak.
Lijst van zaken en de prijs van die zaken
Bij de koopakte hoort ook altijd een ‘lijst van zaken’. Dat is een lijst met spullen die meeverkocht worden met de woning, maar ook meegenomen of weggehaald zouden kunnen worden door de verkoper. Een zonwering, een kast, apparatuur… verzin het maar. Daar kan een losse waarde aan hangen – dat is vooral belangrijk voor de spullen die juridisch als ‘roerend’ gezien worden. Dat heeft op twee vlakken gevolgen. Over de prijs van de onroerende zaak betaal je overdrachtsbelasting en kun je voor de financiering gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Over de prijs van roerende zaken betaal je géén overdrachtsbelasting, maar je kunt dat bedrag ook niet meefinancieren in je hypotheek.
Eigendom of erfpacht
Artikel 1 over Verkoop en koop is er in twee varianten. De ene gaat over Eigendom, de andere over Erfpacht. Dat maakt wel verschil. Bij eigendom wordt de koper eigenaar van de grond en wat erop staat. Bij erfpacht niet: je wordt dan erfpachter. Wat is erfpacht? Het is een recht. Je koopt dan het recht om de grond en het huis te gebruiken – maar het wordt niet van jou. Iemand anders is de werkelijke eigenaar van de grond en wat erop staat – vaak is dat de gemeente. Het recht van erfpacht is dan tijdelijk of eeuwigdurend, en het kan zijn dat je er ook nog extra geld voor moet betalen. Dat geld noemen we de ‘canon’. Soms is die canon volledig afgekocht en hoef je niets meer te betalen, soms moet je periodiek (bijvoorbeeld per jaar) een bedrag betalen.
Koopsom van de woning
In artikel 1 staat trouwens ook nog één van de belangrijkste dingen: de koopsom! Daar is verder weinig uitleg bij nodig lijkt me – het is de prijs waar je het als verkoper en koper over eens bent geworden. Om misverstanden te voorkomen wordt de koopsom niet alleen in cijfers genoteerd, maar ook in woorden – achter ‘zegge’. Kan er niet stiekem een cijfertje aangepast worden later.
Binnenkort gaan we in op Artikel 2 van de koopakte: Kosten & overdrachtsbelasting
