Geen groene hypotheken meer

Ernstige belemmering op energiebesparingskrediet
Volgens columnist en hypotheekcriticus Jos Koets heeft de nieuwe gedragscode er toe geleid dat er vrijwel geen energiebesparende hypotheken meer verstrekt worden.

In juli 2009 is een aantal tijdelijke regelingen van start gegaan die consumenten en professionals moest stimuleren om te investeren in energiebesparende maatregelen in woningen en andere gebouwen. Als antwoord op de crisis moesten deze tijdelijke regelingen de investeringen in duurzame energie stimuleren. De regelingen dienden dan ook meerdere doelen:

• Duurzame energiebesparing moest in 2020 leiden tot 20% CO2 reductie.
• Verhoging investeringen in energiebesparende verbouwingen en indirect de bouw- en installatiesector stimuleren.
• Energielastenverlagingen en daarmee koopkracht stimuleren.

1 van de maatregelen was het energiebesparingskrediet: De overheid stond daarbij garant voor leningen voor energiebesparende maatregelen in woningen. De regeling geldt voor eigenaar-bewoners. Voor deze garantie is destijds € 35 miljoen beschikbaar gesteld ten behoeve van in totaal een bedrag van ca. € 315 miljoen aan leningen, genoeg voor ongeveer 50.000 woningen. De einddatum van deze regeling is 31 december 2011.

Uit de notulen van de toenmalige vaste kamercommissie Wonen, Wijken en Integratie (WWI) met de verantwoordelijke minister staat het uitgangspunt bij het opstellen van de regeling vermeld:"Eenvoud voor de aanvrager en daarmee het zo laag mogelijk houden van de drempel om gebruik te maken van de regeling".

Jos Koets: "Wat niet veel mensen weten, is dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) 1 van de uitvoerders is van deze regeling energiebesparingskredieten via de norm energiebesparende voorzieningen. Daartoe is een afzonderlijke achtervangovereenkomst tussen de stichting en de Minister voor WWI gesloten. In deze achtervangovereenkomst is onder meer vastgelegd dat zowel de uitvoeringskosten als de financiële risico's van de borgstelling volledig voor rekening komen van het toenmalige Ministerie van VROM".

Energiebesparende voorzieningen en Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Energiebesparende voorzieningen kunnen eveneens met NHG worden meegefinancierd. Onder energiebesparende voorzieningen vallen: een HR-ketel, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen. Prettige bijkomstigheid: investeringen in energiebesparing blijven tot een bedrag van maximaal € 6.500,- buiten beschouwing bij de inkomenstoets, waarmee wordt bepaald hoeveel u kunt lenen. Doordat u minder geld kwijt bent aan energie, houdt u immers meer over voor de netto woonlasten.

Toetsinkomen	30000
Toetsrente	5.7%
Maximale hypotheek	134.390
Maximale hypotheek inc. € 6.500 energiebesparende voorzieningen	140.890

De bruto annuitaire maandlasten van € 6.500 hogere hypotheek bedragen € 37,72. Omdat de rente hierover fiscaal aftrekbaar is, komt dit neer op ongeveer €27 netto annuitaire maandlast. Energiebesparende voorzieningen leiden vaak tot hogere energielasten besparingen.

Per 1 augustus onuitvoerbaar

Met de komst van de nieuwe gedragscode en het standpunt van de Nederlandse Vereniging van Banken dat deze gedragscode leidend is ten opzichte van de NHG norm, is deze regeling volgens Jos Koets helaas praktisch onuitvoerbaar geworden door NHG. De minister van WWI zal op zoek moeten naar een andere uitvoerder welke niet beknot wordt door de gedragscode. Het probleem is dat door het door de gedragscode vrijwel niet meer mogelijk is gebruikt te maken zonder de beschikbaarheid van eigen middelen:

Koopsom bestaande woning	160.000
Kosten koper	9.600
Energiebesparende voorzieningen	6.500
Benodigde hypotheek	176.100
Marktwaarde voor verbouwing	160.000
Marktwaarde na realisatie Energiebesparende voorzieningen	163.000
Maximale hypotheek NHG na realisatie Energiebesparende voorzieningen	179.820
Maximale hypotheek GHF na realisatie Energiebesparende voorzieningen	172.600

Volgens Koets weet iedereen die werkzaam is in de branche dat het realiseren van €6.500 energiebesparende voorzieningen nooit zal leiden tot een waardevermeerdering van €6.500.

Omdat de banken binnen de nieuwe gedragscode uitgaan van de waardevermeerdering en deze boven NHG, kan in dit geval ook met NHG voor slechts €3.000 gebruikt gemaakt worden van het energiebesparingskrediet. Het tekort, € 3.500, zal de consument beschikbaar moeten hebben aan eigen middelen, anders kan er geen gebruik gemaakt worden van deze energiebesparende stimuleringsregeling.

Koets: "Dit kan natuurlijk niet de bedoeling zijn! Het kan niet zo zijn dat stimuleringsregelingen in veel voorkomende gevallen alleen beschikbaar zijn voor huishoudens met eigen middelen. De uitvoering van de regeling voldoet daarmee niet aan één van de oorspronkelijke uitgangspunten: laagdrempeligheid.
Het is natuurlijk van de zotte dat de Nederlandse Vereniging van Banken (lees: de gezamelijke banken…) op deze wijze de regeling frustreren en niet bereid zijn uitzonderingen te maken voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. Dit, ondanks dat NHG richting de banken garant staan voor alle hypotheken en het toenmalige ministerie van VROM voor de energiebesparingskredieten weer richting NHG."

Koets vermeldt verder dat er vanmiddag een rondtafelgesprek plaatsvindt in de tweedekamer omtrent de Woonvisie van het kabinet: "Ik ben benieuwd of iemand dit onderwerp op de agenda geplaatst heeft en er aandacht aan besteed wordt. Van de NVB als 1 van de aanwezigen hoeven we in ieder geval niets te verwachten."