Hypotheken Huizenmarkt Overige economische ontwikkelingen
Gepubliceerd op: zaterdag 1 oktober 2011 om 16:52
Opslag op kapitaalmarktrente bereikt recordhoogte
Met de aanpassing van de toetsrente per 1 oktober 2011 van 5,7% naar 5,4% hebben de banken de opslag op de 10-jaars kapitaalmarktrente tot het hoogste punt ooit laten stijgen. Dit blijkt uit onderzoek van HomeFinance. Door deze opslag tot het hoogste punt te laten oplopen, wordt de financierbaarheid van woningen verder beperkt en wordt het kopen van een woning voor starters weer een stap moeilijker gemaakt.

Sinds de komst van de gedragscode (jaar 2007) wordt voor hypotheken met een rentevastperiode korter dan 10 jaar de maximale hypotheek niet berekend met de aangeboden rente, maar met een minimale toetsrente. Deze toetsrente wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) berekend. Dit gebeurt door de rente van 10-jarige staatsleningen te verhogen met een door het CHF zelf vast te stellen opslag. Zo was voor het eerste kwartaal van 2007 de toetsrente 4,9%. Deze bestond uit de 10-jarige rente van 3.9% met een opslag van 1%.

Al enige tijd worden zowel de peildatum van de te hanteren rente van de 10-jarige staatslening als de opslag niet meer bekend gemaakt. Alleen de (totale) toetsrente zelf wordt nog bekend gemaakt. Hierdoor is het bepalen van de toetsrente een uiterst ontransparant mechanisme geworden die door partijen buiten het Contactorgaan op geen enkele wijze gecontroleerd kan worden. Om toch een redelijk beeld te krijgen, heeft HomeFinance berekeningen gemaakt op basis van de gemiddelde 10-jarige rente van hetzelfde kwartaal, het voorgaande kwartaal en de mediaan van het voorgaande kwartaal.

Als de gemiddelde kapitaalmarktrente van het afgelopen kwartaal (2,73%) vergeleken wordt met de aangeboden toetsrente (5,7%), dan is het verschil 2,97%. Dit is bijna een verdrievoudiging van de opslag ten opzichte van de introductie in 2007!

De ontwikkeling van de toetsrente ten opzichte van de 10jaars staatsrente

In het derde kwartaal is de gemiddelde rente van de 10-jarige staatslening ten opzichte van het tweede kwartaal gedaald van 3,44% naar 2,73%, oftewel 0,71%. De verwachting is dat deze rente niet snel zal stijgen, daar Nederlandse staatsleningen met haar reputatie als solide land momenteel erg gewild zijn als vluchthaven onder beleggers. De rente is dan ook verder gedaald en bedraagt nu 2,4%.

De ontwikkeling van de rente van de 10jaars staatsrente in het derde kwartaal van 2011

Desondanks hebben de banken de toetsrente slechts met 0,3% verlaagd van 5,7% naar 5,4%. Het niet verlaagde deel van de daling op de 10-jarige lening, 0,41% is blijkbaar verwerkt onder de opslag. Hierdoor is de opslag in het derde kwartaal dan ook gestegen naar de eerder genoemde recordhoogte van 2,97%.

Het is niet duidelijk wat de exacte beweegredenen van de banken zijn om de opslag tot het huidige hoogste niveau te laten oplopen. Volgens eerdere verklaringen van de Nederlandse Vereniging van Banken is de gestegen liquiditeitsopslag de voornaamste reden voor de hogere opslag, maar verdere getallen of percentages zijn daarbij nooit vrijgegeven. Wel heeft deze verdrievoudiging van de opslag, naast de recente wijzigingen, forse negatieve impact op de financieringsmogelijkheden voor de liefhebbers van korte rentevaste periodes. Zo kan een startend koper met een inkomen van 40.000 euro bij de huidige toetsrente van 5,4% 166.500 euro hypotheek aanvragen. Zou er een vaste opslag gehanteerd worden zoals bijvoorbeeld op het niveau van 2007 (1%) dan was de gemiddelde toetsrente in 2011 tot op heden 4.1%. Met deze rente kan een hypotheek worden verkregen van 188.000 euro bij een inkomen van 40.000 euro.

De invloed van de opslag op de maximale hypotheek

Het is dan ook niet vreemd dat veel mensen tegenwoordig hun rente voor 10 jaar vast zetten. Door te toetsen met de daadwerkelijke rente (zie rentes 10 jaar vast NHG op de website) kan iemand namelijk een hogere hypotheek krijgen.

Conclusie

De kapitaalmarktrente is vanaf juli 2011 gedaald van 3,35% naar 2,4% (op 29 september). Dit is een daling van bijna 30%. Echter de mogelijkheden om op basis van deze lagere kapitaalmarktrente meer te kunnen financieren, zijn nihil. Zo kan iemand met een inkomen van 40.000 euro bij een toetsrente van 5,7% maximaal 166.552 euro financieren. Bij een toetsrente van 5,4% bedraagt de maximale hypotheek 166.806 euro. Dit is een minimale toename van 0,15%. In bovenstaand voorbeeld zijn bij een daling van de kapitaalmarktrente van 30% de financieringsmogelijkheden voor korte rentevaste periodes verruimd met 0,15%!

Klik hier om het gehele onderzoek inclusief cijfers en grafieken te bekijken.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.