Hypotheken Huizenmarkt Overige economische ontwikkelingen Belastingen
Gepubliceerd op: vrijdag 20 januari 2012 om 14:30
Startende koper cruciaal in discussie tophypotheken
Onlangs kwam in het nieuws dat DNB voorstander is van het beperken van de hypotheekmogelijkheden. In het programma nieuwsuur verkondigde Klaas Knot, president van De Nederlandse Bank (DNB), voorstander te zijn van herinvoering van de lineaire hypotheek. Ook gaf hij aan de maximale hypotheek te willen beperken tot maximaal 90% van de waarde van de woning. Daarmee zouden kopers dus minimaal 16% aan eigen middelen moeten hebben voordat ze een eigen woning kunnen aanschaffen.

Onderzoek NHG
Naar aanleiding van dit DNB voorstel heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) onderzoek gedaan in de door hen verstrekte garanties op hypotheken, om zo te kunnen inschatten wat de gevolgen van het voorstel kunnen zijn. Daarbij is gekeken naar de in 2010 en 2011 verstrekte hypotheken enerzijds en de verliesdeclaraties vanaf 1995 anderszijds. Op deze manier worden de gevolgen voor de startende kopers ingeschat, maar ook wordt bezien in hoeverre verstrekte hoge hypotheken ten opzichte van de waarde van de woning inderdaad een verhoogd risico vormden.

Kopers in 2010 en 2011
Ongeveer 70% van de huishoudens die in 2010 en 2011 de aankoop van hun woning met NHG financierden, heeft een lening gesloten die hoger is dan 90% van de waarde van de woning. Het betreft met name jonge starters.
Waarde van de woningPercentage kopers
Tot 90% waarde woning+/- 29%
90% - 100% waarde woning+/- 14%
100% - 105% waarde woning+/- 18,5%
105% - 110% waarde woning+/- 30%
Meer dan 110% waarde woning+/- 7,5%
Dit zegt overigens niet dat deze groep niet meer in staat zal zijn een eigen woning te kunnen aanschaffen, mocht het voorstel van DNB ingevoerd worden; door het stelsel van de hypotheekrenteaftrek worden huishoudens in deze groep niet gestimuleerd eigen middelen in te brengen die misschien wel voorhanden zijn.
Aan de anders kant is het niet aannemelijk dat deze 70% per definitie wel over de benodigde eigen middelen beschikt. Per saldo zal het voorstel van DNB dan ook tot een wezenlijke vraaguitval leiden, omdat financiering niet meer mogelijk is.

Verliesdeclaraties
Tegelijkertijd is er echter wel sprake van verhoogde risico's voor kopers die een hypotheek zijn aangegaan die hoger ligt dan de waarde van de woning:
Waarde van de woningPercentage garantiesPercentage verliezenAandeel in totaal verlies
Tot 90% waarde woning+/- 29%+/- 3%1%
90% - 100% waarde woning+/- 14%+/- 6%7%
100% - 105% waarde woning+/- 18,5%+/- 7,5%6%
105% - 110% waarde woning+/- 30%+/- 37,5%37%
Meer dan 110% waarde woning+/- 7,5%+/- 45%49%
99% van de totale schades wordt dus veroorzaakt door hypotheken hoger dan 90% van de waarde van de woning. En bijna de helft van de totale schade door hypotheken hoger dan 110% van de waarde van de woning. Dit, ondanks dat slechts 7,5% van de verstrekte garanties binnen deze categorie valt. Dit wordt verklaard doordat de schade per verliesdeclaratie binnen deze categorie het hoogst is als de woning gedwongen verkocht moet worden.

Conclusie
De conclusie die hieruit door NHG getrokken wordt, is dat er een groot spanningsveld is tussen risicobeperking en de bevordering van het eigenwoning bezit. De schades tonen aan dat de hoogste risico's liggen bij hypotheken hoger dan de waarde van de woning, maar beperken kan er wel toe leiden dat vooral voor veel starters de eigen woning dan niet meer verkrijgbaar zal zijn.

Toekomst NHG: hoe denkt u erover?
Wij achten de kans groot dat de opzet van NHG in de komende jaren ook zal veranderen. Uit bovenstaande cijfers blijkt de vangnetregeling bij hypotheken onder 90% van de marktwaarde vrijwel overbodig is. Wellicht wordt NHG wel hervormd tot een vangnetregeling die de hoge risico's die startende kopers lopen op te vangen, totdat door tussentijdse aflossingen de hypotheek niet meer dan 90% van de marktwaarde bedraagt. Of wordt de borgtochtprovisie wel afhankelijk gemaakt van het risico? Wij horen graag hoe u erover denkt. U kunt uw mening hieronder kwijt.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor meer informatie.