dinsdag 12 november 2013, 15:43
#huizenmarkt #hypotheek
Meer mogelijkheden tot woningbehoud én beperking vangnetregeling
Onderstaand artikel hoort bij dit persbericht.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft per 1 januari 2014 de mogelijkheden verbeterd om bij probleemsituaties met bestaande hypotheken de woning te behouden. "Door gebruik te maken van speciale, nieuw ontwikkelde beheercriteria kunnen de hypotheekbanken nu nog beter invulling geven aan hun zorgplicht jegens bestaande klanten in (bijzonder) beheersituaties. De beheercriteria zijn onderschreven door de Autoriteit Financiële Markten", zo omschrijft NHG de verbeteringen in het wijzigingsdocument van 1 november.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) meldde hierover op 22 oktober: "De AFM is in gesprek met Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoerder van de NHG) en vertegenwoordigers van hypotheekaanbieders, die voor deze situaties normen ontwikkelen. Normen die in het belang zijn van de consument en tegelijkertijd voldoende bescherming bieden om op een verantwoorde wijze de hypotheek te continueren."

NHG gaat per 1 januari 2014 verschillende criteria hanteren voor acceptatie en beheer:
  • de acceptatiecriteria gelden wanneer de hypotheek afgesloten wordt. Deze zijn vastomlijnd en bieden dus bijna geen ruimte voor individuele afwijking
  • de beheercriteria worden gebruikt voor hypotheken die al eerder afgesloten zijn, maar door omstandigheden herzien moeten worden. Bijvoorbeeld bij relatiebeëindiging, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.
HomeFinance heeft de wijzigingen onderzocht en de beheercriteria vergeleken met de acceptatiecriteria. Uit tientallen berekeningen blijkt dat de maximale hypotheek in een beheersituatie vaak fors hoger uitvalt dan wanneer er een nieuwe hypotheek afgesloten wordt. Zo kan een startende huizenkoper in 2014 met een inkomen van € 30.000 bij een hypotheekrente van 5% een maximale hypotheek van € 128.069 krijgen, wat 4,27 keer het inkomen is. Iemand die in 2009 een 50% bankspaar- en 50% aflossingsvrije hypotheek afsloot, kan bij dezelfde hypotheekrente en hetzelfde inkomen in 2014 een maximale hypotheek van € 170.875 behouden, wat 5,7 keer het inkomen is.

Ook bij echtscheidingen ontstaat hierdoor meer ruimte voor 1 van de partners om de woning te behouden en op eigen naam te zetten. Bijvoorbeeld bij een inkomen van € 30.000 en een hypotheekrente van 4% is het mogelijk om een hypotheek tot € 193.340 te behouden. In 2013 is dit bedrag nog gemaximeerd op € 144.005. Door deze extra ruimte kan een ongewenst, gedwongen woningverkoop vaak voorkomen worden.

De regels zijn dus goed nieuws voor mensen die bij financiële veranderingen tegen de strakke hypotheekregels aanlopen en een gedwongen verkoop willen voorkomen. Bij dalende huizenprijzen is het meestal niet in het belang van de consument om aan te dringen op verkoop van de woning als dat nog op een verantwoorde wijze voorkomen kan worden. De ruimte is gecreëerd door meer maatwerk, zo wordt er bij bestaande hypotheekhouders met andere, vaak hogere woonquotes gerekend en mag er meer met de daadwerkelijke lasten gerekend worden, hetgeen bij startende huizenkopers niet toegestaan is. De nieuwe beheercriteria zijn opgesteld in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Nibud en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Een overzicht van de ruimere regels vindt u bij de berekeningen.

Toch kennen de nieuwe beheercriteria een forse keerzijde. De ruimere maximale hypotheek bij beheersituaties is niet vrijblijvend, maar dwingend. NHG heeft de ruimte tot maatwerk niet als mogelijkheid, maar als strikte norm opgenomen: "Bij de bepaling van de maandlast uit hoofde van de lening dient te worden uitgegaan van de laagst mogelijke maandlast op basis van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving" (artikel C6 lid 2 van de nieuwe NHG normen).

Dat betekent dat vanaf 2014 de maximale hypotheek in een beheersituatie berekend moet worden op basis van de laagst mogelijke werkelijke lasten. Exact deze berekeningsmethode leidde vanaf 2006 t/m 2008 tot de gewraakte woekerhypotheken ter hoogte van 6 tot 8 keer inkomen. Daardoor kan het zelfs gebeuren dat iemand bij een forse inkomensterugval een hypotheek van bijna 8,5 keer inkomen overhoudt óf de restschuld zelf moet dragen, zoals onderstaand voorbeeld toont:

De heer De Vries kocht in 2010 een woning en sloot een hypotheek af voor € 253.140. De heer De Vries had een inkomen van € 60.000 en kwam daardoor in aanmerking voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. De heer De Vries koos voor een 50% beleggingshypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek met een variabele rente.
In 2014 gaat het mis. Door omstandigheden halveert het inkomen van de heer De Vries blijvend. Hij wil de woning graag verkopen omdat de hypotheek te hoog is om met zijn gehalveerde inkomen te kunnen betalen. Hij meldt zich bij de Nationale Hypotheek Garantie. Daar blijkt echter volgens de "nieuwe maximale hypotheek berekening bij beheer" dat de woning helemaal niet onbetaalbaar is op zijn nieuwe inkomen. De rentelasten van de hypotheek zijn € 7.594, de beleggingspremie is € 1.650 en de overlijdensrisico premie € 56. De totale "laagst mogelijke" woonlasten zijn € 9.300 per jaar. En omdat volgens de nieuwe beheercriteria bij een inkomen van € 30.000,- en een 3-jaars toetsrente van 3% een woonquote van 31% hoort, vallen de woonlasten binnen de toegestane woonlasten van € 9.300,- (€ 30.000 x 31% = € 9.300). NHG is van mening dat de heer De Vries met een inkomen van € 30.000 de lasten kan dragen en de woning kan behouden ook al betekent dit dat de hypotheek bijna 8,5 keer het inkomen bedraagt. In 2013 had de maximale hypotheek voor de heer De Vries nog maximaal € 163.068 mogen bedragen en had de heer De Vries wél tot verkoop van de woning over kunnen gaan.

Bovenstaand voorbeeld toont dat vanaf 2014 de hypotheekproblemen fors groter moeten zijn voordat het NHG goedkeuring gaat geven voor onderhandse verkoop en het voldoen van een eventuele restschuld. Terwijl de mogelijkheden om de woning te behouden juist worden verruimd.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.