donderdag 23 januari 2014, 13:54
#huizenmarkt #hypotheek #belasting

Niet alleen nieuwe, maar ook bestaande huiseigenaren gaan dit in de portemonnee voelen

De hypotheekrenteaftrek is veel zwaarder aangetast dan menigeen denkt. Verschillende fiscale maatregelen hebben ervoor gezorgd dat het belastingvoordeel voor huiseigenaren vanaf 2014 verder daalt. Het verschil tussen het voordeel in 2013 en het voordeel vanaf 2014 loopt op tot maar liefst 15%. HomeFinance heeft dit geconcludeerd uit een vergelijking van de gemiddelde netto hypotheeklasten (over de hele looptijd gemeten).

Welke maatregelen?

Er is per 2014 een aantal veranderingen doorgevoerd in de hypotheekrenteaftrek. Niet elke verandering heeft evenveel aandacht gekregen in de pers, waardoor sommige misschien wat ongemerkt zijn gegaan. Toch hebben ze grote gevolgen voor de netto maandlast van een hypotheek, vooral op de langere termijn. Wat zijn deze maatregelen?

  • Het maximale percentage voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt in stapjes afgebouwd. In 2013 was dat nog 52%, maar nu gaat er elk jaar een half procent vanaf. In 2014 is het maximale belastingvoordeel dus 51,5%. En dan zijn we er nog lang niet: de verlaging gaat door tot we in 2042 zijn aangekomen op de 38%.
  • Het eigenwoningforfait is in 2014 verhoogd. Dit is het bedrag dat een woningeigenaar moet optellen bij zijn inkomen voor het berekenen van de inkomstenbelasting. Vervolgens mag de hypotheekrente (en -kosten) ervan afgehaald worden - zo komen we aan het bedrag voor de hypotheekrenteaftrek. In 2013 was het eigenwoningforfait bij de meeste woningen 0,6%, in 2014 is dat 0,7%.
  • Het belastingtarief van de eerste schijf van de inkomstenbelasting is verlaagd van 37% naar 36,25%. Dat is op zich leuk, maar betekent ook dat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek voor mensen met lage inkomens minder is geworden.
  • Vanaf 2018 gaat ook het tarief van de tweede en derde schijf in stapjes omlaag. De bedoeling is om dit in 2042 op 38% te hebben, in plaats van de huidige 42%. Dat betekent ook voor deze inkomensgroepen een verlaging van de hypotheekrenteaftrek.
  • De derde schijf van de inkomstenbelasting wordt ‘verlengd’. Het grensinkomen waarboven iemand in de hoogste (vierde) schijf belasting gaat betalen was in 2013 € 55.991. Dit wordt stapsgewijs verhoogd. In 2032 komt men pas in de vierde schijf bij een belastbaar inkomen van € 66.087. Belastingplichtigen die net boven de grens zaten zien hun belastingvoordeel over de aftrekbare hypotheekrente daarmee ook teruglopen.

Berekening effect op belastingvoordeel hypotheek

Stuk voor stuk kunnen deze maatregelen effect hebben op de netto maandlasten van een hypotheek. HomeFinance heeft dit effect voor een aanzienlijk aantal voorbeeldsituaties doorgerekend. Kijkend naar het totale belastingvoordeel - over de hele looptijd van een 30-jarige annuïteitenhypotheek - leidt dat tot een pittige conclusie. Het voordeel neemt voor iedereen af. Deze daling blijft voor inkomens tot anderhalf keer modaal steken bij 4 tot 6%. De hogere inkomens lijden echter veel meer onder de maatregelen. Bij een bruto inkomen van € 70.000 daalt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek met maar liefst zo’n 15%. Dat is niet vreemd: deze mensen blijven 52% aan inkomstenbelasting betalen over de top van hun inkomen, terwijl de aftrek van de hypotheekrente wordt afgebouwd naar maximaal 38%.

Bekijk hier de berekeningen van de effecten op de hypotheekrenteaftrek.

Niet de eerste aanslag op hypotheekrenteaftrek

Laten we niet vergeten dat dit niet de eerste afkalving van de hypotheekrenteaftrek is. Nadat in 2001 de aftrek beperkt werd tot maximaal 30 jaar, volgde de in 2004 de bijleenregeling. Vanaf 2013 is er voor nieuwe hypotheken alleen nog aftrek als ze minimaal annuïtair afgelost worden. Fiscaal voordelige aflosvormen met banksparen of een kapitaalverzekering kunnen sindsdien niet meer nieuw afgesloten worden. Ook een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek is geen optie meer. Daarmee nam het fiscale voordeel van een hypotheek al flink af. Een bankspaarhypotheek in 2012 (€ 150.000, rente 4%, inkomen € 30.000) gaf in 2012 een netto maandlast van € 538. Dezelfde hypotheek in annuïteitenvorm kostte in 2013 netto € 620 per maand, in 2014 is dat verder gestegen naar € 626. En het einde van die stijging is nog niet in zicht...

Nu ook bestaande huiseigenaren getroffen

De eerdere maatregelen hadden vooral gevolgen voor nieuwe woningkopers, of bij verhoging van bestaande hypotheken. De wijzigingen vanaf 2014 treffen alle woningbezitters, óók degenen die hun huis al jaren geleden hebben gekocht.

Wat betekent dit voor u?

De concrete gevolgen van de fiscale maatregelen voor uw hypotheeklasten zijn afhankelijk van verschillende factoren. Duidelijk is dat de overheid, door per jaar aan de knoppen ‘eigenwoningforfait’ en ‘belastingschijven’ en ‘belastingpercentages’ te draaien, een grote invloed heeft. Ook op úw maandlasten! Wat zijn de gevolgen in uw situatie? Vanaf nu kunt u op HomeFinance de hypotheek maandlasten berekenen op basis van de nieuwe hypotheekrenteaftrek regels zoals die vanaf 2014 gelden.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.