Hypotheken Huizenmarkt
Gepubliceerd op: 31-7-2015 om 19:01

Variabele rente kan tot hogere maximale hypotheek leiden

Sinds juli 2015 is de maximale hypotheek opnieuw verlaagd. Daardoor valt de maximale hypotheek vooral bij hypotheekrentes onder 3% flink lager uit. Maar met een eenvoudige truc kunnen huizenkopers er vaak voor zorgen dat de daling minder fors uitvalt dan eigenlijk de bedoeling was.

Daling maximale hypotheek per 1 juli

Sinds 1 juli kunnen de meeste woningkopers bij een hypotheekrente vanaf 10 jaar vast (als deze 3% of lager is) ongeveer 5% minder hypotheek krijgen. De daling wordt veroorzaakt door nieuwe, lagere woonquotes voor hypotheekrentes tot 3%. En als de hypotheekrente 2,5% of lager is, dan loopt de daling zelfs op tot boven 10%:

Maximale hypotheekVariabele hypotheekrenteVaste Hypotheekrente >= 10 jaar
Burgerlijke staatInkomenGeheel 2015Tot 1 juliVanaf 1 juli
Alleenstaand€ 40.000€ 167.653 (5%)€ 204.929 (2,25%)€ 183.128 (2,25%)
Echtpaar€ 35.000 + € 15.000€ 209.567 (5%)€ 247.814 (2,5%)€ 221.451 (2,5%)
  • Een alleenstaande met € 40.000 inkomen kan bij 2,25% hypotheekrente een maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van € 183.128 krijgen. Tot 1 juli was dit nog € 204.929. Een daling van meer dan 10%
  • Ook een echtpaar met € 35.000 en € 15.000 inkomen ziet bij een hypotheekrente van 2,5% de maximale hypotheek met NHG meer dan 10% dalen van € 247.814 naar € 221.451
  • Ondanks de daling blijven veel huizenkopers ervoor kiezen om de hypotheekrente minimaal 10 jaar vast te zetten. Zou de alleenstaande met € 40.000 inkomen bijvoorbeeld voor een variabele hypotheekrente kiezen, dan zou de maximale hypotheek nog minder bedragen: € 167.653

Simpele Truc

Hoe tegenstrijdig is het dan dat diezelfde variabele rente ervoor kan zorgen dat de maximale hypotheek juist weer hoger uitvalt? Want door een klein gedeelte van de hypotheek met een variabele rente af te sluiten, kan de maximale hypotheek juist weer hoger worden:

Maximale hypotheekVariabele hypotheekrenteVaste Hypotheekrente >= 10 jaar
Burgerlijke staatInkomenVolledig variabele hypotheekZonder variabel leningdeelMet variabel leningdeel
Alleenstaand€ 40.000€ 167.653 (5%)€ 183.128 (2,25%)€ 189.790 (2,25%)
echtpaar€ 35.000 + € 15.000€ 209.567 (5%)€ 221.451 (2,5%)€ 237.238 (2,5%)
  • Als de alleenstaande met € 40.000 inkomen in de hypotheek een leningdeel van € 17.323 met variabele rente opneemt, dan wordt de maximale hypotheek bij 2,25% hypotheekrente € 189.790. De maximale hypotheek is dan bijna 4% hoger dan een hypotheek zonder variabel leningdeel (€ 183.128)
  • Het echtpaar met € 35.000 en € 15.000 inkomen krijgt bij een gemiddelde hypotheekrente van 2,501% een maximale hypotheek met NHG van € 237.238. Een ruim 7% hoger maximale hypotheek dan de € 221.451 zonder variabele rente. Door een variabel leningdeel van tenminste € 95 (!) in de hypotheek op te nemen zal de gemiddelde hypotheekrente al op 2,501% uitkomen

Bij een variabele rente wordt de maximale hypotheek berekend met een door de AFM vastgestelde minimale rente (momenteel 5%). Daarmee worden huizenkopers beschermd tegen een te hoge hypotheek als zij een korte rentevaste periode kiezen.

Beschermingsregel biedt juist ruimte

Ironisch genoeg is het juist deze beschemingsregel die ervoor zorgt dat de daling van de maximale hypotheek per juli 2015 voor een groot deel omzeild kan worden. Door een gedeelte van de hypotheek met variabele rente te kiezen, kan vaak een hogere gemiddelde rente, woonquote en uiteindelijk hogere hypotheek verkregen worden. Desgewenst kan de huizenkoper na het passeren van de hypotheek het leningdeel met de variabele rente alsnog vastzetten. Zo is het kinderlijk eenvoudig om een hogere maximale hypotheek te verkrijgen.

Hypotheekspecialist Jos Koets: "Het zoveelste mankement in de maximale hypotheekberekening. Al eerder heb ik geconcludeerd dat de maximale hypotheek berekening een wirwar aan tegenstrijdige regels is geworden. Uit bovenstaande voorbeelden blijkt maar weer eens dat het doolhof van regels alleen maar groter en ondoorzichtiger wordt. Hoe kan ik dit als hypotheekadviseur in vredesnaam nog aan mijn klanten uitleggen? Beste klant, wanneer u kiest voor een variabele hypotheekrente, dan kunt u minder lenen, maar kiest u een klein deel variabele hypotheekrente naast een 10 jaar vaste hypotheekrente, dan kunt u juist weer meer lenen. En wilt u dat variabele gedeelte vervolgens alsnog 10 jaar vastzetten, bijvoorbeeld omdat de 10 jaars rente even hoog is als de variabele rente? Dat is in principe mogelijk, maar dan bent u volgens de regels wel overgekrediteerd. Misschien dat de erkende organisaties zoals de AFM, Nibud, NHG en NVB hier een uitleg voor kunnen geven. Ik vermoed echter dat zij een stilzwijgen zullen hanteren, want aan de gemiddelde consument zonder diepgaande vakkennis valt nu echt niet meer uit te leggen waarom de dingen zijn zoals ze zijn."

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.