English version - international interest rates
datum: 23-01-2014

Hypotheekrenteaftrek nog eens tot 15% minder

Niet alleen nieuwe, maar ook bestaande huiseigenaren gaan dit in de portemonnee voelen

De hypotheekrenteaftrek is veel zwaarder aangetast dan menigeen denkt. Verschillende fiscale maatregelen hebben ervoor gezorgd dat het belastingvoordeel voor huiseigenaren vanaf 2014 verder daalt. Het verschil tussen het voordeel in 2013 en het voordeel vanaf 2014 loopt op tot maar liefst 15%. HomeFinance heeft dit geconcludeerd uit een vergelijking van de gemiddelde netto hypotheeklasten (over de hele looptijd gemeten).

Welke maatregelen?

Er is per 2014 een aantal veranderingen doorgevoerd in de hypotheekrenteaftrek. Niet elke verandering heeft evenveel aandacht gekregen in de pers, waardoor sommige misschien wat ongemerkt zijn gegaan. Toch hebben ze grote gevolgen voor de netto maandlast van een hypotheek, vooral op de langere termijn. Wat zijn deze maatregelen?

  • Het maximale percentage voordeel van de hypotheekrenteaftrek wordt in stapjes afgebouwd. In 2013 was dat nog 52%, maar nu gaat er elk jaar een half procent vanaf. In 2014 is het maximale belastingvoordeel dus 51,5%. En dan zijn we er nog lang niet: de verlaging gaat door tot we in 2042 zijn aangekomen op de 38%.
  • Het eigenwoningforfait is in 2014 verhoogd. Dit is het bedrag dat een woningeigenaar moet optellen bij zijn inkomen voor het berekenen van de inkomstenbelasting. Vervolgens mag de hypotheekrente (en -kosten) ervan afgehaald worden - zo komen we aan het bedrag voor de hypotheekrenteaftrek. In 2013 was het eigenwoningforfait bij de meeste woningen 0,6%, in 2014 is dat 0,7%.
  • Het belastingtarief van de eerste schijf van de inkomstenbelasting is verlaagd van 37% naar 36,25%. Dat is op zich leuk, maar betekent ook dat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek voor mensen met lage inkomens minder is geworden.
  • Vanaf 2018 gaat ook het tarief van de tweede en derde schijf in stapjes omlaag. De bedoeling is om dit in 2042 op 38% te hebben, in plaats van de huidige 42%. Dat betekent ook voor deze inkomensgroepen een verlaging van de hypotheekrenteaftrek.
  • De derde schijf van de inkomstenbelasting wordt ‘verlengd’. Het grensinkomen waarboven iemand in de hoogste (vierde) schijf belasting gaat betalen was in 2013 € 55.991. Dit wordt stapsgewijs verhoogd. In 2032 komt men pas in de vierde schijf bij een belastbaar inkomen van € 66.087. Belastingplichtigen die net boven de grens zaten zien hun belastingvoordeel over de aftrekbare hypotheekrente daarmee ook teruglopen.

Berekening effect op belastingvoordeel hypotheek

Stuk voor stuk kunnen deze maatregelen effect hebben op de netto maandlasten van een hypotheek. HomeFinance heeft dit effect voor een aanzienlijk aantal voorbeeldsituaties doorgerekend. Kijkend naar het totale belastingvoordeel - over de hele looptijd van een 30-jarige annuïteitenhypotheek - leidt dat tot een pittige conclusie. Het voordeel neemt voor iedereen af. Deze daling blijft voor inkomens tot anderhalf keer modaal steken bij 4 tot 6%. De hogere inkomens lijden echter veel meer onder de maatregelen. Bij een bruto inkomen van € 70.000 daalt het voordeel van de hypotheekrenteaftrek met maar liefst zo’n 15%. Dat is niet vreemd: deze mensen blijven 52% aan inkomstenbelasting betalen over de top van hun inkomen, terwijl de aftrek van de hypotheekrente wordt afgebouwd naar maximaal 38%.

Bekijk hier de berekeningen van de effecten op de hypotheekrenteaftrek.

Niet de eerste aanslag op hypotheekrenteaftrek

Laten we niet vergeten dat dit niet de eerste afkalving van de hypotheekrenteaftrek is. Nadat in 2001 de aftrek beperkt werd tot maximaal 30 jaar, volgde de in 2004 de bijleenregeling. Vanaf 2013 is er voor nieuwe hypotheken alleen nog aftrek als ze minimaal annuïtair afgelost worden. Fiscaal voordelige aflosvormen met banksparen of een kapitaalverzekering kunnen sindsdien niet meer nieuw afgesloten worden. Ook een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek is geen optie meer. Daarmee nam het fiscale voordeel van een hypotheek al flink af. Een bankspaarhypotheek in 2012 (€ 150.000, rente 4%, inkomen € 30.000) gaf in 2012 een netto maandlast van € 538. Dezelfde hypotheek in annuïteitenvorm kostte in 2013 netto € 620 per maand, in 2014 is dat verder gestegen naar € 626. En het einde van die stijging is nog niet in zicht...

Nu ook bestaande huiseigenaren getroffen

De eerdere maatregelen hadden vooral gevolgen voor nieuwe woningkopers, of bij verhoging van bestaande hypotheken. De wijzigingen vanaf 2014 treffen alle woningbezitters, óók degenen die hun huis al jaren geleden hebben gekocht.

Wat betekent dit voor u?

De concrete gevolgen van de fiscale maatregelen voor uw hypotheeklasten zijn afhankelijk van verschillende factoren. Duidelijk is dat de overheid, door per jaar aan de knoppen ‘eigenwoningforfait’ en ‘belastingschijven’ en ‘belastingpercentages’ te draaien, een grote invloed heeft. Ook op úw maandlasten! Wat zijn de gevolgen in uw situatie? Vanaf nu kunt u op HomeFinance de hypotheek maandlasten berekenen op basis van de nieuwe hypotheekrenteaftrek regels zoals die vanaf 2014 gelden.

Aangemaakt door De Crash op 25-01-2014 19:03
Het eigenwoningforfait is nog veel hoger geweest: 0.85%! Dit wordt aangepast om schommelingen in de markt op te vakken. Zo wordt er netto steeds ongeveer hetzelfde betaald. Het is ook jaren achter elkaar verlaagd. Daarnaast is het percentage zo laag dat geen huizeneigenaar zich daar druk om hoeft te maken.

Die 15% is trouwens een aardig worst-case scenario. Als je meer verdient betaal je ook meer in de hoogste schijf en profiteer je ook van belastingverlagingen.

De afbouw naar 38% tikt natuurlijk wel aan, maar dat duurt nog even. Ik wou dat ik mijn huur mocht aftrekken...
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Herman op 25-01-2014 14:45
Nog maximaal 10 jaar en dan is de hypotheekrenteaftrek afgeschaft. De situatie voor bestaande situaties wordt veel te ingewikkeld. Het wordt veel te lastig om te bepalen wat je exact nog hoe lang mag aftrekken. Vooral bij verhuizingen, scheidingen etc. Het wordt hoog tijd voor een totaal nieuw belastingstelsel waar alles veel eenvoudiger wordt.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Guest op 24-01-2014 18:09
En dat de schijven worden verlengd, heeft uiteraard ook alleen maar voordeelen. Ook voor de rente aftrekkende huizenbezitter.

@Hans: kijk eens bij Calcasa naar de woningmarkt analyses daar. Dan zul je zien dat de dure huizen het juist beter doen dan het marktgemiddelde. Is ook wel een beetje logisch, omdat de beter betaalden ten eerste veel minder last hebben gehad van de crisis en ten tweede minder afhankelijk zijn van hypotheken. Daar zit nog geld genoeg, als het kan pakken ze graag wat fiscaal voordeel mee maar zonder dat kunnen ze ook echt nog wel kopen.

Verder zijn de effecten van de strengere leennormen en HRA beperkingen tot nu toe meer dan teniet gedaan door de dalende rente. Iemand kan nu met hetzelfde inkomen meer lenen dan een jaar geleden. Echt waar, reken het maar uit.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Guest op 24-01-2014 17:59
Och, die arme huiseigenaren. Ze hebben een nadeel omdat de belasting wordt verlaagd en dan heb je minder aftrek.

Dus je verdient bijvoorbeeld 10.000 euro, betaalt 40% belasting en kunt 5.000 rente aftrekken. Dan betaal je uiteindelijk 40% over 10.000-5.000=5.000 euro.

Gaat het belasting tarief naar 39%, dan betaal je uiteindelijk 39% over 5.000 euro.

Ja, dat is een geweldig nadeel...... eh, voordeel ;-)

Welke slimmerik schrijft dit soort stukjes ?
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door K.P. op 24-01-2014 10:30
Dus gewoon weer een duidelijke nivelleringsmaatregel! Bij de lage inkomens nemen de netto woonlasten ook toe, maar die worden volgens mij volledig of bijna volledig goedgemaakt doordat de belastingen op IB gebied ook verlaagd worden. Alleen het hogere forfait is van belang. Bij de hoge inkomens neemt de aftrek af terwijl de IB tarieven over de hoogste schijven even hoog blijven. Of te wel: huizeneigenaren met een hoog inkomen betalen per saldo gewoon meer belasting ten opzichte van voor 2014. Lang leven de PvdA!
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Jeroen op 24-01-2014 09:15
En wat hebben jullie dan gedaan met de mindere hoeveelheid belasting die per saldo betaald?

Je kan beter minder belasting betalen en dan minder af te trekken hebben, dat lijkt me netto een beter resultaat geven.
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door M op 24-01-2014 09:10
Zouden jullie ook het nadeel van de annuitaire HRA teruggave kunnen becijferen over de hele looptijd? (vanaf jaar 20 neemt de teruggave dan rap af naar 0; een immens verschil met het oude banksparen).
Reageer op deze reactie
Aangemaakt door Hans op 24-01-2014 08:26
Een deel van de gevolgen wordt financieel - zoals jullie zelf al aangeven - gecorrigeerd door belastingverlagingen in de IB sfeer. Maar 15% is toch wel drastisch. Ik hoop dat de heren politici het er hierbij gaan laten maar gerust ben ik er niet op. Voor de top van de huizenmarkt is dit allemaal dramatisch. Reken maar eens uit wat iemand 8 jaar geleden kon lenen met een inkomen van 100.000 en een bedrag van 100.000 euro aan cash. Al snel 8 ton. En dan na inbreng van 50.000 hoefde er verder niet afgelost te worden. Maandlast alleen de netto hypotheekrente. Nu kan dezelfde persoon een paar ton minder lenen en doordat 100% afgelost moet worden ligt de netto woonlast op het dubbele. Even los van de vraag of de situatie vroeger wenselijker was (wat mij betreft niet) is de mogelijkheid om meer te lenen en de wens om een duurder huis te kopen verdwenen. Die huizenmarkt zal best loskomen en aantrekken. Maar wel huizen tot een ton of 4. Daarboven zullen de prijzen volgens mij echt nog niet snel aantrekken.

H
Reageer op deze reactie
Reageren op dit bericht
1

Laagste hypotheekrente

(met Nat. Hypotheek Garantie)

1 jaarArgenta1,20 %
5 jaarObvion1,25 %
10 jaarABN AMRO1,73 %
15 jaarAllianz2,14 %
20 jaarAllianz2,30 %
Vergelijk alle hypotheekrentes

Persoonlijke lening

(rentecontrole: 16-8-2017)

5.000Directa6,00 %
10.000Findio5,10 %
15.000Freo4,40 %
25.000DEFAM4,10 %
50.000DEFAM4,10 %
Volledig overzicht persoonlijke lening