Maximale hypotheek berekenen

De maximale hypotheek die je kunt krijgen, wordt vaak bepaald door een vermenigvuldiging van je bruto jaarinkomen met een bepaalde factor, afhankelijk van de rentestand:

Maximale Hypotheek=Bruto Jaarinkomen× LTI-ratio

Bijvoorbeeld, als je bruto jaarinkomen €50.000 is en de LTI-ratio 4.5, dan is de maximale hypotheek:

Maximale Hypotheek=€50.000×4.5=€225.000

Om een nauwkeuriger bedrag te berekenen, kun je de volgende factoren meenemen:

1. Maandlasten-toets: Banken hanteren vaak een toets waarbij je totale maandlasten (inclusief hypotheek, verzekeringen, etc.) niet hoger mogen zijn dan een bepaald percentage van je netto maandinkomen.
2. Rentepercentage en Annuïteitenformule: De hypotheeklasten worden berekend op basis van de annuïteitenformule:

𝑀=𝑃×𝑟×(1+𝑟)^𝑛/((1+𝑟)^𝑛)−1

waarbij:

• 𝑀 = maandelijkse betaling
• 𝑃 = geleende bedrag (hypotheek)
• 𝑟 = maandelijkse rentevoet (jaarlijkse rente gedeeld door 12)
• 𝑛 = aantal betalingen (looptijd in jaren keer 12)

Stel dat je een bruto maandlast van €1.000 aankunt en de rente is 3% per jaar (0.25% per maand) voor een looptijd van 30 jaar (360 maanden):

Maximale hypotheek= 1000×(((1+0.0025)^360) −1)/(0.0025×(1+0.0025)^360) = 237.189

Een aflossingsvrije hypotheek berekent u door alleen rekening te houden met de rente, omdat er geen aflossingen plaatsvinden. Stel, u heeft een hypotheekbedrag van €200.000 en een rentevoet van 2,5%. Uw jaarlijkse rentelasten bedragen dan €200.000 * 2,5% = €5.000, wat neerkomt op maandelijkse lasten van ongeveer €417.

Voor een lineaire hypotheek berekent u zowel de maandelijkse aflossing als de rente. Bij een hypotheek van €200.000 met een rentevoet van 2,5% en een looptijd van 30 jaar, bedraagt de maandelijkse aflossing €200.000 / (30 * 12) = €555. De eerste maand betaalt u daarnaast €200.000 * 2,5% / 12 = €417 aan rente, waardoor uw maandlasten in het begin €972 bedragen.

Een annuïteitenhypotheek heeft maandlasten die in het begin vooral uit rente bestaan, maar geleidelijk meer aflossing omvatten. Voor een hypotheek van €200.000, een rentevoet van 2,5% en een looptijd van 30 jaar, berekent u de maandelijkse lasten met een formule voor annuïteiten: M = P[r(1+r)^n]/[(1+r)^n–1], waarbij P het geleende bedrag is, r de maandelijkse rentevoet, en n het aantal maanden. Voor onze parameters is de maandelijkse betaling ongeveer €790.

Een tweede hypotheek wordt berekend door de lasten van zowel uw eerste als tweede hypotheek op te tellen. Stel dat uw eerste hypotheek €150.000 is met maandlasten van €600, en uw tweede hypotheek €50.000 met een rente van 3% en maandlasten van €150. Uw totale maandlasten zijn dan €600 + €150 = €750.

Een seniorenhypotheek is speciaal ontworpen voor ouderen en houdt rekening met pensioeninkomsten. Stel, u heeft een pensioeninkomen van €30.000 per jaar en u wilt een hypotheek van €100.000 met een rente van 3%. De maandelijkse lasten bedragen dan €250, wat betaalbaar moet zijn binnen uw pensioeninkomsten.

Een hypotheek voor een recreatiewoning heeft vaak strengere voorwaarden en hogere rentevoeten, bijvoorbeeld 4%. Voor een hypotheek van €100.000 zijn de maandlasten €100.000 * 4% / 12 = €333. Overweeg deze extra kosten in uw berekeningen.

De rentevoet is een cruciaal element in de berekening van uw maandelijkse hypotheeklasten en beïnvloedt direct hoeveel uiteindelijk terugbetaald dient te worden. Een rente kan vast of variabel zijn, beide met eigen voor- en nadelen. Een vaste rente biedt zekerheid over de looptijd: de kosten blijven gelijk zolang de voorwaarden ongewijzigd blijven. Bij een variabele rente, aangepast aan de markt, kunnen de maandlasten wisselen, wat resulteert in een financieel risico of voordeel afhankelijk van de renteontwikkelingen.

*De gegeven maandlasten zijn geschatte waarden, die kunnen variëren op basis van actuele rentepercentages en overige kosten. Nederlandse kredietverstrekkers zoals ING, Rabobank, en ABN AMRO verstrekken actuele rentepercentages die helpen bij de hypotheekberekening. Dit onderstreept het belang van het kritisch beoordelen van uw renteopties en het vergelijken van aanbiedingen van verschillende verstrekkers om zo de meest gunstige condities voor uw situatie te vinden. Het vergelijken van de rentetarieven is een effectieve manier om uw maandlasten te optimaliseren en de totale kosten van uw hypotheek over de gehele looptijd te beheren.

Bij het afsluiten van een hypotheek vind je het vooral interessant wat de maandlast gaat worden, dat is logisch. Het gaat er immers om dat je die maandlast goed kunt betalen van je inkomen en ook geld overhoudt om leuke dingen mee te doen.

Toch is het óók interessant om te kijken naar het totale bedrag dat je voor je hypotheek betaalt, berekend over de hele looptijd. Dan weet je pas echt wat je voor je woning betaalt!

Bij de uitkomst van onze berekening van de maandlasten voor een hypotheek laten we – bij de ‘uitgebreide details’ – ook zien hoe de bedragen veranderen tijdens de looptijd. Hoe de schuld wordt afgebouwd en hoe het fiscale voordeel verloopt.

Helemaal onderaan worden de bedragen opgeteld en kun je zien hoeveel je in totaal aan je hypotheek hebt betaald, tegen de tijd dat die volledig is afgelost. Natuurlijk het oorspronkelijke hypotheekbedrag – dat heb je terugbetaald – plus het totale bedrag dat je in die jaren aan rente betaalt.

De overwaarde van uw woning kan de berekening van uw hypotheek positief beïnvloeden. Overwaarde ontstaat wanneer de marktwaarde van uw woning hoger is dan de hypotheekschuld die erop rust. Bijvoorbeeld, als uw woning een geschatte marktwaarde heeft van €300.000 en de resterende hypotheeksom is €200.000, dan bedraagt uw overwaarde €100.000. Deze overwaarde kunt u inzetten om een hogere hypotheek te verkrijgen of te onderhandelen over gunstigere voorwaarden bij het afsluiten of wijzigen van een hypotheek.

Bij het benutten van de overwaarde zijn bepaalde financiële instellingen, zoals ING, Rabobank of ABN AMRO, bereid om u onder voorwaarde van uw inkomen en looptijd van de nieuwe hypotheek, een additioneel krediet te verstrekken. Dit extra krediet kan worden ingezet voor bijvoorbeeld de aankoop van een nieuwe woning, verbouwingskosten of als storting in een pensioenfonds. Het is wel belangrijk om te overwegen dat de maandelijkse lasten kunnen toenemen door het extra geleende bedrag en de daarbij behorende rente en aflossing.

Bij het optimaliseren van uw hypotheek berekeningen met inachtneming van de overwaarde, kunt u daarnaast vergelijken welke hypotheekverstrekker voor u de maximale waarde kan realiseren. Vergeet echter niet de vaste en variabele kosten in uw overweging mee te nemen en er rekening mee te houden dat de rente op het extra deel van de lening kan variëren afhankelijk van de individuele voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Een gedegen vergelijking en advies op maat van een financieel adviseur kan u helpen bij het nemen van een weloverwogen beslissing hierin.

Hypotheekrenteaftrek is een fiscale regeling die huiseigenaren in Nederland de mogelijkheid biedt om de betaalde rente op hun hypotheek af te trekken van hun belastbaar inkomen, waardoor hun belastingverplichting vermindert.

Stel, je hebt een jaarlijkse hypotheekrente betaald van €12.000. Je valt in een belastingtarief van 37%. Je berekening zou dan zijn:

• Jaarlijkse rente: €12.000
• Belastingtarief: 37%
• Renteaftrek: €12.000 x 0.37 = €4.440

Dit bedrag van €4.440 kun je aftrekken van je belastbaar inkomen, wat de hoeveelheid belasting die je moet betalen vermindert.

Het maandelijkse bedrag dat je moet betalen voor een hypotheek noemen we jouw (hypotheek) maandlast. Dat bedrag kan bestaan uit:

• hypotheekrente
• aflossing
• kapitaalopbouw

Hypotheekrente zul je altijd betalen, of er ook een bedrag bij komt voor aflossing en/of kapitaalopbouw is afhankelijk van de aflosvorm van jouw hypotheek. Deze elementen bij elkaar opgeteld vormen jouw bruto maandlast. Door het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek hier vanaf te halen kom je op de netto maandlast. Voor de meestgekozen hypotheekvormen van dit moment kun je dit bedrag op HomeFinance.nl eenvoudig online berekenen.

Houd er wel rekening mee dat dit niet alle lasten zijn waar je als huizenbezitter mee te maken krijgt. Bij een hypotheek hoort meestal ook een overlijdensrisicoverzekering en soms een woonlastenverzekering. Bovendien moet het huis verzekerd worden met een opstalverzekering. De premies van deze verzekeringen horen ook bij jouw maandelijkse uitgaven voor de eigen woning.

Tot slot is het verstandig om rekening te houden met andere bijkomende kosten, zoals de gemeentelijke lasten die je moet betalen als woningeigenaar – en sparen voor het onderhoud dat nodig is voor jouw huis.