Hypotheek op een mantelzorgwoning

Inleiding: Een mantelzorgwoning kan een ideale oplossing zijn om een hulpbehoevend familielid dicht bij huis te verzorgen. Steeds vaker kiezen ouders en kinderen ervoor om op één erf te wonen, zodat bijvoorbeeld senioren langer thuis kunnen blijven met hulp in de buurt. Maar bij het realiseren van zo’n mantelzorgwoning komt veel kijken. In dit artikel bespreken we wat een mantelzorgwoning precies is, welke regels gelden voor de bouw en plaatsing, of en hoe u een hypotheek kunt krijgen voor een mantelzorgwoning en onder welke voorwaarden, alternatieve financieringsmogelijkheden, fiscale aandachtspunten (zoals toeslagen, WOZ-waarde, schenkbelasting, erfbelasting), bouwkundige eisen en praktische tips en valkuilen voor particulieren.

Wat is een mantelzorgwoning?

Een mantelzorgwoning is een kleine, zelfstandige woonruimte op het erf bij een hoofdwoning, bedoeld om mantelzorg te bieden of te ontvangen. In zo’n woning woont iemand die zorg nodig heeft (bijvoorbeeld een zieke ouder) of juist de mantelzorger zelf. De mantelzorgunit beschikt meestal over alle basisvoorzieningen – een eigen entree, woonkamer, slaapruimte, badkamer en keuken – zodat zowel privacy als nabijheid gewaarborgd zijn. U woont dus apart, maar wel pal naast uw naasten, wat zowel de zelfstandigheid van de zorgbehoevende vergroot als de gemoedsrust dat hulp altijd dichtbij is.

Voorbeelden: Een mantelzorgwoning kan de vorm hebben van een prefab chalet in de tuin, een aangebouwde unit aan het huis (zorgunit of aanbouw), of zelfs een verbouwde garage of tuinhuis die is ingericht als woonruimte. Het principe lijkt op een kangoeroewoning, maar verschilt: bij een kangoeroewoning wonen twee huishoudens onder één dak (bijv. boven/onder of naast elkaar in één huis), terwijl een mantelzorgwoning vaak een apart huisje of bijgebouw op het erf is. Het gaat doorgaans om een tijdelijke wooneenheid: de constructie kan later weer verwijderd of anders gebruikt worden zodra de mantelzorgsituatie eindigt.

Waarom kiezen gezinnen hiervoor? Mantelzorgwoningen worden populairder omdat formele zorginstellingen minder toegankelijk zijn en mensen graag langer zelfstandig wonen. Een mantelzorgwoning betekent dichtbij familie wonen, met behoud van eigen leefruimte. Het is emotioneel prettig en vaak financieel voordeliger dan een verpleeghuis. Daarnaast behouden beide partijen hun eigen huishouden en privacy, terwijl de mantelzorger snel ter plaatse kan zijn indien nodig.

Wettelijke regels en vergunningen voor plaatsing van een mantelzorgwoning

Vergunningsvrij bouwen: Goed nieuws – in veel gevallen kunt u een mantelzorgwoning zonder omgevingsvergunning (vergunningsvrij) plaatsen, mits u aan bepaalde voorwaarden voldoet. Een mantelzorgwoning wordt bouwkundig gelijkgesteld aan een bijgebouw (zoals een schuur of garage). Als uw plan binnen de regels voor bijbehorende bouwwerken past (denk aan maximale oppervlakte en hoogte), is meestal geen bouwvergunning vereist. Sinds enkele jaren is landelijk bepaald dat gemeenten mantelzorgwoningen moeten toestaan op het erf, onder voorwaarden, om het proces eenvoudiger te maken. Let op: vergunningsvrij betekent niet regelvrij. U moet nog steeds voldoen aan bouwvoorschriften (o.a. veiligheid uit het Bouwbesluit/Bbl) en eventuele lokale eisen zoals welstand of bestemmingsplan.

Voorwaarden voor vergunningsvrij: Belangrijke randvoorwaarden zijn onder meer: de mantelzorgwoning moet op hetzelfde perceel staan als de hoofdwoning (achtererf), bedoeld zijn voor daadwerkelijke mantelzorg aan een naaste, en qua afmeting binnen de toegestane maat blijven. Zo geldt vaak een maximum van bijvoorbeeld 100 m² bijgebouwd oppervlak (met mogelijk strengere beperkingen in stedelijk gebied). Ook mag de nokhoogte en positionering niet in strijd zijn met het bestemmingsplan of burenrecht. In veel gemeenten is een medische indicatie of doktersverklaring vereist om aan te tonen dat er sprake is van een zorgbehoefte, voordat men toestemming geeft voor vergunningsvrij bouwen. Informeer altijd bij uw gemeente naar de exacte regels in uw regio en doe een vergunningscheck via het Omgevingsloket.

Uitzonderingen: Sommige situaties vereisen alsnog een vergunning. Woont u in een beschermde dorps- of stadskern, of is uw woning een monument? Dan is een omgevingsvergunning vaak wél nodig, ondanks de mantelzorgregeling. Ga dit na bij de gemeente.

Na het stoppen van de mantelzorg: Belangrijk om te weten is dat de mantelzorgwoning formeel haar woonfunctie moet verliezen zodra de zorgrelatie eindigt. U hoeft de unit niet direct af te breken, maar u mag deze niet langer als zelfstandige woonruimte gebruiken als bijvoorbeeld de hulpbehoevende ouder verhuist naar een verpleeghuis of overlijdt. In de praktijk betekent dit vaak dat keuken en badkamervoorzieningen verwijderd moeten worden (zodat het geen complete woning meer is) of dat de unit wordt omgebouwd tot schuur/hobbyruimte. Dit voorkomt dat er stiekem een tweede woning op het perceel blijft bestaan zonder vergunning. Bespreek met de gemeente wat er met de mantelzorgwoning mag gebeuren na de zorgperiode – soms kan men een vergunning aanvragen om de unit alsnog (anders) te gebruiken of langer te laten staan. Sommige gemeenten hanteren al soepel beleid of zogenaamde premantelzorgwoningen, waarbij een unit proactief mag blijven staan voor toekomstig gebruik.

Samengevat: Plaatsing van een mantelzorgwoning is in Nederland goed mogelijk onder gunstige regelgeving. Check altijd vooraf de lokale bouwregels (bestemmingsplan, welstand) en zorg waar nodig voor een artsenverklaring. Het vergunningsvrije karakter versnelt het proces enorm, maar houd u aan de randvoorwaarden en onthoud dat de woning officieel tijdelijk is voor mantelzorgdoeleinden.

Hypotheekmogelijkheden voor een mantelzorgwoning

Een belangrijke vraag is of u een hypotheek kunt krijgen voor het bouwen of kopen van een mantelzorgwoning. Het korte antwoord: ja, dat kan, maar de mogelijkheden zijn enigszins beperkt en afhankelijk van de situatie.

Hypotheek op de hoofdwoning uitbreiden: In de praktijk verhogen veel mensen hun bestaande hypotheek om de mantelzorgwoning te financieren. Als u al een koopwoning heeft met overwaarde, kunt u bij uw hypotheekverstrekker navragen of er ruimte is voor een tweede hypotheek of ophoging van de huidige lening. Dit heeft als voordeel dat hypotheekrentes doorgaans lager zijn dan persoonlijke leningen. Banken zijn hier echter voorzichtig mee; niet alle verstrekkers staan een verhoging toe specifiek voor een mantelzorgunit. U zult moeten aantonen dat de investering waarde toevoegt aan het huis en binnen uw leencapaciteit valt. Een taxatie van de beoogde situatie kan nodig zijn. Vereniging Eigen Huis geeft aan: betreft het een vaste aanbouw aan uw woning, dan is een aanvullende hypotheek vaak mogelijk; gaat het om een losstaande, verplaatsbare unit in de tuin, dan komt men eerder uit op alternatieven zoals een persoonlijke lening.

Nieuwe hypotheek (losse financiering): Enkele banken bieden inmiddels specifieke hypotheekproducten of constructies voor mantelzorgwoningen aan. ABN AMRO bijvoorbeeld financiert sinds kort kangoeroe- en mantelzorgwoningen onder strikte voorwaarden. Dit houdt meestal in dat maximaal twee personen samen de hypotheek afsluiten, dat er niet meer dan twee huishoudens op het perceel komen en dat deze huishoudens eerstegraads familie van elkaar zijn (ouder-kind). De hypotheek loopt via de eigenaar van het perceel (de “koper” van het huis) en niet via de bewoner van de mantelzorgwoning als die geen eigenaar is. In de praktijk betekent dit vaak dat de kinderen eigenaar blijven van het geheel en de lening dragen, terwijl de ouder in de mantelzorgwoning woont. Houd er rekening mee dat lang niet alle hypotheekverstrekkers staan te springen om losse financiering van een mantelzorgunit – ze zien het als uitzonderingssituatie en het onderpand (de kleine woning) heeft een minder gangbare waarde. Als de mantelzorgwoning permanent en onlosmakelijk deel gaat uitmaken van het vastgoed (zoals bij een aan- of inbouw), wordt financiering eenvoudiger dan bij een vrijstaande, tijdelijke unit.

NHG en hypotheekrenteaftrek: Een aandachtspunt is of de financiering onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan vallen en of de rente aftrekbaar is. Over het algemeen is hypotheekrente alleen aftrekbaar voor de eigen woning (hoofdverblijf van de leningnemer). Als u de lening aangaat en het is niet uw eigen woning (bijvoorbeeld u financiert een unit voor uw moeder op uw erf), dan is die rente meestal niet aftrekbaar. Tenzij u zelf in de mantelzorgwoning gaat wonen als uw hoofdverblijf, biedt de fiscus hier geen renteaftrek. NHG is evenmin standaard van toepassing op bijgebouwen, maar vraag uw adviseur naar eventuele mogelijkheden als de verbouwing onderdeel is van de woning.

Conclusie: Een hypotheek voor een mantelzorgwoning is mogelijk, met name door uw bestaande hypotheek te verhogen of via een gespecialiseerde constructie bij een bank die dit ondersteunt. Check altijd eerst bij uw huidige bank; informeer naar hun beleid. Zo niet, schakel een hypotheekadviseur in die ervaring heeft met mantelzorgsituaties – zij weten welke geldverstrekkers openstaan voor deze constructies. Denk ook creatief: soms verkopen ouders hun eigen woning (vrijkomend kapitaal) of zetten ze overwaarde in om de nieuwe mantelzorgwoning (deels) te bekostigen, eventueel in combinatie met een kleinere aanvullende hypotheek op het perceel van de kinderen.

Voorwaarden van banken en hypotheekverstrekkers

Banken zijn vaak wat huiverig bij mantelzorgwoningen, omdat het een atypische situatie is die hun zekerheid kan beïnvloeden. Wees dus voorbereid op extra voorwaarden en eisen wanneer u financiering zoekt. Enkele belangrijke aandachtspunten:

• Toestemming van de huidige hypotheekhouder: Heeft u al een hypotheek op de hoofdwoning? Informeer altijd uw bank voordat u een mantelzorgwoning plaatst. Het is zelfs een juridische plicht: zonder toestemming riskeert u dat de bank de hypotheek opzegt (opeisbaar stelt) wegens contractbreuk. De reden is dat u het onderpand (uw huis/perceel) wijzigt en er extra bewoners komen, wat bij een eventuele gedwongen verkoop complicaties geeft. Veel mensen realiseren zich niet dat ongeoorloofd bijbouwen kan leiden tot zulke gevolgen. Neem dus tijdig contact op met uw hypotheekverstrekker en leg uw plannen uit.
• Extra bewoners en ontruimingsverklaring: Banken maken zich zorgen dat bij een executieverkoop (bij bijvoorbeeld wanbetaling) er meer dan één huishouden ontruimd moet worden, wat de verkoop lastiger maakt. Daarom verlangen ze vaak een ontruimingsverklaring: een schriftelijke overeenkomst dat de bewoners van de mantelzorgwoning het pand zullen verlaten als de bank tot verkoop overgaat. Dit document kan de bank geruststellen dat ze bij calamiteiten geen langdurige huurdersprocedure hoeven te doorlopen. Bereid u voor om zo’n verklaring te ondertekenen samen met de mantelzorger/zorgbehoevende.
• Waardering van de mantelzorgwoning: Omdat mantelzorgunits vaak als tijdelijk gelden, is de waardestijging van uw vastgoed niet vanzelfsprekend voor de bank. Een taxateur zal beoordelen in hoeverre de nieuwe unit de marktwaarde verhoogt. Als de regels voorschrijven dat de woning bij het stoppen van zorg niet als woonunit mag blijven, kan de taxatiewaarde beperkt zijn (het wordt dan getaxeerd als luxe schuur bijvoorbeeld). Banken financieren doorgaans tot een bepaald percentage van de getaxeerde marktwaarde – dus een lagere waardering betekent dat u mogelijk eigen geld moet inbrengen. Tip: overleg met een taxateur die bekend is met mantelzorgwoningen om realistische verwachtingen te hebben van de waarde-creatie.
• Tijdelijk vs permanent: Is de mantelzorgwoning een verplaatsbare chalet of containerwoning? Of wordt het een duurzame stenen aanbouw? Dit speelt mee. Verplaatsbare, tijdelijke woningen beschouwen banken eerder als roerende goederen (niet vast verbonden aan de grond) en die zijn lastig te belenen. Een permanent gebouwde aanbouw of een unit op fundering die na mantelzorg een andere functie kan krijgen, geeft meer comfort voor de bank. In sommige gevallen wordt geëist dat de mantelzorgunit duurzaam met de grond verbonden is (fundering) om als onderpand te tellen. Informeer hiernaar bij uw financier.
• Familierelatie en bewoning: Zoals eerder genoemd stellen banken als ABN streng dat de twee huishoudens in een mantelzorgconstructie eerstegraads familie moeten zijn. Dit om te voorkomen dat het feitelijk om een verkapte verhuur of extra woning voor derden gaat. De bewoners van de mantelzorgwoning mogen dus doorgaans uw ouders, schoonouders of volwassen kinderen zijn (geen verre kennissen of huurders). Ook mag er maximaal één extra huishouden op het perceel komen (dus niet meerdere losse units).
• Juridische constructie (recht van opstal): Banken willen graag duidelijkheid over eigendomsrechten. Als bijvoorbeeld uw ouders de mantelzorgunit betalen maar die komt op úw grond te staan, ontstaat door natrekking dat die woning juridisch van u is. Dit kan de verhoudingen ingewikkeld maken (en voor de bank onduidelijk wie nu eigenaar is van welk deel). Veel adviseurs raden aan om via de notaris een recht van opstal vast te leggen, zodat de eigenaar van de grond en van de mantelzorgwoning gescheiden zijn. Sommige banken staan hier positiever tegenover dan informele afspraken, mits het opstalrecht achter het hypotheekrecht van de bank is gevestigd. Realiseer u wel: met opstalrecht heeft de bank bij een gedwongen verkoop nog steeds het eerste recht op het geheel, maar uw ouders (als eigenaar van de opstal) hebben dan een duidelijk afgebakend recht. Banken kunnen in zo’n geval extra garanties eisen, maar het maakt de juridische situatie wel transparanter.

Kortom: bereid u grondig voor als u met de bank om tafel gaat. Laat bij voorkeur een plan opstellen met hulp van een notaris en fiscalist vóórdat u de hypotheekaanvraag doet. Hierin staat hoe de eigendom geregeld is, wat er gebeurt bij overlijden of verkoop, en dat alle partijen begrijpen wat de afspraken zijn. Met zo’n doortimmerd plan reageren banken veel positiever. Iedere geldverstrekker hanteert eigen beleid – sommigen staan er welwillend tegenover, anderen niet. Schroom niet om eventueel bij meerdere banken te informeren of een specialist (mantelzorg-hypotheekadviseur) in te schakelen die weet welke partijen “ja” zeggen. En tot slot: doe niets zonder uw huidige hypotheekbank op de hoogte te brengen; hun toestemming is cruciaal om gedoe of risico’s te voorkomen.

Alternatieve financieringsopties van een mantelzorgwoning

Is een (aanvullende) hypotheek niet haalbaar of wenselijk? Er zijn diverse andere manieren om een mantelzorgwoning te financieren. Overweeg bijvoorbeeld:

• Persoonlijke lening: Voor relatief kleinere bedragen kan een persoonlijke lening of consumentenkrediet uitkomst bieden. Het aanvraagproces is sneller en u heeft geen taxatie nodig. Nadeel zijn de hogere rentes en kortere looptijden vergeleken met een hypotheek. Vereniging Eigen Huis adviseert dit met name als het om een kant-en-klare (prefab) unit in de tuin gaat die u niet via de hypotheek kunt meefinancieren. Maak een sluitend plan voor de maandlasten, want de rente ligt meestal hoger. Voordeel: de lening is vaak flexibel vervroegd af te lossen als u later vrijkomend geld heeft.
• Overwaarde verzilveren (tweede hypotheek): Zoals eerder genoemd, kunt u bekijken of u de overwaarde op uw huidige woning kunt aanspreken. Dit kan via een tweede hypotheek of speciale verzilverhypotheek. Sommige banken bieden seniorenproducten aan (ook wel opeethypotheek genoemd) waarbij u op papier leent uit uw overwaarde en pas bij verkoop aflost. De rente wordt dan bijgeschreven bij de schuld. Dit verlaagt uw directe lasten, al gaat de schuld uiteraard omhoog. Overwaarde verzilveren is met name relevant als de huiseigenaar zelf wat ouder is en veel vrije waarde in huis heeft, zodat hij/zij de mantelzorgunit kan bekostigen zonder maandelijkse druk.
• Blijverslening via de gemeente: Informeer bij uw gemeente naar een Blijverslening of eventueel een Duurzaam Thuis lening. Veel gemeenten kennen een voordelige lening voor ouderen of mantelzorgsituaties, bedoeld om de woning aan te passen zodat men langer thuis kan wonen. Deze leningen hebben vaak een lagere rente dan een persoonlijke lening en flexibele voorwaarden. Ze kunnen gebruikt worden voor woningaanpassingen of in enkele gevallen voor de bouw van een mantelzorgwoning. Zo’n lening wordt verstrekt via een gemeentelijk fonds of het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Voorwaarden verschillen per gemeente (soms leeftijdsgrens of max. bedrag), dus vraag lokaal na.
• Eigen spaargeld of familiehulp: Niet te vergeten is zelf financieren. Veel mantelzorgwoningen worden uiteindelijk betaald uit eigen middelen. Soms verkopen ouders hun huidige huis en gebruiken de opbrengst (of schenken een deel aan de kinderen) om de mantelzorgunit te betalen. Dit kan fiscaal voordelig zijn mits binnen vrijstellingen (zie verderop bij schenkbelasting). Het voordeel van eigen geld is geen rente en geen afhankelijkheid van banken. Zorg wel voor goede afspraken wanneer bijvoorbeeld ouders meebetalen aan iets op naam van de kinderen (zie juridische tips verderop).
• Subsidies of PGB: Rechtstreekse subsidies voor de bouw van mantelzorgwoningen zijn beperkt. Er is géén algemene rijkssubsidie – u zult het “uit eigen zak” of via een lening moeten financieren. Wel kan er een Wmo-bijdrage zijn voor bepaalde zaken. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning vergoedt aanpassingen zoals trapliften, drempelvrije aanpassingen of sanitair voor gehandicapten, maar niet de bouw van een hele woning. Soms kan een deel van de zorg via een Persoonsgebonden Budget (PGB) bekostigd worden, waarmee bijvoorbeeld hulpmiddelen of tijdelijke units gehuurd worden (denk aan een rolstoeltoegankelijke woonunit via de gemeente). Daarnaast bestaan er specifieke regelingen zoals de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) als u duurzame installaties (bijv. warmtepomp, isolatie) in de unit plaatst. Deze gelden echter voor het duurzame aspect, niet speciaal voor mantelzorg. Informeer bij uw gemeente of er lokale tegemoetkomingen zijn voor mantelzorgvoorzieningen.

Tip: Maak een kostenraming van de mantelzorgwoning (aanschaf, aansluitingen, inrichting) en bekijk vervolgens met een financieel adviseur welke mix van middelen voor u het gunstigst is. Soms is een combinatie mogelijk, bijvoorbeeld deels hypotheek ophogen en deels spaargeld, of een kleine lening die u later aflost met de verkoop van een ouderlijk huis. Let op eventuele boeterentes als u een hypotheek tussentijds verhoogt en staar u niet blind op alleen de rente – flexibiliteit en looptijd zijn ook belangrijk.

Fiscale en financiële aandachtspunten

Het realiseren van een mantelzorgwoning raakt diverse fiscale regelingen. Hieronder belichten we de belangrijkste op het gebied van toeslagen, belastingen en WOZ. Goed voorbereiden voorkomt dat u voor verrassingen komt te staan bij de belastingaangifte of het ontvangen van toeslagen.

Invloed op toeslagen en uitkeringen

Wanneer een ouder in de mantelzorgwoning bij u op het erf komt wonen, verandert er iets in de woonsituatie dat gevolgen kán hebben voor inkomensafhankelijke toeslagen. Het kernpunt is of jullie voor de Belastingdienst als één huishouden worden gezien of niet.

• Zorgtoeslag & andere toeslagen: Als een volwassene bij u inwoont en op uw adres staat ingeschreven, kan de Belastingdienst jullie als medebewoners of zelfs toeslagpartners aanmerken. In dat geval worden inkomens samengeteld voor toeslagen. Bijvoorbeeld: u ontvangt zorgtoeslag en uw ouder trekt in – het inkomen van uw ouder kan dan bij uw inkomen opgeteld worden, waardoor u mogelijk minder of geen zorgtoeslag meer krijgt. Goed nieuws: sinds 1 januari 2025 is de wetgeving versoepeld en worden ouders en volwassen kinderen in veel gevallen niet meer automatisch als toeslagpartners beschouwd. Het inkomen van ouder/kind telt dan niet mee voor bijvoorbeeld zorgtoeslag of kinderopvangtoeslag. U behoudt ieder zelfstandig recht op toeslagen. Uitzondering: voor huurtoeslag geldt deze uitzondering niet; daar blijft een inwonende ouder of kind meetellen als medebewoner met inkomen. Kortom, voor zorgtoeslag en kindgebonden budget is samenwonen met uw ouder vanaf 2025 meestal geen probleem meer, maar check altijd de actuele toeslagregels of bel de BelastingTelefoon als u twijfelt.
• Huurtoeslag: In principe zal de zorgbehoevende ouder die naar een mantelzorgwoning verhuist, geen huurtoeslag meer ontvangen – hij/zij huurt immers niet langer een eigen woning (de mantelzorgunit is vaak geen officieel huuradres, tenzij er een eigen huurcontract en huisnummer is). Woont u zelf in een huurhuis en zet u daar op het erf een mantelzorgunit (indien toegestaan), dan kan de komst van een medebewoner invloed hebben op uw huurtoeslag. Het inkomen van de ouder telt mee in de berekening als medebewoner, wat de huurtoeslag kan verlagen of doen vervallen. Ook hiervoor geldt: overweeg wellicht een apart adres (zie hieronder) zodat de ouder niet meetelt op uw huurtoeslagbeschikking.
• AOW en bijstand (kostendelersnorm): Voor de AOW (Algemene Ouderdomswet) geldt dat een AOW-gerechtigde zijn alleenstaanden-AOW kan behouden als hij/zij bij een eigen kind inwoont – ouder en kind worden niet gezien als gehuwden of samenwonenden voor de AOW-uitkering. Dus een ouder die bij het kind woont, behoudt 70% van het minimumloon als AOW (alleenstaande tarief), mits er geen andere kostendelende huisgenoten zijn. Echter, bij andere uitkeringen zoals de bijstandsuitkering of Anw kan de kostendelersnorm spelen: de overheid gaat er dan van uit dat mensen die samenwonen kosten delen, en kort de uitkering. Bijvoorbeeld als uw moeder bij u inwoont en u of zij ontvangt bijstand, kan dit verlaagd worden vanwege de gedeelde woonlasten. Ga bij de uitkeringsinstantie na welke regels gelden.

Apart huisnummer als oplossing: Een manier om negatieve toeslageffecten te vermijden is het aanvragen van een eigen huisnummer (en adres) voor de mantelzorgwoning. Als de gemeente de unit registreert als afzonderlijke woonruimte met een apart adres, worden de twee huishoudens ook administratief gescheiden. De Belastingdienst ziet u dan niet als medebewoners: de ouder behoudt bijvoorbeeld huurtoeslag op het eigen adres (als aan de voorwaarden voldaan is) en u behoudt uw toeslagen omdat er officieel geen inwonende is. Dit kan ook voor bijstand/AOW gunstig zijn, omdat u niet op één adres staat. Let op: een eigen huisnummer aanvragen moet via de gemeente en zij zullen toetsen of de situatie daarvoor in aanmerking komt. Bovendien brengt een apart adres ook eigen gemeentelijke heffingen met zich mee (denk aan afvalstoffenheffing, rioolheffing, waterschapslasten per huishouden). U betaalt dan die lasten dubbel, ieder voor zijn eigen woning. Weeg dus af of het toeslagvoordeel opweegt tegen de extra lokale lasten. In sommige situaties is samen op één adres financieel nadelig (verlies toeslag), en loont een extra adres wel; in andere gevallen bespaart samenwonen juist kosten en wegen de extra belastingaanslagen niet op tegen het toeslagverlies dat u toch al niet had. Maak een berekening of vraag een adviseur.

Samengevat: Informeer altijd naar de gevolgen voor toeslagen en uitkeringen voordat de nieuwe woonsituatie ingaat. U kunt hiervoor de Belastingdienst verzoeken iemand niet mee te tellen als toeslagpartner als het om mantelzorg gaat – er bestaan uitzonderingen. Vanaf 2025 is het gelukkig een stuk eenvoudiger geworden (ouder-kind niet als partners), maar voor huurtoeslag en bepaalde uitkeringen moet u alert blijven. Een apart huisnummer kan administratief veel schelen, maar brengt eigen kosten mee. Laat u bij twijfel adviseren zodat u niet plots toeslagen moet terugbetalen.

WOZ-waarde en gemeentelijke belastingen

Een logische vraag is of de waarde van uw huis (WOZ-waarde) stijgt door de mantelzorgwoning en of u daardoor meer onroerendezaakbelasting (OZB) en andere heffingen gaat betalen. Over het algemeen geldt: als de mantelzorgwoning als tijdelijk beschouwd wordt en vergunningsvrij is geplaatst, telt deze niet mee in de WOZ-waarde van de hoofdwoning. De Waarderingskamer (die gemeenten richtlijnen geeft voor WOZ) heeft aangegeven dat tijdelijke mantelzorgwoningen niet als permanente waardevermeerdering gezien hoeven te worden. Dit is gunstig: uw OZB en waterschapslasten blijven gebaseerd op de waarde van uw oorspronkelijke huis.

Voorwaarde: meestal moet de unit dan na de zorgperiode weer verdwijnen of onbruikbaar worden als woning, anders herzien ze mogelijk de WOZ. Als u de mantelzorgunit keurig verwijdert of ontdoet van woonfunctie zodra mantelzorg niet meer nodig is, blijft alleen de hoofdwoning in de WOZ geteld. Dit voorkomt ook invloed op de eigenwoningforfait bij de inkomstenbelasting.

Uitzondering – vaste aanbouw: Wanneer de mantelzorgwoning een vaste aanbouw of ingrijpende verbouwing van uw huis is (bijvoorbeeld u heeft de garage definitief tot appartement omgebouwd), kán de gemeente besluiten dit wél in de WOZ op te nemen. Het gaat dan niet echt om een tijdelijke, losstaande unit maar om extra woonoppervlak aan het hoofdgebouw. In zo’n geval zal de WOZ-waarde waarschijnlijk stijgen, met bijbehorende gemeentelijke belastingen. Ook als de mantelzorgwoning na de zorg behouden blijft als bijgebouw, kan dat waarde-effect hebben. Informeer bij uw gemeente hoe zij hiermee omgaan.

Eigen huisnummer: Mocht u ervoor kiezen een apart huisnummer toe te kennen, dan kan de gemeente zelfs twee WOZ-objecten registreren: uw hoofdwoning en de mantelzorgwoning afzonderlijk. Vaak krijgt de mantelzorgwoning dan een zeer beperkte WOZ-waarde toegekend als het klein en speciaal gebruik is, maar u kunt separate aanslagen krijgen. Veel gemeenten houden het echter liever onder één WOZ-object zolang het één perceel is.

Verzekering: Als aandachtspunt hier: geef de bouw van de mantelzorgwoning ook door aan uw woonhuisverzekeraar. Hoewel geen belasting, is het wel financieel van belang. Soms moet de opstalverzekering worden uitgebreid of aangepast (ook al stijgt WOZ niet). Check of de nieuwe unit meeverzekerd is tegen brand en storm en of de inboedel van de ouder bijvoorbeeld apart verzekerd moet worden. Dit voorkomt discussies achteraf.

Concluderend: een tijdelijke mantelzorgwoning heeft vaak geen effect op uw WOZ-waarde en dus niet op OZB. Zekerheidshalve kunt u navraag doen bij de WOZ-afdeling van de gemeente. Bij twijfel of een aanslag is verhoogd door de mantelzorgunit, kunt u bezwaar indienen onder verwijzing naar de tijdelijke status.

Schenk- en erfbelasting

Schenkbelasting: Let goed op wie de mantelzorgwoning financiert en wie eigenaar wordt. Een veel voorkomende situatie: de ouders betalen (gedeeltelijk) voor de bouw van de mantelzorgwoning op het perceel van de kinderen. Juridisch gezien staat de woning dan op naam van de kind(eren) (door natrekking is alles wat op de grond staat eigendom van de grondeigenaar). De Belastingdienst kan dit aanmerken als een schenking ter waarde van de mantelzorgwoning. Met andere woorden: de ouders hebben vermogen overgedragen aan de kinderen, omdat die er een huis(je) bij hebben gekregen zonder ervoor te betalen. In zo’n geval zou het deel boven de jaarlijkse schenkvrijstelling belast kunnen worden met schenkbelasting (tarief afhankelijk van de waarde en de familierelatie). De vrijstelling ouder-kind is ongeveer €6.000 per jaar (in 2025), wat vaak niet voldoende is voor een hele mantelzorgwoning.

Voorkomen van schenkbelasting: U kunt dit scenario voorkomen met een slimme juridische constructie. De meest gebruikte is het vestigen van een recht van opstal. Daarmee blijven de ouders juridisch eigenaar van de geplaatste mantelzorgwoning, ook al staat deze op grond van de kinderen. De woning wordt dan gezien als een separaat eigendom dat niet automatisch naar de kindeigenaar “aangroeit”. Omdat de ouders eigenaar blijven van wat ze betalen, is er geen sprake van een schenking aan de kinderen. Dit moet via de notaris worden vastgelegd (opstalakte inschrijven bij het Kadaster). Een alternatief kan zijn om te werken met een bruikleen- of huurovereenkomst tussen ouder en kind. Bijvoorbeeld: de kinderen betalen de woning en stellen deze gratis ter beschikking aan de ouder (bruikleen), of de ouder betaalt de bouw maar “verhuurt” de woning aan het kind voor €0, zodat er geen vermogensverschuiving plaatsvindt. Dit is complex en een opstalrecht is meestal duidelijker.

Erfbelasting en eigendom bij overlijden: In het verlengde hiervan: denk na over wat er gebeurt als de mantelzorger of de zorgbehoevende overlijdt. Stel uw moeder heeft via opstalrecht de mantelzorgwoning in eigendom. Bij haar overlijden behoort die woning tot haar nalatenschap. U als kind zult dan doorgaans die woning erven (of een ander volgens het testament) en erfbelasting moeten afrekenen over de waarde ervan, voor zover die boven de vrijstelling uitkomt. Omdat het meestal om directe familie gaat, is de vrijstelling en het lage tarief ruim (kinderen ca. €22.000 vrij, 10% tarief voor eerste €138k erboven). Dit is meestal geen onoverkomelijk probleem, maar wel iets om rekening mee te houden: de waarde van de mantelzorgwoning komt dan bij de erfenis. Als u geen opstalrecht had en de woning al uw eigendom was (natrekking), dan was het eigenlijk al een schenking eerder geweest (zie boven). Voor de rechtszekerheid – ook richting eventuele andere erfgenamen (bijv. broers/zussen) – is het verstandig om in een samenlevings- of opstalakte vast te leggen wie juridisch eigenaar is van de mantelzorgunit en wat daarmee gebeurt bij overlijden van de ouder. U kunt afspreken dat de kinderen de unit bijvoorbeeld voor een symbolisch bedrag overnemen of juist dat hij verkocht wordt en de waarde verdeeld over erfgenamen. Dit voorkomt ruzie en fiscale verrassingen.

Overlijden van de eigenaar van de grond (mantelzorger): Mocht u als kind zelf komen te overlijden terwijl de ouder in de mantelzorgwoning woont, dan is het ook van belang te hebben vastgelegd wat er gebeurt. Het huis en perceel (met opstalrecht) zal vererven volgens uw situatie. Misschien erft uw partner alles, of moeten broers/zussen uitbetaald worden. Zorg dat er dan geen onzekerheid is over het recht van uw ouder om te blijven wonen. U kunt bijvoorbeeld een gebruik en bewoningsrecht of huurcontract opnemen voor de ouder, zodat die niet op straat komt te staan als uw erfgenamen het huis willen verkopen. Dit zijn lastige scenario’s, maar belangrijk om te regelen. Een notaris kan u hierbij helpen.

Samenvatting schenk/erf: financieringsafspraken binnen de familie kunnen onverwachte belastinggevolgen hebben. Gebruik de kennis en hulp van een notaris/fiscalist om dit in goede banen te leiden. Met opstalrecht, leen- of huurcontracten kan veel worden geoptimaliseerd zodat u geen onnodige schenkbelasting betaalt. En mocht er onverhoopt een overlijden zijn, dan is dankzij die constructies duidelijk wie eigenaar is en wat er moet gebeuren, wat conflicten voorkomt. Bedenk dat elke situatie uniek is; laat u dus specifiek adviseren over de fiscale gevolgen.

Bouwkundige en technische eisen voor een hypotheek

Een mantelzorgwoning moet net als elke andere woning voldoen aan bouwkundige eisen op het gebied van veiligheid, gezondheid en milieu. Dit is niet alleen belangrijk voor het woongenot en de veiligheid van de bewoner, maar speelt ook mee bij financiering en verzekering. Banken zullen immers alleen financieren als het bouwwerk legaal en solide is.

Bouwbesluit en technische normen: Vergunningvrij bouwen ontslaat u niet van het voldoen aan het Bouwbesluit 2012 / Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Concreet betekent dit dat de mantelzorgwoning o.a. brandveilig moet zijn (rookmelders, vluchtroute), voldoende warmte-isolatie en ventilatie moet hebben, de constructie deugdelijk moet zijn en alle nutsvoorzieningen veilig zijn aangelegd. Wanneer u prefab units koopt van gespecialiseerde leveranciers, zijn deze vaak al volgens deze normen ontworpen. Bouwt u zelf of laat u op maat bouwen, zorg dan dat uw aannemer bekend is met de eisen voor woonunits. Een gemeente kan achteraf controleren en bij gebreken alsnog handhaven, ondanks dat er geen vergunning vooraf nodig was.

Aansluitingen en voorzieningen: Een volledige woonunit vereist aansluiting op elektra, waterleiding, riolering en internet/telefoon (tenzij u bijv. een off-grid oplossing kiest, maar dat is ongebruikelijk in deze context). Technisch moet de unit dus op het bestaande huis of de straat worden aangesloten. Houd rekening met graafwerk voor leidingen in de tuin en eventueel het uitbreiden van de meterkast (extra groep voor de unit). De installaties moeten voldoen aan NEN-normen en veilig worden uitgevoerd door professionals. Banken en verzekeraars zullen willen weten dat dit op orde is; in veel gevallen vraagt de bank om een bouwkundige keuring of opleveringskeuring van de nieuwe unit, zeker als deze als onderpand dient.

Permanente fundering vs mobiel: Zoals eerder genoemd, heeft een op fundering gebouwde mantelzorgwoning meer kans om als waardevermeerderend onderdeel van de woning te worden gezien. Technisch betekent dit dat u wellicht een betonplaat of schroefpalen moet aanbrengen, afhankelijk van het type unit. Een op wielen geplaatste stacaravan of chalet zonder vaste fundering kan bouwkundig als bouwwerk gelden als hij langdurig blijft staan, maar voor de hypotheekverstrekker wekt een “mobiel” object minder vertrouwen. Overweeg dus een degelijke plaatsing. Bovendien geeft een goede fundering stabiliteit, betere isolatie en duurzaamheid.

Toegankelijkheid en gebruiksgemak: Zeker als de mantelzorgwoning voor een ouder met fysieke beperkingen is, moet de bouw hierop ingericht zijn. Denk aan drempelloze vloeren, brede deuren (rolstoelvriendelijk), eventuele beugels in badkamer en toilet, anti-slipvloeren en goede verlichting. Dit zijn geen harde hypotheekvoorwaarden, maar Wmo-aanpassingen kunnen soms financieel ondersteund worden en verhogen in elk geval de geschiktheid van de woning. Bouwkundig moeten dragende delen mogelijk worden verstevigd als later trapliften of tilliften worden geplaatst.

Verzekering en oplevering: Na (of tijdens) de bouw is het verstandig een opstalverzekering voor de mantelzorgwoning te regelen. Sommige verzekeraars dekken het automatisch mee als het op hetzelfde adres staat, anderen willen een aparte polis (vooral als het een apart adres heeft). Banken eisen doorgaans dat alle opstanden op het perceel verzekerd zijn tegen brand/storm. Check dit voor oplevering. Ook een aansprakelijkheidsverzekering is van belang: als er bijvoorbeeld iets gebeurt door of in de mantelzorgwoning (een brand die overslaat naar de buren), wilt u goed gedekt zijn.

Eisen voor financiering: Samengevat vragen banken eigenlijk: is de mantelzorgwoning een volwaardige, veilige woning die waarde heeft en niet in strijd is met regelgeving? Als u kunt aantonen dat de unit bouwtechnisch in orde is en binnen de wettelijke kaders, neemt dat drempels weg. Dit betekent een nette bouw met certificaten (bij prefab vaak CE-keur of KOMO-keur op onderdelen), een bewijs van vergunningsvrijheid van de gemeente als u dat hebt, en eventueel een taxatierapport waarin de bouwkundige staat als goed wordt beoordeeld. Zorg dat u deze stukken paraat heeft bij de hypotheekaanvraag.

Tot slot: betrek tijdig de gemeente (Bouw- en Woningtoezicht) en uw hypotheekverstrekker bij het bouwplan. U wilt voorkomen dat u iets neerzet dat achteraf niet goedgekeurd wordt of moet worden aangepast. Bouwkundig zijn mantelzorgwoningen gelukkig vergelijkbaar met reguliere woningen op kleinere schaal, dus een betrouwbare aannemer of leverancier zal u een woning opleveren die aan alle eisen voldoet – dan zit u safe.

Praktische tips en valkuilen voor particulieren bij aanschaf van een mantelzorgwoning

Het traject van een mantelzorgwoning realiseren – van plan tot plaatsing en financiering – is complex maar te overzien met goede voorbereiding. Hieronder een lijst met praktische tips en waarschuwende valkuilen om u op weg te helpen:

• Begin bij de gemeente en het bestemmingsplan: Voordat u investeert in tekeningen of financiering, check of een mantelzorgwoning op uw perceel is toegestaan. Doe de vergunningscheck en overleg informeel met de gemeente over uw plannen. Vraag welke documenten nodig zijn (zoals huisartsverklaring, zorgindicatie). Zo voorkomt u dat u later voor verrassingen staat. Elke locatie is anders; een belletje naar de gemeentelijk bouwplantoetsers kan veel duidelijk maken.
• Betrek een notaris en fiscalist in een vroeg stadium: Zoals eerder aangegeven, is de juridische structuur cruciaal. Laat een notaris meekijken naar eigendomsvraagstukken (opstalrecht vestigen ja/nee, wat in het samenlevingscontract opnemen, etc.) en een fiscalist naar schenk- en erfbelasting gevolgen. Doe dit voordat u definitief bij de bank tekent. Banken zien graag dat deze zaken geregeld zijn en u voorkomt dubbele stappen (bijv. achteraf opstalrecht regelen waardoor de hypotheekakte weer aangepast moet worden). Een investering in advies kan u later duizenden euro’s aan belasting of extra kosten besparen.
• Communiceer open met de hypotheekverstrekker: Informeer uw bestaande hypotheekbank tijdig over de plannen (toestemming vereist!) en bespreek met een hypotheekadviseur welke financieringsopties er zijn. Vraag specifiek of de bank ervaring heeft met mantelzorgwoningen – zo niet, overweeg een andere die wel vaker ‘ja’ zegt. Ga niet eigenhandig bouwen in de hoop het later “wel te regelen”; dit kan fout aflopen financieel.
• Maak duidelijke financiële afspraken binnen de familie: Stel dat ouders en kinderen samen investeren. Leg vast wie welk deel betaalt en hoe dit wordt gezien (lening, schenking, inwoning tegen kost en inwoning, etc.). Dit kan in een eenvoudige overeenkomst of desnoods in e-mail, maar liefst officieel bij de notaris als het om grote bedragen gaat. Hierdoor is iedereen het eens over de tegenprestatie (of het ontbreken daarvan) en krijgen eventuele andere familieleden later geen onduidelijkheid. Bijvoorbeeld: “Ouders schenken €30.000 voor de bouw, binnen jaarlijkse vrijstelling, rest betalen kinderen zelf” of “Ouders lenen €50.000 aan kinderen, terug te betalen bij verkoop huis of eerder, tegen 0% rente”. Dit helpt ook bij eventuele latere erfafwikkeling.
• Denk na over de toekomst van de mantelzorgwoning: Mantelzorgsituaties kunnen veranderen. Wat doet u met de woning als de zorg niet meer nodig is? Enkele scenario’s:
  De unit verwijderen en verkopen: sommige prefab mantelzorgwoningen zijn demontabel en tweedehands verkoopbaar. Hou er rekening mee dat verwijderen ook kosten met zich meebrengt.
  Herbestemmen: u kunt de unit ombouwen tot kantoor aan huis, gastenverblijf of hobbyschuur. Check of dit mag (vaak vereist dat de keuken en douche eruit gaan).
  Illegaal laten bewonen: dit klinkt aantrekkelijk (bijv. doorverhuren aan derden voor extra inkomen), maar is niet toegestaan zonder nieuwe vergunning. U riskeert handhaving en boetes. Dus plan hier niet op.
  Door hier vóóraf over na te denken, kunt u een ontwerp kiezen dat later bruikbaar is (bijv. modulair zodat het een tuinhuis kan worden). Ook financieringstechnisch kan het schelen: een unit met restwaarde (verkoop of andere functie) geeft meer zekerheid dan een object dat alleen sloopwaarde heeft.
• Overweeg een eigen huisnummer aanvraag bewust: Zoals besproken kan een eigen adres fiscaal voordelig zijn in sommige situaties (scheiding toeslagen). Het kost echter extra lokale lasten. Ga niet onnodig dubbele lasten aan als het niet nodig is. Maar als uw ouder bijvoorbeeld huurtoeslag wil behouden, is een apart adres een must. Praat met de gemeente over de mogelijkheden en timing (dit moet vaak ruim vóór de verhuizing aangevraagd worden).
• Blijf binnen de regels tijdens gebruik: Een mantelzorgwoning is bedoeld voor mantelzorg. Gebruik het niet voor andere doeleinden zoals verhuur aan studenten of Airbnb, zolang het die status heeft. Buren kunnen klagen en de gemeente kan ingrijpen. Ook banken zouden moeilijk kunnen doen als u het doel wijzigt (in de hypotheekakte kan staan dat het voor familiezorg is verstrekt). Wees dus netjes: gebruik de woning waarvoor hij bedoeld is, dan zal niemand moeilijk doen.
• Controleer verzekeringen en aansprakelijkheden: Meld de nieuwe situatie bij uw verzekeraars. Denk aan opstalverzekering (uitgebreid met de nieuwe woning), inboedelverzekeringen (uw ouder heeft wellicht eigen inboedel die verzekerd moet worden), aansprakelijkheidsverzekering (extra bewoners kunnen invloed hebben op polis) en eventuele levensverzekeringen gekoppeld aan de hypotheek. Better safe than sorry.
• Leer van ervaringsdeskundigen: Ga eens in gesprek met iemand die dit al gedaan heeft, of kijk op fora/Faceboogroepen voor mantelzorgwoningen. Vaak delen mensen daar hun ervaringen met bepaalde gemeenten of banken (soms loopt men ergens tegenaan waar u op kunt anticiperen). Vereniging Eigen Huis en MantelzorgNL hebben ook informatieve artikelen en zelfs podcasts hierover. Goed geïnformeerd begint u met 1-0 voorsprong.
• Houd het welzijn van alle partijen centraal: Uiteindelijk is een mantelzorgwoning een middel om fijn samen te leven. Maak daarom ook afspraken op menselijk vlak: hoeveel zorg wordt er verwacht, hoeveel privacy gunnen we elkaar, wat als de zorgbehoefte toeneemt? Dit voorkomt spanningen. Ook praktisch: wie betaalt de extra energiekosten van de mantelzorgwoning (u of uw ouder)? Dit soort zaken lijken klein, maar leg ze vast of spreek ze door om misverstanden te voorkomen.

Met deze tips in het achterhoofd bent u een heel eind op weg om uw mantelzorgwoning succesvol te realiseren én financieren. Het is een omvangrijk project, maar voor veel families levert het uiteindelijk veel voordeel en gemoedsrust op. Laat u goed informeren, leg zaken schriftelijk vast en volg de regels – dan creëert u een mooie woonoplossing waarbij zorg en wonen hand in hand gaan, zonder dat u voor onvoorziene problemen komt te staan.