Hypotheek zonder NHG: wat zijn de gevolgen en mogelijkheden?

Een hypotheek zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) brengt hogere rentetarieven met zich mee dan een hypotheek mét NHG, voornamelijk door de risico-opslag die geldverstrekkers hanteren. Toch kan het een passende oplossing zijn voor wie een hoger leenbedrag nodig heeft, bijvoorbeeld voor duurdere woningen, of wanneer u een groot deel van de woningwaarde met eigen geld financiert. Op deze pagina duikt u dieper in de verschillen met een NHG-hypotheek, de specifieke risico’s en financiële gevolgen, en hoe de rentepercentages worden bepaald. We lichten toe voor wie deze hypotheekvorm geschikt is, welke alternatieven er zijn en hoe u een overstap of herfinanciering aanpakt. Ook bespreken we de mogelijkheden voor een hypotheek zonder vast contract en de rol van NHG bij een woningbod.

Wat is een hypotheek zonder NHG en hoe verschilt deze van een hypotheek met NHG?

Een hypotheek zonder NHG is een hypothecaire lening waarbij geen gebruik wordt gemaakt van de Nationale Hypotheek Garantie, wat inhoudt dat de geldverstrekker het volledige risico draagt zonder de zekerheid van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het belangrijkste verschil met een hypotheek mét NHG zit in de rente en het risico: door het ontbreken van deze garantie rekent de geldverstrekker bij een hypotheek zonder NHG een risico-opslag bovenop de basisrente, wat resulteert in hogere rentetarieven. Gemiddeld ligt de hypotheekrente bij een hypotheek met NHG vaak 0,3% tot 0,8% lager dan bij een vergelijkbare hypotheek zonder NHG, omdat de bank minder risico loopt. Daarnaast kent een NHG-hypotheek een eenmalige borgtochtprovisie, die in 2025 bijvoorbeeld 0,4% van het hypotheekbedrag bedraagt en fiscaal aftrekbaar is. In ruil daarvoor biedt NHG een vangnet bij onvoorziene betalingsproblemen. De renteopslag bij een hypotheek zonder NHG wordt daarentegen bepaald door de ‘loan-to-value’ (LTV) ratio, oftewel de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde; hoe lager de lening ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager de risico-opslag kan zijn. Hoewel de NHG een maximale hypotheekgrens hanteert (bijvoorbeeld €435.000 in 2024 zonder energiebesparende maatregelen), is er bij een hypotheek zonder NHG geen dergelijk plafond, waardoor deze geschikt is voor duurdere woningen of hogere leenbedragen. Het is zelfs zo dat een hypotheek zonder NHG voordeliger kan uitvallen als u minder dan 60% van de woningwaarde leent met eigen geld, omdat de risico-opslag dan dermate laag kan zijn dat het de rentekorting van NHG overtreft.

Welke risico’s en financiële gevolgen brengt een hypotheek zonder NHG met zich mee?

Een hypotheek zonder NHG brengt allereerst als financieel gevolg hogere rentetarieven met zich mee dan een hypotheek mét NHG, omdat geldverstrekkers een risico-opslag hanteren voor het extra risico dat zij dragen. Deze opslag wordt deels bepaald door de loan-to-value (LTV) ratio, wat de verhouding is tussen de lening en de woningwaarde. Gemiddeld kan de rente 0,3% tot 0,8% hoger uitvallen, met name bij een hogere financiering ten opzichte van de woningwaarde, waar een NHG-hypotheek tot 0,5% lagere rente kan bieden bij een LTV van boven 60%. Het meest cruciale risico is echter het ontbreken van een vangnet bij onvoorziene financiële problemen: waar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bescherming biedt bij situaties als werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van een partner, bent u zonder NHG volledig zelf verantwoordelijk voor het nakomen van uw betalingsverplichtingen. Dit betekent dat u, bij een gedwongen verkoop van de woning, het risico loopt om met een restschuld achter te blijven als de verkoopprijs lager is dan uw hypotheekbedrag, een schuld die u dan zelf moet dragen en aflossen, zonder de kwijtschelding die NHG kan bieden. Bovendien zijn er zonder de garantie van NHG minder mogelijkheden voor ondersteuning wanneer u onverhoopt de maandlasten niet meer kunt dragen, waardoor de kans op een gedwongen verkoop toeneemt en het huis zelfs in beslag genomen kan worden.

Hoe verschillen de rentepercentages bij een hypotheek zonder NHG ten opzichte van met NHG?

De rentepercentages bij een hypotheek zonder NHG zijn doorgaans hoger dan bij een hypotheek mét NHG. Dit komt omdat geldverstrekkers een risico-opslag toepassen op de basisrente wanneer er geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als vangnet dient, aangezien zij dan zelf het volledige risico dragen. Een hypotheek met NHG biedt de geldverstrekker meer zekerheid, wat zich vertaalt in een rentekorting voor u; gemiddeld ligt de hypotheekrente bij een NHG-hypotheek 0,3% tot 0,8% lager. Zo kan een 0,5% lagere rente op een hypotheek van €200.000 met NHG een bruto voordeel van €1.000 per jaar opleveren, wat neerkomt op een netto voordeel van €500 per jaar bij 40% belasting. De hoogte van de risico-opslag bij een hypotheek zonder NHG hangt direct samen met de ‘loan-to-value’ (LTV) ratio; hoe lager het geleende bedrag ten opzichte van de woningwaarde, hoe kleiner de opslag kan zijn. Het is zelfs zo dat een hypotheek zonder NHG voordeliger kan uitvallen als u minder dan 60% van de woningwaarde financiert met eigen geld, omdat de risico-opslag dan dermate laag kan zijn dat het de rentekorting van NHG overtreft. Opvallend is dat het renteverschil tussen NHG- en niet-NHG hypotheken voor een 20-jaars rentevaste periode is toegenomen sinds maart 2020, naar 0.58%. Bovendien heeft u bij een hypotheek zonder NHG de mogelijkheid tot renteverlaging als u extra aflost of wanneer uw woning in waarde is gestegen, waardoor de LTV-ratio verbetert.

Voor wie is een hypotheek zonder NHG geschikt en wat zijn de toelatingscriteria?

Een hypotheek zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is bijzonder geschikt voor woningkopers die een woning boven de NHG-grens willen financieren, of een hoger leenbedrag nodig hebben dan de NHG toelaat. Deze hypotheekvorm is ook voordelig voor wie een groot deel van de woningwaarde met eigen geld financiert, bijvoorbeeld meer dan 40% of zelfs minder dan 60% van de woningwaarde leent, omdat de risico-opslag dan dermate laag kan zijn dat het voordeliger uitvalt dan een NHG-hypotheek. Bovendien vinden ondernemers en ZZP’ers hier vaak passende mogelijkheden, aangezien hun situatie met een variërend inkomen soms moeilijker binnen de strikte kaders van NHG valt. De toelatingscriteria voor een hypotheek zonder NHG draaien voornamelijk om uw financiële draagkracht; de geldverstrekker beoordeelt uitgebreid uw inkomen, schulden en, voor aanvragers zonder vast contract, het arbeidsverleden of de verdienpotentie. Een sleutelfactor is de loan-to-value (LTV) ratio, de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de woningwaarde. Hoe lager de LTV, des te gunstiger de risico-opslag op uw rentepercentage kan zijn. Dit betekent dat bij extra aflossen of een stijging van de woningwaarde u zelfs in aanmerking kunt komen voor een automatische renteverlaging, omdat uw risicoprofiel voor de bank verbetert.

Welke alternatieve hypotheekvormen zijn er naast een hypotheek zonder NHG?

Naast de standaard hypotheek zonder NHG die u via een reguliere bank afsluit, zijn er diverse alternatieve hypotheekvormen die inspelen op specifieke financiële behoeften of situaties. Deze omvatten onder meer de familiehypotheek, hybride hypotheken (zoals spaar- of beleggingshypotheken), de opeethypotheek (ook wel omgekeerde hypotheek genoemd), een tweede hypotheek, en recentere opties zoals de crowdfundinghypotheek. Deze vormen bieden vaak meer flexibiliteit of zijn geschikt wanneer u niet in aanmerking komt voor een traditionele bankhypotheek of een hogere lening nodig heeft. Laten we deze alternatieven nader bekijken:

• De familiehypotheek, ook bekend als onderlinge hypotheek of hypotheek in eigen kring, is een lening tussen familieleden, vaak ouders en kinderen. Het voordeel is dat u afspraken over rente en aflossing flexibel kunt invullen en soms buiten de strikte bankvoorwaarden om kunt gaan, wat vooral starters kan helpen die anders geen passende financiering vinden.
• Hybride hypotheekvormen, zoals de spaarbeleggingshypotheek of combinatiehypotheek, combineren sparen en beleggen. Hier bouwt u vermogen op om de hypotheek aan het einde van de looptijd (deels) af te lossen, met keuze in het risiconiveau van de beleggingen. Traditionele spaar- en beleggingshypotheken, en de levenhypotheek, vallen ook onder deze bredere categorie van hypotheken met vermogensopbouw.
• De opeethypotheek of omgekeerde hypotheek is vooral bedoeld voor senioren met overwaarde die dit vermogen willen vrijmaken zonder hun huis te verkopen. U ontvangt een geldbedrag (eenmalig of periodiek) en de hypotheek wordt vaak pas afgelost bij verkoop van de woning, overlijden of verhuizing, wat dit een specifiek alternatief maakt voor vermogensverzilvering.
• Een tweede hypotheek is een aanvullende lening op uw huidige woning. Dit kan een oplossing zijn als u bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming wilt financieren en al een hypotheek zonder NHG heeft, en u niet de hoofdlening wilt verhogen of oversluiten. Een tweede hypotheek kan andere voorwaarden en een andere looptijd hebben dan uw bestaande lening.
• De crowdfundinghypotheek is een relatief nieuwe vorm waarbij een groep particuliere beleggers uw hypotheek financiert, vaak via een online platform. Dit kan een uitkomst zijn wanneer een bancaire hypotheek niet haalbaar blijkt, bijvoorbeeld door afwijkende inkomenssituaties die niet binnen de standaardcriteria van banken passen, of voor vastgoedprojecten.

Hoe verloopt het proces van overstappen van een hypotheek met NHG naar zonder NHG?

Het proces van overstappen van een hypotheek met NHG naar een hypotheek zonder NHG is in essentie een oversluiting van je hypotheek. Dit betekent dat je je huidige lening stopzet en een compleet nieuwe hypotheek afsluit, eventueel bij een andere geldverstrekker. Een belangrijke reden voor zo’n overstap kan zijn dat je met een nieuwe woning de NHG-grens overschrijdt, of omdat je door een gestegen woningwaarde en/of extra aflossingen een groot deel met eigen geld financiert, waardoor de voordelen van NHG minder zwaar wegen. Het proces begint met gedegen financieel advies om de haalbaarheid en voordelen van een hypotheek zonder NHG voor jouw situatie te bepalen. Vervolgens dien je een nieuwe aanvraag in, waarbij je financiële draagkracht opnieuw wordt beoordeeld aan de hand van inkomen en schulden, en een recente taxatie van de woning essentieel is voor het vaststellen van de loan-to-value (LTV) ratio. Deze LTV is direct van invloed op de risico-opslag op je rente. Na acceptatie van de offerte en afwikkeling van de administratie via een hypotheekadviseur en notaris, wordt de oude hypotheek notarieel doorgehaald en de nieuwe hypotheek zonder NHG ingeschreven. Hierbij moet je rekening houden met kosten zoals notariskosten, taxatiekosten en mogelijk een boeterente als je de rentevaste periode van je huidige hypotheek vroegtijdig beëindigt. Houd er ook rekening mee dat je hiermee het vangnet van NHG verliest bij onvoorziene betalingsproblemen en doorgaans te maken krijgt met hogere rentetarieven, tenzij je LTV uitzonderlijk laag is.

Hoe kun je een hypotheek zonder NHG beheren, herfinancieren en advies krijgen?

Om een hypotheek zonder NHG effectief te beheren en te herfinancieren, is het essentieel om proactief te zijn en je financiële situatie nauwlettend in de gaten te houden. Aangezien je hypotheek zonder NHG doorgaans een risico-opslag heeft die afhankelijk is van je loan-to-value (LTV) ratio, kun je op twee manieren de maandlasten verlagen: door extra af te lossen op je hypotheek of wanneer je woning in waarde stijgt. Het is cruciaal om zelf initiatief te nemen om een renteverlaging aan te vragen bij je geldverstrekker zodra je LTV-ratio verbetert; bij sommige verstrekkers kan dit zelfs leiden tot een automatische rentedaling. Dit kan je een besparing van een paar tienden van een procent opleveren, wat zeker de moeite waard is om uit te zoeken. Herfinanciering van je hypotheek zonder NHG kan ook interessant zijn om lagere rentes te verkrijgen door de hypotheek over te sluiten, vooral als je LTV flink is gedaald en je in aanmerking komt voor zeer lage hypotheekrentes. Bovendien biedt een hypotheek zonder NHG de mogelijkheid om vrij besteedbaar geld uit je woning op te nemen, mits er voldoende ruimte tussen de woningwaarde en hypotheekschuld is, bijvoorbeeld voor consumptieve bestedingen tot 50% van de woningwaarde. Een onderhandse verhoging van je hypotheek is een efficiënte optie als je destijds een hoger bedrag hebt ingeschreven bij de notaris, waardoor een nieuw bezoek aan de notaris voor een verhoging niet nodig is. Wees je er wel bewust van dat het niet altijd mogelijk is om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG. Voor het verkrijgen van advies over je hypotheek zonder NHG is onafhankelijk financieel advies onmisbaar. Een hypotheekadviseur kan je situatie analyseren, de actuele rentetarieven vergelijken en je adviseren over de meest gunstige stappen voor zowel beheer als herfinanciering, zoals het optimale moment van oversluiten of de beste manier om extra af te lossen. Hoewel je ook een execution only hypotheek online kunt regelen, is dan een kennis- en ervaringstoets vereist om te zorgen dat je de financiële risico’s goed begrijpt. HomeFinance.nl biedt de expertise om je hierbij te begeleiden en de beste oplossing te vinden die past bij jouw specifieke situatie.

Hypotheek zonder vast contract: wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten?

Het is absoluut mogelijk om een hypotheek af te sluiten zonder vast contract. Geldverstrekkers beoordelen uw aanvraag in dat geval op basis van uw arbeidsverleden of verdienpotentie. Dit betekent dat zij kijken naar uw gemiddelde inkomen over de laatste jaren, vaak de laatste drie jaar, om uw financiële draagkracht te bepalen. Dit biedt mogelijkheden voor ZZP’ers, freelancers en flexwerkers die een wisselend inkomen hebben. Hoewel het voor deze doelgroepen soms complexer is om binnen de strikte NHG-kaders te vallen, is een hypotheek zonder vast contract onder bepaalde voorwaarden zelfs mogelijk met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waarbij een hypotheekadviseur vaak een onmisbare rol speelt in het navigeren door de vereisten. Sommige geldverstrekkers, zoals Neo Hypotheken, bieden zelfs specifieke opties voor aanvragers zonder intentieverklaring van de werkgever. Belangrijke aandachtspunten zijn de uitgebreidere documentatie die u moet aanleveren om uw inkomensstabiliteit te bewijzen, zoals jaarcijfers of een inkomensverklaring van een uitzendbureau. Als u een hypotheek zonder vast contract en zonder NHG afsluit, of als uw inkomen onvoldoende wordt geacht, kunt u te maken krijgen met hogere rentetarieven door de risico-opslag van geldverstrekkers. Bovendien kunnen andere financiële verplichtingen, zoals een private lease contract, een negatieve invloed hebben op uw maximale hypotheeksom, aangezien deze volledig als lening meetelt bij de kredietbeoordeling. Een deskundig financieel adviseur kan u helpen de beste mogelijkheden te vinden die passen bij uw persoonlijke situatie en de diverse voorwaarden van geldverstrekkers te vergelijken.

Is het bod op een woning afhankelijk van het verkrijgen van een NHG-hypotheek?

Ja, het bod op een woning is in veel gevallen afhankelijk van het verkrijgen van een NHG-hypotheek, omdat de meeste woningkopers een financieringsvoorbehoud opnemen in hun bod. Dit essentiële voorbehoud stelt u in staat om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden als u de benodigde hypotheek, met of zonder NHG, niet rond krijgt binnen een afgesproken termijn. Voor verkopers is een bod zonder zo’n financieringsvoorbehoud aantrekkelijker, aangezien dit meer zekerheid biedt dat de verkoop definitief zal zijn. Wanneer u een hypotheek zonder NHG aanvraagt, is het zelfs extra belangrijk om dit voorbehoud op te nemen, omdat de goedkeuring door geldverstrekkers langer kan duren en de risico’s hoger zijn. Het achterwege laten van dit voorbehoud en het vervolgens niet verkrijgen van de financiering kan leiden tot een forse boete van 10% van de koopsom. NHG biedt huizenkopers zekerheid en doorgaans lagere rentetarieven, en de maximale koopsom voor een NHG-hypotheek is per 2025 verhoogd naar €450.000 (zonder energiebesparende maatregelen). Houd er ook rekening mee dat een Starterslening altijd vereist dat uw hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt. Voor meer gedetailleerde informatie over dit belangrijke onderwerp kunt u hier alles lezen over het bod op een woning en de afhankelijkheid van NHG.

Aflossingsvrije hypotheek zonder NHG: wat moet je weten?

Een aflossingsvrije hypotheek zonder NHG betekent dat u gedurende de looptijd alleen rente betaalt, zonder de verplichting om de hoofdsom af te lossen, en dit zonder het vangnet van de Nationale Hypotheek Garantie. Voor nieuwe hypotheken is het belangrijk om te weten dat een aflossingsvrije hypotheek over het algemeen niet meer mogelijk is met NHG, zeker niet voor starters, en het aflossingsvrije deel wordt vaak beperkt tot maximaal 50% van de woningwaarde. Dit betekent dat u de rest van de lening met een andere hypotheekvorm moet combineren. Hoewel de maandlasten hierdoor lager uitvallen, draagt u zonder NHG het volledige risico op een restschuld bij een gedwongen verkoop, aangezien het vangnet van NHG ontbreekt dat de schuld (deels) kan kwijtschelden. Bovendien zijn de rentetarieven bij een hypotheek zonder NHG sowieso al hoger door de risico-opslag, en bij deze hypotheekvorm blijft de volledige schuld openstaan, wat het financiële risico vergroot. U kunt wel overwegen om tussentijds vrijwillig extra af te lossen om zo uw loan-to-value (LTV) ratio te verbeteren en mogelijk in aanmerking te komen voor een renteverlaging.

Veelgestelde vragen over hypotheek zonder NHG