Hypotheek bedrijfswoning: alles over financiering en advies

Een hypotheek bedrijfswoning, ook wel een lening voor een combinatiepand genoemd, is een gespecialiseerde financiering voor vastgoed dat zowel een woon- als een zakelijk deel omvat en vaak afwijkende voorwaarden heeft, zoals een lagere maximale financiering dan bij een reguliere woning. Op deze pagina ontdekt u alles over de unieke kenmerken en voorwaarden van zo’n hypotheek bedrijfswoning, hoe de waarde wordt bepaald en welke financiële producten passen bij uw situatie. We behandelen het aanvraagproces, de juridische en fiscale aspecten, en verkennen diverse alternatieve financieringsmogelijkheden en strategieën. Onze adviseurs van HomeFinance staan klaar om u te voorzien van deskundig hypotheekadvies en ondersteuning bij uw bedrijfswoningfinanciering.

Wat is een hypotheek voor een bedrijfswoning en hoe verschilt deze van een reguliere hypotheek?

Een hypotheek voor een bedrijfswoning is een gespecialiseerde financiering die u afsluit voor vastgoed dat zowel een woon- als een zakelijk deel heeft, ook bekend als een combinatiepand. Deze lening stelt het pand als onderpand en is specifiek bedoeld voor een persoon of personen wiens huisvesting functioneel verbonden is met de bedrijfsvoering ter plaatse, waarbij de bewoning noodzakelijk is voor de uitvoering van het bijbehorende bedrijf. Het grote verschil met een reguliere hypotheek is de complexiteit; waar een reguliere hypotheek puur gericht is op de financiering van een privéwoning en voornamelijk kijkt naar uw persoonlijke inkomen, beoordeelt een geldverstrekker bij een bedrijfswoning zowel uw persoonlijke financiën als de zakelijke prestaties. Dit betekent dat geldverstrekkers hogere eisen stellen en inzicht willen hebben in uw bedrijfscijfers van de afgelopen drie jaar, een goed doordacht businessplan en een stabiele cashflow verwachten. Bovendien is de maximale financiering voor een bedrijfswoning vaak lager dan de 100% van de woningwaarde die soms mogelijk is bij een reguliere woning, omdat banken hier een hoger risico ervaren vanwege de afhankelijkheid van de bedrijfsactiviteiten.

Welke voorwaarden stellen geldverstrekkers aan een hypotheek voor een bedrijfswoning?

Geldverstrekkers stellen bij een hypotheek bedrijfswoning, in vergelijking met een reguliere hypotheek, uitgebreidere voorwaarden vanwege het hogere risico dat gepaard gaat met de combinatie van wonen en bedrijfsactiviteiten. Deze voorwaarden richten zich zowel op uw persoonlijke financiële situatie als op de levensvatbaarheid en stabiliteit van uw onderneming en het pand zelf. De belangrijkste voorwaarden die geldverstrekkers hanteren zijn:

• Verhouding woon- en werkgedeelte: Er wordt specifiek gekeken naar de oppervlakteverdeling tussen het woongedeelte en de bedrijfsruimte. Geldverstrekkers eisen vaak dat het woongedeelte een aanzienlijk deel van het pand beslaat, soms zelfs het grootste deel, om de primaire woonfunctie te waarborgen. Deze verhouding woon-werkgedeelte beïnvloedt de hoogte van de maximale hypotheek en de toepasbare rente.
• Financiële beoordeling van de onderneming: Naast uw persoonlijke inkomen beoordelen geldverstrekkers grondig de financiële gezondheid van uw bedrijf. Dit omvat, zoals eerder genoemd, inzicht in de bedrijfscijfers van de afgelopen drie jaar, een goed doordacht businessplan en een stabiele cashflow. Sommige geldverstrekkers zijn flexibeler en accepteren zelfs al een 1 volledig boekjaar aan ondernemerschap, terwijl andere zich vooral richten op de waarde van het vastgoed als belangrijkste factor en minder op de jaarcijfers van de onderneming.
• Kredietwaardigheid en eigen middelen: Zowel uw persoonlijke als uw zakelijke en privé kredietwaardigheid worden uitvoerig getoetst. U dient vaak ook eigen middelen in Euro’s aan te tonen en rekening te houden met bestaande financiële verplichtingen zoals een studieschuld, die invloed hebben op uw maximale leencapaciteit.
• Maximale financiering en bevoorschotting: De maximale financiering voor een hypotheek bedrijfswoning is vaak lager dan 100% van de woningwaarde en kan bijvoorbeeld rond de 90% van de marktwaarde liggen. Dit komt door de complexiteit en het risicoprofiel van een combinatiepand. De exacte hoogte maximale bevoorschotting varieert per geldverstrekker.
• Ondernemingsvorm en aansprakelijkheid: De rechtsvorm van uw onderneming (ondernemingsvorm) speelt een rol, evenals de persoonlijke aansprakelijkheid. Dit beïnvloedt de manier waarop het inkomen wordt beoordeeld en welke zekerheden de geldverstrekker vraagt. Het aantonen van ondernemersvaardigheden kan hierbij ook meewegen.
• Overlijdensrisicoverzekering: Vaak is een overlijdensrisicoverzekering een verplichte voorwaarde voor de hypotheek, zeker bij een financiering die boven 80% van de woningwaarde uitkomt, om de financiële risico’s voor de geldverstrekker te dekken.
• Juridische en bestemmingsplanaspecten: Het pand moet voldoen aan het geldende bestemmingsplan en de functie van de bedrijfswoning moet dienen voor ter plaatse gevestigde bedrijf, zoals de vorige inhoud ook al aangaf. Geldverstrekkers controleren ook of het pand voldoet aan bouwvoorschriften en richtafstanden ten opzichte van omliggende bedrijven.

Geldverstrekkers, zoals ING, Allianz, Florius, Rabobank, Obvion, Aegon, Munt, Robuust, en Dynamic Verhuurhypotheek, kunnen allemaal hun eigen specifieke invulling geven aan deze voorwaarden. Daarom is deskundig hypotheekadvies van cruciaal belang.

Hoe wordt de waarde van een bedrijfswoning bepaald voor hypotheekdoeleinden?

Voor een hypotheek bedrijfswoning wordt de waarde primair bepaald door een onafhankelijke en beëdigde taxateur, die dit vastlegt in een gedetailleerd taxatierapport. In tegenstelling tot een reguliere woning, waarbij de nadruk puur op de woonfunctie ligt, beoordeelt de taxateur bij een bedrijfswoning de marktwaarde van het pand als geheel, inclusief zowel het woon- als het zakelijke deel. De taxateur besteedt extra aandacht aan de verhouding tussen het woon- en het werkgedeelte, omdat dit de verhandelbaarheid en daarmee de waarde kan beïnvloeden. De specifieke bedrijfsfunctie kan de vrije verkoopwaarde anders maken dan die van een puur residentiële woning, net zoals een verhuurde woning doorgaans lager gewaardeerd wordt dan een leegstaande. Naast deze cruciale aspecten van de bedrijfsfunctie, worden ook algemene factoren zoals de locatie, staat van onderhoud, bouwkwaliteit, de grootte van het pand en de perceeloppervlakte, en de aanwezigheid van energiebesparende voorzieningen (zoals een energielabel) meegewogen. Deze getaxeerde marktwaarde is de basis voor het maximale bedrag dat u kunt lenen, waarbij geldverstrekkers vaak tot ongeveer 90% van deze waarde financieren, zoals eerder aangegeven, vanwege het hogere risicoprofiel.

Welke financiële producten en hypotheekvormen zijn geschikt voor bedrijfswoningen?

Voor bedrijfswoningen zijn gespecialiseerde financiële producten zoals de Ondernemershypotheek, Bedrijfshypotheek en Vastgoedhypotheek het meest geschikt. Deze producten bieden de flexibiliteit om verschillende hypotheekvormen te integreren, afhankelijk van uw persoonlijke en zakelijke situatie. De basisvormen die in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek op het woongedeelte zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek, die sinds 2013 fiscaal voordeel bieden. Daarnaast zijn ook aflossingsvrije hypotheken, spaarhypotheken en zelfs hybride hypotheken (spaar/beleggen) of beleggingshypotheken mogelijk, al hebben deze afwijkende fiscale en aflossingsvoorwaarden voor het zakelijke deel. Veel geldverstrekkers staan een combinatiehypotheek toe, waarbij u diverse leningdelen (bijvoorbeeld annuïtair en aflossingsvrij) kunt samenstellen voor een optimale verdeling van maandlasten en aflossing. Bij een hypotheek bedrijfswoning waarbij een deel wordt verhuurd, kan een Verhuurhypotheek, die specifiek gericht is op de financiering van een totaalobject voor wonen en werken, een passende oplossing zijn.

Hoe verloopt het aanvraagproces van een hypotheek voor een bedrijfswoning?

Het aanvraagproces van een hypotheek bedrijfswoning is een gestructureerd traject dat, door de combinatie van wonen en werken, uitgebreider is dan dat van een reguliere hypotheek. Geldverstrekkers kijken hierbij naar zowel uw persoonlijke financiën als de zakelijke prestaties, wat een grondige beoordeling vereist. Het proces bestaat doorgaans uit zes stappen:

1. Oriëntatie en advies: U begint met het inventariseren van uw financieringsbehoefte en een eerste screening op haalbaarheid. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur helpt u de complexe voorwaarden en diverse financiële producten te begrijpen, wat van cruciaal belang is voor een passende hypotheek.
2. Verzamelen documenten: Voor de aanvraag verzamelt u uitgebreide persoonlijke en zakelijke documentatie. Naast een kopie legitimatie en persoonlijke financiële gegevens, zijn dit vooral de bedrijfscijfers van de afgelopen drie jaar, een doordacht businessplan, en bewijs van een stabiele cashflow. Voor ondernemers, met name zzp’ers, zijn vaak aanvullende documenten nodig, zoals een inkomensverklaring of een Verklaring Zakelijk Inkomen bij een NHG-hypotheek, wat dit stadium meer documentencontrole en langer kan maken dan een aanvraag voor iemand in loondienst.
3. Taxatie van de bedrijfswoning: Een onafhankelijke en beëdigde taxateur stelt een taxatierapport op. Hierin wordt de marktwaarde van het gehele pand (woon- en werkgedeelte) bepaald, wat de basis vormt voor het maximale leenbedrag.
4. Beoordeling en aanvraag: Uw adviseur stelt een financieringsmemorandum op en dient de volledige aanvraag in bij de geldverstrekker die het beste bij uw situatie past. De geldverstrekker beoordeelt dan uitvoerig alle aangeleverde informatie om uw kredietwaardigheid en de levensvatbaarheid van de onderneming en het vastgoed te toetsen.
5. Hypotheekaanbod: Bij een positieve beoordeling ontvangt u een hypotheekaanbod met de voorwaarden en rentetarieven. Na uw akkoord wordt dit een bindend aanbod.
6. Passeren bij de notaris: Tot slot regelt de notaris de juridische afwikkeling, inclusief het ondertekenen van de hypotheekakte en de uitbetaling van de gelden.

De totale doorlooptijd van dit aanvraagproces kan variëren, maar voor een zakelijke financiering bedraagt deze vaak 3 tot 6 weken, afhankelijk van de complexiteit van de situatie en de snelheid van aanlevering van de benodigde stukken.

Welke juridische en fiscale aspecten spelen een rol bij het financieren van een bedrijfswoning?

Bij het financieren van een hypotheek bedrijfswoning spelen diverse juridische en fiscale aspecten een doorslaggevende rol, voornamelijk vanwege de combinatie van woon- en werkfunctie onder één dak. Het begrijpen van deze regels is essentieel voor een succesvolle financiering en om onverwachte kosten te voorkomen.

Juridische kaders

• Bestemmingsplan: Het is van groot belang dat het pand voldoet aan het geldende bestemmingsplan van de gemeente. Dit plan bepaalt of de functie van het pand als bedrijfswoning – een woning die noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering ter plaatse – is toegestaan, en welke specifieke bedrijfsactiviteiten er mogen plaatsvinden. Geldverstrekkers controleren dit streng, net als de bouwvoorschriften en of de bewoning door personen is die functioneel verbonden zijn met het bedrijf. Een juridische splitsing of afsplitsing van delen van het pand vereist overigens een grondige notariële voorbereiding.
• Rechtsvorm en aansprakelijkheid: De juridische rechtsvorm van uw onderneming (bijvoorbeeld een eenmanszaak, VOF of BV) heeft directe gevolgen voor uw persoonlijke en zakelijke aansprakelijkheid. Dit beïnvloedt de zekerheden die geldverstrekkers vragen en hoe zij uw inkomen beoordelen. Het is belangrijk om goede afspraken op schrift te hebben over de geldlening, vooral vanuit een zakelijk perspectief.
• Hypotheekakte: Het gehele pand dient als onderpand voor de hypothecaire lening, wat juridisch wordt vastgelegd in een hypotheekakte bij de notaris. Dit document omvat de afspraken over het onderpand en de terugbetaling van de hypotheek bedrijfswoning.

Fiscale overwegingen

• Hypotheekrenteaftrek: Een cruciaal fiscaal punt is de hypotheekrenteaftrek. De rente is in principe alleen aftrekbaar voor het deel van de financiering dat betrekking heeft op het woongedeelte, mits dit deel fiscaal als ‘eigen woning’ kwalificeert in Box 1 van de inkomstenbelasting. Het zakelijke deel van de lening komt niet in aanmerking voor deze aftrek. Een duidelijke administratieve uitsplitsing van het woon- en werkgedeelte is hiervoor noodzakelijk, waarbij de geldleningsovereenkomst moet voldoen aan fiscale voorwaarden.
• Belastingboxen:
  • Woongedeelte: Dit valt fiscaal in Box 1 (werk en woning) van de inkomstenbelasting, waar de hypotheekrenteaftrek mogelijk is en het eigenwoningforfait wordt bijgeteld.
  • Zakelijk gedeelte: Dit kan op verschillende manieren fiscaal behandeld worden. Als het pand behoort tot uw ondernemingsvermogen, vallen de inkomsten en kosten (inclusief financieringslasten) in Box 1. Voordelen hier zijn de mogelijkheid tot afschrijving op het zakelijke panddeel en aftrek van bedrijfskosten en investeringsaftrek voor bedrijfspanden. Wordt het zakelijke deel verhuurd, bijvoorbeeld aan een derde of zelfs aan uw eigen vennootschap (tegen marktconforme huurprijs), dan kan dit deel onder Box 3 (sparen en beleggen) vallen, waarbij u belasting betaalt over een fictief rendement op de waarde van het vastgoed. De belastingdienst heeft specifieke criteria voor wanneer een werkruimte thuis als ondernemingsvermogen in Box 1 mag worden beschouwd.
• Btw-aspecten: Als u btw-ondernemer bent en het zakelijke deel van de bedrijfswoning gebruikt voor btw-belaste activiteiten, kunt u de btw op de bouwkosten of verbouwingskosten van dit deel aftrekken. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat u de ruimte voor uw onderneming doorgaans minimaal 10 jaar voor btw-belaste prestaties gebruikt.
• Overdrachtsbelasting: Bij de aankoop van een bedrijfswoning betaalt u overdrachtsbelasting. Het tarief kan verschillen voor het woon- en het zakelijke deel, afhankelijk van de bestemming en de koper.
• Kamerverhuurvrijstelling: Als u een deel van uw bedrijfswoning verhuurt, bijvoorbeeld als kantoor aan een derde of voor een B&B, kunt u onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling. Dit betekent dat de huurinkomsten onbelast blijven en de hypotheekrenteaftrek voor het woongedeelte behouden blijft.

Gezien de complexiteit van deze juridische en fiscale zaken is het inschakelen van gespecialiseerd hypotheekadvies onmisbaar. Een expert kan u helpen de optimale financieringsstructuur te bepalen, de fiscale aspecten inzichtelijk te maken en eventueel vooraf met de Belastingdienst in overleg te gaan, wat zekerheid biedt over de fiscale gevolgen.

Alternatieve financieringsmogelijkheden en strategieën voor bedrijfswoningen

Wanneer een traditionele hypotheek bedrijfswoning niet haalbaar blijkt, zijn er diverse alternatieve financieringsmogelijkheden en slimme strategieën om uw bedrijfswoning alsnog te financieren of bestaande leningen te optimaliseren. Omdat banken kritischer zijn en lagere leningen verstrekken voor bedrijfspanden, is het zoeken naar alternatieven vaak noodzakelijk, en deze vormen van financiering waren in 2021 al goed voor 23% van de totale financiering. Een belangrijke alternatieve route is financiering via gespecialiseerde partijen die minder strikt vasthouden aan traditionele bancaire criteria. Denk hierbij aan:

• Peer-to-peer leningen en crowdfunding: Deze opkomende vormen van “hypotheek zonder bank” winnen terrein, waarbij ondernemers geld lenen van particuliere investeerders. Franchiseformules kiezen zelfs steeds vaker voor crowdfunding boven bancaire leningen, een trend die de groeiende acceptatie van deze methoden benadrukt.
• Gespecialiseerde vastgoedfinanciers: Partijen zoals Mogelijk.nl richten zich specifiek op zakelijk vastgoed en zijn zelfs marktleider in bankvrij vastgoed financieren. Een cruciaal verschil is dat zij de waarde van het vastgoed als belangrijkste criterium hanteren voor de financieringsbeslissing, en niet de jaarcijfers van de onderneming. Dit biedt kansen voor ondernemers met minder uitgebreide bedrijfshistorie of een afwijkend risicoprofiel.
• Stimuleringsfondsen: Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt in bepaalde gevallen financieringen die als alternatief voor een hypotheek of banklening kunnen dienen, vaak gericht op specifieke doelen zoals duurzaamheid.

Naast nieuwe financieringen kunt u bestaande leningen herzien. Herfinanciering van zakelijke schulden kan leiden tot operationele flexibiliteit en een verbeterde cashflow, bijvoorbeeld door een tweede leningdeel te gebruiken voor de verduurzaming van een bedrijfspand. Zo kan herfinanciering geld vrijmaken voor verduurzaming, wat op de lange termijn kosten bespaart. Een aantoonbare ervaring in vastgoed kan bovendien zorgen voor een gunstigere rente bij een financieringsaanvraag. Veel alternatieve financiers bieden ook de mogelijkheid tot boetevrij extra aflossen, wat zorgt voor extra flexibiliteit en vrijheid in de aflossingsstrategie van uw hypotheek bedrijfswoning.

Bedrijf aan huis hypotheek: wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten?

Een bedrijf aan huis hypotheek maakt het mogelijk om uw woning en onderneming onder één dak te financieren, waarbij deze gespecialiseerde lening flexibele opties biedt, zelfs voor startende ondernemers. De belangrijkste aandachtspunten zijn de strikte eisen rondom de verhouding tussen het woon- en werkgedeelte, het bestemmingsplan van de gemeente, en een grondige beoordeling van uw bedrijfscijfers. Voor ondernemers biedt de hypotheek bedrijfswoning de mogelijkheid om een pand met een dubbele functie te financieren, wat een belangrijke stap kan zijn in bedrijfsontwikkeling. Er zijn diverse hypotheekvormen geschikt, zoals annuïtaire en lineaire hypotheken voor het woongedeelte, aangevuld met gespecialiseerde producten voor het zakelijke deel. Uniek is dat sommige geldverstrekkers, zoals BLG Wonen, ondernemers al na 1 jaar ondernemerschap een bedrijfswoninghypotheek aanbieden, wat de financieringsmogelijkheden verruimt ten opzichte van de doorgaans vereiste drie jaar. Ook partijen zoals Impact Hypotheken accepteren specifiek een woonhuis met bedrijfsruimte als onderpand, onder de juiste voorwaarden. Bij het aanvragen van een hypotheek voor een bedrijf aan huis is het van belang dat het woondeel vaak het grootste deel van het pand beslaat om de woonfunctie te waarborgen, en dat de bedrijfsactiviteit past binnen het bestemmingsplan. Daarnaast moet u rekening houden met een maximale financiering die vaak lager ligt dan bij een reguliere woning, meestal rond de 90% van de marktwaarde, en een verplichte fiscale scheiding van woon- en werkgedeelte om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek op het woongedeelte.

Woning met bedrijfsruimte kopen hypotheek: hoe pak je de financiering aan?

Het financieren van een woning met bedrijfsruimte, ofwel een hypotheek bedrijfswoning, pak je aan met een gespecialiseerde aanpak die verder gaat dan een reguliere woninghypotheek. De kern ligt bij het combineren van een grondige analyse van zowel uw persoonlijke financiën als de levensvatbaarheid en stabiliteit van uw onderneming. Dit vereist maatwerk en begint altijd met deskundig hypotheekadvies, aangezien geldverstrekkers uitgebreide voorwaarden stellen. U moet rekening houden met een lagere maximale financiering, vaak rond de 90% van de marktwaarde, en een aanzienlijk deel eigen vermogen meebrengen. Cruciaal is een sterk businessplan en recente bedrijfscijfers (vaak van de afgelopen drie jaar, hoewel sommige geldverstrekkers al na 1 volledig boekjaar accepteren). Bovendien is het van belang dat de woon- en werkfunctie voldoen aan het plaatselijke bestemmingsplan en dat, indien u de zakelijke ruimte wilt verhuren, dit onder voorwaarde is van minimaal 75% eigen gebruik, wat niet-structurele verhuur door de gemeente en hypotheekverstrekker vaak beperkt. De rechtsvorm van uw onderneming is ook een belangrijk element in de beoordeling van uw financieringsmogelijkheden.

Rente zakelijke hypotheek: wat moet je weten over tarieven en voorwaarden?

De rente voor een zakelijke hypotheek, ofwel een hypotheek bedrijfswoning, is meestal hoger dan die van een reguliere particuliere hypotheek. Dit komt door het verhoogde risico dat geldverstrekkers inschatten bij vastgoed met een gecombineerde woon- en werkfunctie, aangezien de aflossing afhankelijk is van zowel uw persoonlijke financiën als de prestaties van uw onderneming. U kunt voor een zakelijke hypotheek rekening houden met rentetarieven die starten vanaf ongeveer 6,5%. De exacte zakelijke hypotheekrente en voorwaarden hangen af van meerdere factoren, zoals de specifieke situatie van uw onderneming, de gekozen looptijd en rentevaste periode, en de geboden zekerheden, inclusief de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de getaxeerde waarde van het pand (de tariefgroep). Geldverstrekkers bieden zowel vaste als variabele rentetarieven aan, waarbij een vaste rente meer zekerheid biedt over uw maandlasten en een variabele rente meebeweegt met de markt. Door de complexiteit van deze financieringen is deskundig advies altijd aan te raden om de meest passende tarieven en voorwaarden voor uw bedrijfswoning te vinden.

Hypotheekadvies en ondersteuning bij bedrijfswoningfinanciering van HomeFinance

Bij HomeFinance begrijpen we de unieke uitdagingen van een hypotheek bedrijfswoning en bieden wij u deskundig hypotheekadvies en persoonlijke ondersteuning. Onze gekwalificeerde adviseurs zijn gespecialiseerd in het navigeren door de complexe voorwaarden van een bedrijfswoningfinanciering voor ondernemers, met als doel het aanvraagproces voor u zo soepel en minder ingewikkeld mogelijk te maken. Wij staan u bij met advies op maat, van de initiële oriëntatie tot en met de begeleiding na het afsluiten van uw hypotheek, en bieden flexibele afspraakmogelijkheden via telefoon, online of op locatie om aan uw behoeften te voldoen.

Veelgestelde vragen over hypotheek voor bedrijfswoningen