Wat is een crowdfunding hypotheek en hoe werkt het?

Een crowdfunding hypotheek is een vernieuwende manier om uw woning te financieren, waarbij u een lening ontvangt van een groep particuliere of zakelijke investeerders in plaats van een traditionele bank. Deze methode dient vaak als een aantrekkelijk alternatief voor de bancaire hypotheek, met name voor wie te maken heeft met de strenge eisen en voorwaarden van reguliere banken. Hierbij financiert de ‘crowd’ uw vastgoed, zoals tussen 2016 en 2018 al 271 vastgoedprojecten met een totaalbedrag van 101,2 miljoen euro, en waarbij zelfs familie en vrienden zich kunnen aansluiten bij de crowd voor de hypotheek. Op deze pagina ontdekt u precies wat een crowdfunding hypotheek inhoudt, hoe het aanvraagproces verloopt, wat de voordelen en risico’s zijn en voor wie deze financieringsvorm geschikt is. We vergelijken het met een traditionele hypotheek, lichten juridische en financiële aandachtspunten toe en onderzoeken de rol van crowdfunding in de Nederlandse hypotheekmarkt.

Wat houdt een crowdfunding hypotheek precies in?

Een crowdfunding hypotheek is, net als een traditionele hypotheek, een lening waarbij uw woning als onderpand dient. Het vernieuwende zit hem in de financieringswijze: u leent niet van één bank, maar van een diverse groep particuliere en zakelijke investeerders. Dit type lening behoudt het fundamentele principe van een hypotheek, namelijk dat het vastgoed als zekerheid fungeert voor de investeerders. Daarbij is het interessant om te weten dat het gemiddelde gefinancierde bedrag voor een vastgoedproject via crowdfunding tussen 2016 en 2018 ongeveer 370.000 euro bedroeg, wat de schaal van deze financieringsvorm illustreert. De rente die u als projecteigenaar betaalt, wordt mede bepaald door het schijftype en het type vastgoed, wat belangrijke risicofactoren zijn voor de investeerders. Bovendien, wanneer familie of vrienden deelnemen – wat bekend staat als een ‘Vriendenhypotheek’ – is een goede financiële match tussen de betrokkenen essentieel voor een succesvolle financiering. Dit maakt de crowdfunding hypotheek een flexibel alternatief, vooral voor wie niet aan de strikte eisen van traditionele banken kan voldoen. De focus ligt hierbij op het onderpand en de diversiteit van de ‘crowd’ als geldverstrekker, wat deze financieringsvorm onderscheidt. Voor specifieke varianten, zoals een cultuurfonds hypotheek, gelden dan weer eigen, unieke voorwaarden.

Hoe werkt het proces van een crowdfunding hypotheek aanvragen?

Het aanvragen van een crowdfunding hypotheek volgt een specifiek proces dat verschilt van een traditionele bankaanvraag. Allereerst bereidt u een gedetailleerde projectpresentatie voor waarin u de financieringsbehoefte en het gewenste streefbedrag voor uw woning duidelijk uiteenzet, vaak nadat u een voorlopig koopcontract heeft ondertekend. Een aantrekkelijke projectpresentatie, eventueel aangevuld met een video, kan de slagingskans van uw aanvraag aanzienlijk verhogen. Deze aanvraag dient u vervolgens in bij een gespecialiseerd crowdfundingplatform, dat ondanks de hoge eisen die het stelt aan investeringsaanvragen, vaak flexibeler is met de eisen ten aanzien van eigen ingebracht vermogen dan reguliere banken. Zodra het platform uw project heeft goedgekeurd, wordt het gepubliceerd voor de ‘crowd’ van particuliere en institutionele investeerders, waaronder ook familie en vrienden kunnen deelnemen. De crowdfunding hypotheek vereist altijd hypothecaire zekerheid, waarbij uw woning als onderpand dient, en de maximale financiering bedraagt doorgaans 85% van de objectwaarde met een looptijd die kan variëren van 3 tot 10 jaar tegen een vooraf afgesproken rente. Een succesvolle campagne vraagt om continue inzet en een aanzienlijke tijdsinvestering totdat het streefbedrag is behaald en de financiering definitief kan worden geregeld.

Wat zijn de voordelen en risico’s van een crowdfunding hypotheek?

Een crowdfunding hypotheek biedt zowel specifieke voordelen als duidelijke risico’s die belangrijk zijn om te overwegen. De grootste voordelen zijn de flexibiliteit en toegankelijkheid deze financieringsvorm is vaak een uitkomst voor wie niet aan de strenge eisen van traditionele banken kan voldoen, bijvoorbeeld door een afwijkend inkomen of wanneer een flexibeler beleid ten aanzien van eigen inbreng (doorgaans maximaal 85% van de objectwaarde) gewenst is. Een uniek pluspunt is dat een crowdfunding hypotheek, in tegenstelling tot een bancaire hypotheek, geen BKR-registratie veroorzaakt, wat voordelig kan zijn voor toekomstige kredietbehoeften. Bovendien biedt het de mogelijkheid om uw eigen netwerk, zoals familie en vrienden, direct bij de financiering te betrekken via een ‘Vriendenhypotheek’. Daartegenover staan enkele belangrijke risico’s. Het aanvraagproces vraagt om een aanzienlijke tijdsinvestering en continue inzet voor een succesvolle campagne. Een cruciaal aandachtspunt is dat de ‘crowd’ uit diverse investeerders bestaat die geen kredietspecialisten zijn, wat kan leiden tot onvoldoende beoordeling van de financiële uitgangspositie en terugbetalingscapaciteit, en daarmee tot een risico op overkreditering of het over het hoofd zien van economische risico’s. Ook is er geen actieve monitoring tijdens de looptijd, wat bij een traditionele bank wel het geval is. De looptijden zijn doorgaans korter (3 tot 10 jaar) en de openheid over uw financiële situatie naar een brede groep investeerders kan als een nadeel worden ervaren. Tenslotte is de methode van de crowdfunding hypotheek nog relatief nieuw en is een volledig bewezen beheerswijze voor alle facetten van deze investeringsvorm nog volop in ontwikkeling, wat een zekere onzekerheid met zich meebrengt, zeker gezien vastgoedrisico’s zoals fluctuaties in vastgoedwaarden.

Voor wie is een crowdfunding hypotheek geschikt?

Een crowdfunding hypotheek is bijzonder geschikt voor woningkopers die door uiteenlopende redenen niet terechtkunnen bij traditionele banken, behoefte hebben aan flexibiliteit in hun financiering, of de voorkeur geven aan het betrekken van hun persoonlijke netwerk. Dit omvat bijvoorbeeld zzp’ers, ondernemers, freelancers, en senioren met een afwijkend of minder stabiel inkomen, voor wie de strenge acceptatiecriteria van reguliere banken vaak een barrière vormen. Het is tevens een waardevolle optie voor potentiële huiskopers met een BKR-registratie, vooral wanneer zij met meerdere A-coderingen geen traditionele hypotheek kunnen afsluiten; de crowdfunding hypotheek veroorzaakt immers geen BKR-registratie. Daarnaast biedt deze financieringsvorm de unieke mogelijkheid voor een ‘Vriendenhypotheek’, waarbij familie of vrienden direct als investeerders bijdragen aan de aankoop van een woning, al is hierbij een goede financiële match tussen de betrokkenen essentieel. Dit maakt de crowdfunding hypotheek een passend alternatief voor een brede doelgroep die maatwerk en een minder conventionele benadering nodig heeft, en die bereid is om te kijken naar de specifieke voorwaarden en hypotheekrentes die hierbij horen.

Hoe verschilt een crowdfunding hypotheek van een traditionele hypotheek?

Een crowdfunding hypotheek onderscheidt zich op fundamentele wijze van een traditionele hypotheek door de aard van de geldverstrekker en de bijbehorende voorwaarden. Waar u bij een traditionele hypotheek leent van één bank of financiële instelling die strenge eisen en een langdurig proces hanteert, wordt een crowdfunding hypotheek gefinancierd door een diverse groep particuliere en zakelijke investeerders, de zogenaamde ‘crowd’. Dit maakt de financieringsvorm vaak toegankelijker en flexibeler, met name voor aanvragers die niet aan de standaard bankcriteria voldoen, zoals zzp’ers of ondernemers met een afwijkend inkomen, of mensen met een BKR-registratie. Een belangrijk financieel verschil is ook dat een crowdfunding hypotheek geen BKR-registratie veroorzaakt, terwijl dit bij een bancaire hypotheek wel het geval is. Bovendien liggen de gemiddelde rentes voor crowdfunding hypotheken momenteel tussen de 7-9%, wat doorgaans hoger is dan bij traditionele hypotheken, en zijn de looptijden korter (meestal 3 tot 10 jaar). Ook is er bij een crowdfunding hypotheek minder actieve monitoring tijdens de looptijd door de crowd, in tegenstelling tot de doorlopende controles van een traditionele bank.

Welke platforms en aanbieders bieden crowdfunding hypotheken aan?

In Nederland zijn er diverse platforms en aanbieders die crowdfunding hypotheken faciliteren als alternatief voor traditionele banken. Een vooraanstaand platform is Jungo, dat expliciet crowdfunding-hypotheken verstrekt en hiervoor de benodigde toestemming van de AFM heeft ontvangen. Klanten kunnen een crowdfunding-hypotheek van Jungo bijvoorbeeld aanvragen via hypotheekadviseurs zoals De Hypotheker. Daarnaast zijn Geldvoorelkaar.nl en AndersFinancieren.nl belangrijke spelers in deze markt; Geldvoorelkaar.nl vestigt onder andere hypotheekrecht en biedt vastgoedleningen aan, terwijl beide platforms werken aan het verkrijgen van nieuwe crowdfundingvergunningen. Ook Mogelijk Vastgoedfinancieringen biedt zakelijke hypotheken aan ondernemers via peer-to-peer financiering, wat eveneens een vorm van vastgoedfinanciering door de ‘crowd’ betreft. Deze platforms spelen een groeiende rol in de Nederlandse hypotheekmarkt door flexibiliteit en maatwerk te bieden.

Wat zijn de juridische en financiële aandachtspunten bij crowdfunding hypotheken?

Bij een crowdfunding hypotheek zijn er diverse juridische en financiële aandachtspunten die u goed moet overwegen. Op juridisch vlak is het goed te weten dat, hoewel sommige platforms zoals Jungo AFM-toestemming hebben, de regelgeving voor alle vormen van crowdfunding niet altijd zo strikt is als voor traditionele banken, wat kan leiden tot verschillen in consumentenbescherming en geschillenbeslechting. Een specifiek juridisch risico is dat financiers, vaak met een 70% meerderheid, al na 3 maanden betaalachterstand tot executie van de hypotheek kunnen besluiten, een sneller en potentieel harder traject dan bij reguliere banken. Financieel gezien zijn de hogere gemiddelde rentes (doorgaans tussen 7-9%) en de kortere looptijden (meestal 3 tot 10 jaar) een belangrijke overweging. Dit betekent dat u relatief snel een herfinanciering van de hypotheek moet regelen, wat gepaard kan gaan met extra advies en afsluitkosten en mogelijk opnieuw hogere rentetarieven of notariskosten. Bovendien hanteren sommige ‘serieuze crowdfunding’ platforms investeringsvoorwaarden waarbij een eerste hypotheek tot max 70% van onderpandwaarde wordt verlangd, wat een hogere eigen inbreng kan betekenen dan de algemene 85% objectwaarde die soms wordt genoemd. Naast fluctuaties in vastgoedwaarden, moet u ook rekening houden met specifieke risico’s zoals leegstand en onvoorziene renovatiekosten, die uw terugbetaalcapaciteit direct kunnen beïnvloeden. Ook de noodzaak tot openheid over bedrijfsgegevens online moeten worden gedeeld met een brede groep investeerders kan een privacygevoelig aandachtspunt zijn.

Hoe beïnvloedt een crowdfunding hypotheek je kredietwaardigheid?

Een crowdfunding hypotheek heeft een specifieke invloed op je kredietwaardigheid die wezenlijk verschilt van een traditionele bankhypotheek. Het belangrijkste aspect is dat deze financieringsvorm geen BKR-registratie veroorzaakt, wat een voordeel kan zijn voor je toekomstige mogelijkheden om andere leningen aan te gaan bij traditionele kredietverstrekkers die wel strikte BKR-toetsingen uitvoeren. Kredietwaardigheid betekent het vermogen om een lening terug te betalen en speelt een rol bij leningsgoedkeuring en het verkrijgen van gunstige voorwaarden bij banken. Crowdfunding platforms beoordelen je financiële uitgangspositie en terugbetalingscapaciteit anders, met een focus op het onderpand van de woning. Hoewel de investeerders in de crowd geen kredietspecialisten zijn, stellen ‘serieuze crowdfunding’ platforms wel eisen, zoals een maximale eerste hypotheek tot 70% van de onderpandwaarde. Bovendien is er bij een crowdfunding hypotheek geen actieve monitoring van je financiële situatie gedurende de looptijd. Ondanks de afwezigheid van een BKR-registratie zullen traditionele geldverstrekkers bij toekomstige aanvragen wel de aanwezigheid van een openstaande lening, ongeacht de bron, meewegen bij het bepalen van je algehele leencapaciteit en kredietrisico.

Wat zijn voorbeelden van succesvolle crowdfunding hypotheken in Nederland?

Succesvolle crowdfunding hypotheken in Nederland hebben zich bewezen als een effectief alternatief voor traditionele bankfinanciering. Dit wordt onder meer geïllustreerd door de periode van 2016 tot 2018, waarin maar liefst 271 vastgoedprojecten gezamenlijk 101,2 miljoen euro financiering ontvingen, met een gemiddelde van 370.000 euro per project. Specifieke platforms dragen bij aan dit succes: Jungo is een vooraanstaand voorbeeld, dat met AFM-toestemming crowdfunding hypotheken aanbiedt, onder andere voor huizenkopers van woningen boven de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens en via adviseurs zoals De Hypotheker. Daarnaast heeft Mogelijk Vastgoedfinancieringen succes geboekt met zakelijke hypotheken voor ondernemers, waarbij flexibele voorwaarden en een minimale leensom van €50.000 worden gehanteerd en het vastgoed als onderpand dient. Ook voor nichemarkten zijn er succesverhalen; zo tonen platforms zoals Jens aan dat particuliere investeerders een duidelijke voorkeur hebben voor kortlopende overbruggingshypotheken, vaak met looptijden van 1 tot 3 jaar. Deze voorbeelden benadrukken de groei en de impact van de crowdfunding hypotheek als een volwaardige financieringsmethode voor zowel particulieren die een bedrijfspand of beleggingspand willen aankopen als voor ondernemers die maatwerk zoeken.

Wat zijn de kansen voor investeerders in crowdfunding hypotheken?

Voor investeerders bieden crowdfunding hypotheken aantrekkelijke kansen voor een solide en potentieel rendabele belegging in vastgoed. Het is een interessante optie voor beleggers die op zoek zijn naar alternatieven voor traditionele vastgoedbeleggingen, met de mogelijkheid van een vast rendement, vaak van 6% of meer per jaar. Deze beleggingen worden ondersteund door een hypothecaire zekerheid op het onderpand, wat bijdraagt aan de stabiliteit van de investering. Platforms zoals Mogelijk Vastgoedfinancieringen bieden bijvoorbeeld de mogelijkheid om rechtstreeks te investeren in zakelijke hypotheken, waarbij een hypotheek op het bedrijfspand en soms zelfs het woonhuis van de ondernemer als zekerheid dient voor de investeerders. De hogere gemiddelde rentes van 7-9% en kortere looptijden van 3 tot 10 jaar, zoals eerder besproken, bieden investeerders een aantrekkelijk rendement en snellere toegang tot hun kapitaal. Dit maakt crowdfunding hypotheken ook interessant voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, die stabiele investeringen met een laag risico en aantrekkelijk rendement zoeken. De combinatie van diversiteit in projecten, hypothecaire zekerheid en relatief hoge rendementen maakt deze financieringsvorm een waardevolle toevoeging aan een beleggingsportefeuille.

Welke rol speelt crowdfunding in de Nederlandse hypotheekmarkt en regelgeving?

Crowdfunding speelt een steeds prominentere rol in de Nederlandse hypotheekmarkt door een flexibel alternatief te bieden voor traditionele bankhypotheken, met name voor aanvragers die niet voldoen aan de strikte eisen van reguliere geldverstrekkers, zoals zzp’ers of mensen met een BKR-registratie. Waar de Nederlandse overheid strikte, vastgestelde leennormen voor hypotheken hanteert om consumenten te beschermen tegen overkreditering, opereren crowdfundingplatforms met meer vrijheid, wat mogelijkheden creëert buiten de gebaande paden. Hoewel de markt voor crowdfunding hypotheken nog relatief jong is en de regelgeving minder uniform dan voor traditionele banken – al hebben platforms zoals Jungo wel AFM-toestemming – vormt het een aanzienlijk deel van de non-bancaire financieringsmarkt in Nederland. Dit segment, dat in 2018 al voor 20% uit crowdfunding bestond, stelt ook vastgoedbeleggers in staat kleinere projecten met flexibele voorwaarden te financieren, waarmee het de diversiteit en toegankelijkheid van de vastgoedfinanciering vergroot. De afwezigheid van een BKR-registratie voor een crowdfunding hypotheek benadrukt verder de unieke positie en het groeiende belang ervan als aanvulling op het traditionele aanbod.

Rente bij crowdfunding hypotheken: wat moet u weten?

De rente bij een crowdfunding hypotheek is een belangrijk gegeven en ligt gemiddeld tussen de 7-9%, wat doorgaans hoger is dan bij traditionele bankhypotheken. Deze hogere rente weerspiegelt de vergoeding die particuliere en zakelijke investeerders vragen voor het verschaffen van een lening buiten de reguliere bancaire kaders, waarbij het schijftype en het type vastgoed belangrijke risicofactoren zijn. Een belangrijk verschil met traditionele leningen is dat ‘regiepartijen’ in de crowdfundingmarkt de rentes sneller kunnen aanpassen, bijvoorbeeld bij meer aanvragen dan verwacht of vertraging in de fondsenwerving, wat kan leiden tot een dynamischer renteklimaat dan bij banken of verzekeraars. Vanwege de kortere looptijden, vaak tussen de 3 en 10 jaar, moet u rekening houden met een relatief snelle herfinanciering van de hypotheek aan het einde van de looptijd, wat extra advies- en afsluitkosten met zich meebrengt en mogelijk leidt tot nieuwe, wellicht hogere rentetarieven of notariskosten. Aan de andere kant biedt een ‘Vriendenhypotheek’ de unieke mogelijkheid om van familie of vrienden te lenen tegen een onderling afgesproken rente, die soms lager kan zijn dan de marktgemiddelde 7-9%, bijvoorbeeld rond de 5%. Hoewel de AFM voor reguliere hypotheken een toetsrente van vijf procent hanteert (per tweede kwartaal 2025), opereren crowdfundingplatforms met hun eigen rentestructuur, gedreven door vraag en aanbod van investeerders en het risicoprofiel van het project, wat de uiteindelijke rente voor uw crowdfunding hypotheek bepaalt.

Hypotheekvormen binnen crowdfunding: een overzicht

Binnen de wereld van crowdfunding zijn er diverse hypotheekvormen die inspelen op verschillende behoeften en situaties. Naast de algemene crowdfunding hypotheek, waarbij een groep investeerders uw woning financiert met het vastgoed als onderpand, zien we specifieke varianten die maatwerk bieden. Een bekende vorm is de Vriendenhypotheek, waarbij uw persoonlijke netwerk van familie en vrienden direct deelneemt aan de financiering. Daarnaast bestaat de cultuurfonds hypotheek, een gespecialiseerde financieringsvorm met unieke voorwaarden, vaak gericht op de financiering van erfgoed of cultureel vastgoed. Voor ondernemers en vastgoedbeleggers zijn er zakelijke crowdfunding hypotheken, vaak ingezet voor bedrijfspanden, beleggingspanden, of voor de financiering van een tweede woning of meerdere panden voor verhuur. Ook de overbruggingshypotheek via crowdfunding is een populaire vorm, bedoeld voor kortlopende financiering wanneer u bijvoorbeeld een nieuw huis koopt voordat uw oude woning is verkocht. Deze diversiteit maakt de crowdfunding hypotheek een veelzijdig alternatief voor traditionele financieringsoplossingen.

Cultuurfonds hypotheek: een bijzondere vorm van financiering

De Cultuurfonds hypotheek is een gespecialiseerde financieringsvorm die zich richt op eigenaren van gemeentelijke of provinciale monumenten die hun pand willen restaureren, herbestemmen en/of verduurzamen, waarbij de werkzaamheden nog niet gestart zijn. Deze unieke lening, vaak verstrekt via het Restauratiefonds, is bedoeld om het cultureel erfgoed in Nederland te behouden. Hoewel de Cultuurfonds hypotheek niet beschikbaar is voor Rijksmonumenten en in provincies zoals Drenthe, Flevoland en Limburg, biedt het een waardevol alternatief voor wie niet bij traditionele banken terecht kan, en vormt het een specifieke invulling binnen de bredere alternatieve financieringsmogelijkheden van een crowdfunding hypotheek. De hoogte van de lening wordt door het Restauratiefonds bepaald op basis van subsidiabele kosten, met een minimaal bedrag van 10.000 euro en een maximale lening van € 300.000,-. Een van de grootste voordelen is het aantrekkelijke rentetarief van 1.5% (als minimum), met een vaste rentevaste periode en maximale looptijd van 30 jaar. Voor een succesvolle aanvraag zijn er diverse voorwaarden, waaronder een afgegeven monumentenvergunning, een positieve beoordeling van de kredietwaardigheid en een gemeentegarantie, vaak na voordracht door de gemeente. Dit zorgt ervoor dat alleen levensvatbare projecten in aanmerking komen.

Hoe wij bij HomeFinance u kunnen helpen met crowdfunding hypotheken

Bij HomeFinance helpen wij u als ervaren hypotheekadviseur specifiek bij het succesvol aanvragen van een crowdfunding hypotheek, vooral wanneer traditionele bankfinanciering geen optie is. We begeleiden u bij elke stap, van het opstellen van een overtuigende projectpresentatie tot het selecteren van het juiste crowdfundingplatform. Ons doel is om uw financiële ‘businesscase’ helder en aantrekkelijk te maken, zodat u de benodigde financiering vindt bij een diverse groep investeerders, waaronder soms ook institutionele partijen. Hierdoor zorgen wij voor een efficiënte financieringsoplossing, zodat u uw woningdroom kunt realiseren via de mogelijkheden van crowdfunding.

Veelgestelde vragen over crowdfunding hypotheken